無權(quán)處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)的，合同效力如何

基本案情

   2017年6月19日，魏某某與孟某某經(jīng)AA房屋中介公司居間簽訂房屋買賣合同，由魏某某購買孟某某名下一套房屋，魏某某通過中介公司了解到該房屋屬于孟某某和妻子馮某某的共有財(cái)產(chǎn)。合同中對合同履行和違約責(zé)任等作出詳細(xì)約定。2017年8月18日，魏某某與AA房屋中介公司共同對標(biāo)的房屋進(jìn)行網(wǎng)簽。網(wǎng)簽之前，孟某某的妻子馮某某表示自己作為房屋的共有人，孟某某處分房屋沒有經(jīng)過馮某某的同意，馮某某為了保護(hù)自己的權(quán)益即向魏某某表示不再履行合同。魏某某無奈向法院起訴，請求孟某某繼續(xù)履行合同，馮某某作為本案的有獨(dú)立請求權(quán)第三人反訴要求撤銷合同。

法院判決

法院認(rèn)為：本案中被告孟某某處分夫妻共有房屋沒有經(jīng)過共有人馮某某的同意，其與原告魏某某簽訂的合同為無權(quán)處分訂立的合同。根據(jù)《買賣合同司法解釋》的規(guī)定，無權(quán)處分的合同在不存在合同法規(guī)定的無效事由的條件下，不應(yīng)認(rèn)定為無效。因此，被告孟某某和原告魏某某之間存在合法有效的合同關(guān)系。但因無權(quán)處分合同的履行涉及其他共有人馮某某的權(quán)利，本案中馮某某及時主張自己不同意處分，則導(dǎo)致該合同因法律上的原因而不能繼續(xù)履行，原告魏某某可主張解除合同，并要求被告人孟某某承擔(dān)支付違約金或賠償損失的違約責(zé)任。

律師評析

關(guān)于出賣人無權(quán)處分而訂立的房屋買賣合同的效力，根據(jù)《買賣合同司法解釋》第3條第1款之規(guī)定，出賣人處分權(quán)之欠缺不能導(dǎo)致合同無效，在合同不存在合同法第五十二條所規(guī)定的無效情形的情況下，無權(quán)處分的買賣合同應(yīng)認(rèn)定有效；但因無權(quán)處分合同的履行涉及其他共有人的權(quán)利，若其他共有人不同意處分，則該合同因法律上的原因而不能繼續(xù)履行，買受人只可主張解除合同，并要求出賣人承擔(dān)支付違約金或賠償損失的責(zé)任。

• 張美玲律師辦案心得：專業(yè)的人，做專業(yè)的事，法律問題，交給專業(yè)律師辦理。

  關(guān)注微信“張美玲律師”(微信號gzzmllvshi)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。

• 掃描二維碼，關(guān)注張美玲律師

（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“張美玲律師網(wǎng)”）

張美玲律師

執(zhí)業(yè)律所：廣東法制盛邦律師事務(wù)所

咨詢電話： 13632355031

廣州知名合同糾紛律師、企業(yè)法律顧問，近十年法律行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，曾服務(wù)過多家大中型企業(yè)。以優(yōu)質(zhì)、高效的法律服務(wù)，為客戶創(chuàng)造價值，專業(yè)鑄造品牌，實(shí)力贏得口碑！

• 對于殘疾損害賠償方法計(jì)算錯誤的，如何維權(quán)
• 一房數(shù)賣的，如何確定履行順序
• 買賣合同糾紛案，合同交易主體的認(rèn)定
• 債務(wù)人惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，如何行使債權(quán)人撤銷權(quán)？