商品房《認購協(xié)議》竟變《擔保協(xié)議》，背后發(fā)生了什么？

案情簡介：商品房認購竟變成擔保，背后發(fā)生了什么？

營某與馬某、王某三人在無建設開發(fā)商品房資質的情況下合伙開發(fā)某小區(qū)房地產項目。該項目系馬某掛靠于某地產公司，并以該公司名義開發(fā)的。某地產公司從中收取了一定的管理費。之后營某與劉某簽訂《借款合同》，約定營某提供某小區(qū)價值700萬元的房屋為其向劉某的借款抵押擔保。該合同訂立同日，某小區(qū)售樓部按營某指示以某地產公司名義與劉某簽訂了《認購協(xié)議》，約定劉某以700萬購買某地產公司開發(fā)的商品房，并在劉某未付款的情形下，向劉某出具了已收到房款的收據(jù)。之后發(fā)生糾紛，某地產公司稱其不是《借款合同》的當事人，也沒有為該合同提供擔保。且劉某與某小區(qū)售樓部簽訂的《認購協(xié)議》為商品房買賣合同，屬于商品房買賣法律關系，所以與該糾紛無關。最終法院要求房地產公司承擔連帶責任。

合議庭意見：變相擔保，抵押權人主張權利時需承擔責任

最終法院駁回房地產公司請求，要求其承擔連帶責任。

律師說法：變相擔保，抵押權人主張權利時就需承擔責任

本案例中的《認購協(xié)議》的性質認定是關鍵點。營某與劉某簽訂的《借款合同》中約定營某以其借某地產公司名義開發(fā)的小區(qū)中價值700萬元的房屋做抵押，向劉某借款。同日，營某以地產公司名義與劉某又簽訂了《認購協(xié)議》。兩份合同在同一天訂立，且《借款合同》約定的抵押擔保的房屋價值與《認購協(xié)議》約定的劉某所購房屋的價款金額相同，且小區(qū)售樓部在劉某未實際付款的情形下就向劉某出具了已收到全部購房款的收據(jù)。這就可以推斷出某小區(qū)售樓部與劉某訂立《認購協(xié)議》的真實意思并非買賣商品房。實則是雙方變相履行對借款提供的擔保。

另外，某地產公司為賺取管理費，在明知實際開發(fā)人無建設開發(fā)商品房資質而同意實際開發(fā)人以其名義建設開發(fā)，所以其自然也應對實際開發(fā)人實施的經營行為承擔責任。

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