無權處分夫妻共有財產的，合同效力如何

基本案情

   2017年6月19日，魏某某與孟某某經AA房屋中介公司居間簽訂房屋買賣合同，由魏某某購買孟某某名下一套房屋，魏某某通過中介公司了解到該房屋屬于孟某某和妻子馮某某的共有財產。合同中對合同履行和違約責任等作出詳細約定。2017年8月18日，魏某某與AA房屋中介公司共同對標的房屋進行網簽。網簽之前，孟某某的妻子馮某某表示自己作為房屋的共有人，孟某某處分房屋沒有經過馮某某的同意，馮某某為了保護自己的權益即向魏某某表示不再履行合同。魏某某無奈向法院起訴，請求孟某某繼續(xù)履行合同，馮某某作為本案的有獨立請求權第三人反訴要求撤銷合同。

法院判決

法院認為：本案中被告孟某某處分夫妻共有房屋沒有經過共有人馮某某的同意，其與原告魏某某簽訂的合同為無權處分訂立的合同。根據(jù)《買賣合同司法解釋》的規(guī)定，無權處分的合同在不存在合同法規(guī)定的無效事由的條件下，不應認定為無效。因此，被告孟某某和原告魏某某之間存在合法有效的合同關系。但因無權處分合同的履行涉及其他共有人馮某某的權利，本案中馮某某及時主張自己不同意處分，則導致該合同因法律上的原因而不能繼續(xù)履行，原告魏某某可主張解除合同，并要求被告人孟某某承擔支付違約金或賠償損失的違約責任。

律師評析

關于出賣人無權處分而訂立的房屋買賣合同的效力，根據(jù)《買賣合同司法解釋》第3條第1款之規(guī)定，出賣人處分權之欠缺不能導致合同無效，在合同不存在合同法第五十二條所規(guī)定的無效情形的情況下，無權處分的買賣合同應認定有效；但因無權處分合同的履行涉及其他共有人的權利，若其他共有人不同意處分，則該合同因法律上的原因而不能繼續(xù)履行，買受人只可主張解除合同，并要求出賣人承擔支付違約金或賠償損失的責任。

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