案情摘要：
A公司在某區(qū)進行舊村改造時參與此工程，并將該工程命名為B小區(qū)。小區(qū)的部分房屋用于安置舊村拆遷村民，其他部分作為商品房對外出售。在參與改造工程之后，A公司便開始將部分樓盤對外出售。2004年，張女士與A公司簽訂了《B小區(qū)組團商品房預(yù)訂單》約定：張女士預(yù)定A公司開發(fā)的小區(qū)某商品房一套，雙方約定了房屋單價，張女士隨即向A公司繳納房款80000元，合同簽訂時再繳付剩余房款。
其后，A公司將張女士的預(yù)定的房屋作為拆遷補償交給了拆遷戶。
張女士起訴到法院，請求為：1、要求A公司按照預(yù)定單價格賠償不低于100平方米房屋一套。2、賠償其他損失10萬元。
法院判決：
法院依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條、第九十三條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條之規(guī)定，判決：
一、A公司與張女士簽訂的《B小區(qū)組團商品房預(yù)訂單》解除；
二、A公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還張女士8萬元；
裁判理由：
法院認為，判斷合同屬于預(yù)約還是本約，不能單純地根據(jù)合同名稱進行判斷，而是應(yīng)該判斷此類材料是否具備了《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。在本案中，無法確認張女士與A公司張女士和A公司雙方簽訂的《預(yù)定單》對雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況（包括房號、建筑面積）、單價、付款時間進行了明確的約定，但因雙方在簽訂該預(yù)訂單時作為買賣標(biāo)的物的商品房尚處在規(guī)劃之中而沒有進行施工，被告A公司也沒有取得商品房預(yù)售許可，所以雙方對商品房的交付時間、辦證時間、違約責(zé)任等等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款在預(yù)訂單中沒有明確約定，屬于未決條款，需在簽訂買賣合同時協(xié)商一致達成。因此本合同屬于預(yù)約合同，張女士要求被告以該商品房預(yù)訂單為依據(jù)履行商品房交付義務(wù)的主張不能成立，但A公司應(yīng)返還張女士已支付的購房款，并賠償張女士本可另行購買其他房屋的損失。
案例評析：
在判斷雙方約定屬于預(yù)定合同還是本約合同時，不能簡單地通過合同的名稱進行判斷，而應(yīng)該按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，本人認為，判斷預(yù)約合同還是本約合同要看合同內(nèi)容是否具備足夠的確定性，雖然雙方對商品房的交付時間、辦證時間、違約責(zé)任等條款沒有進行約定，但合同的主給付義務(wù)是確定明確的，合同的指向已經(jīng)是具體的房屋，并且，不足的條款完全可以通過《合同法》第六十一條、第六十二條進行補足。因此該合同應(yīng)當(dāng)以商品房買賣本約合同進行認定。
吉林雅成律師事務(wù)所風(fēng)險提示
房子是安身立命之大事，預(yù)約合同常見于商品房買賣過程中，簽訂合同前，購房人應(yīng)當(dāng)找到專業(yè)的法律人士來幫助自己進行風(fēng)險判斷，以免最后房財兩空。
翟敏律師辦案心得：人民的安寧乃是最高的法律
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