案情簡介：前期物業(yè)合同未涉及業(yè)主房屋交付后物業(yè)費(fèi)由誰支付
2006年，某房地產(chǎn)建筑開發(fā)公司（下稱“房產(chǎn)公司”）開發(fā)了一個小區(qū)。2009年1月，房產(chǎn)公司與某物業(yè)管理有限公司（下稱“物業(yè)公司”）簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》（下稱“前期物業(yè)合同”），委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)所開發(fā)的小區(qū)的前期物業(yè)管理。合同第五條約定，“本合同期限自2009年1月1日至業(yè)主委員會成立時止?！钡诎藯l約定，“托管費(fèi)用選擇包干制，按照物業(yè)管理范圍和物業(yè)管理事項(xiàng)每月托管費(fèi)5800元，在每月初由房產(chǎn)公司支付給物業(yè)公司?！焙贤炗喓?，物業(yè)公司按照合同約定為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，房產(chǎn)公司也按照合同約定支付了2009年1月至2012年1月的物業(yè)費(fèi)，但自2012年2月起一直拖欠物業(yè)費(fèi)。2010年6月，小區(qū)房屋已交付給業(yè)主。2014年1月，房產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)5萬元。2017年7月，物業(yè)公司訴至法院，要求房產(chǎn)公司支付物業(yè)費(fèi)及違約金等。
法院判決：由房產(chǎn)公司支付
法院認(rèn)為，房產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)合同是雙方真實(shí)意思表示，對雙方具有約束力。該合同約定物業(yè)費(fèi)實(shí)行包干制，由房產(chǎn)公司直接支付給物業(yè)公司，合同期限截至業(yè)主委員會成立時止，并未約定房屋交付后由業(yè)主向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)糾紛司法解釋的上述規(guī)定并不能取代雙方的意思自治。因此，本案中，房屋交付后的物業(yè)費(fèi)仍應(yīng)由房產(chǎn)公司支付給物業(yè)公司。
律師說法：如何認(rèn)定本案的法律關(guān)系
本案屬于物業(yè)糾紛，涉及建筑單位、物業(yè)公司、業(yè)主三方當(dāng)事人。在物業(yè)合同中，建筑單位與物業(yè)公司約定房屋交付后物業(yè)費(fèi)由業(yè)主支付，根據(jù)合同相對性原則，該約定本應(yīng)取得業(yè)主的同意后才能對業(yè)主產(chǎn)生法律約束力，但由于物業(yè)服務(wù)的特殊性，以及根據(jù)“誰受益誰負(fù)擔(dān)”的原則，物業(yè)糾紛司法解釋才直接賦予建筑單位與物業(yè)公司的上述約定對業(yè)主的法律約束力，而不論業(yè)主是否同意。但應(yīng)該明確的是，在前期物業(yè)合同中，為業(yè)主設(shè)定支付物業(yè)費(fèi)義務(wù)的是建筑單位與物業(yè)公司的約定，此約定是突破合同相對性原則的條件，最高法院的司法解釋只是賦予了該條件以法律約束力，并不能代替該條件，即最高法院的司法解釋不能代替合同雙方的意思自治。在本案中，房產(chǎn)公司與物業(yè)公司約定物業(yè)費(fèi)由房產(chǎn)公司支付，并未約定物業(yè)費(fèi)由業(yè)主支付，因此并不具備突破合同相對性原則的條件。建設(shè)單位在與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)合同時，應(yīng)對房屋交付后物業(yè)費(fèi)的支付主體、支付標(biāo)準(zhǔn)、支付方式等進(jìn)行約定。本案中，房產(chǎn)公司在簽訂前期物業(yè)合同時，對房屋交付后物業(yè)費(fèi)的支付未作約定，導(dǎo)致房屋交付后其仍需承擔(dān)支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。而且在2010年6月房屋交付完畢后，2014年1月房產(chǎn)公司還向物業(yè)公司支付了物業(yè)費(fèi)，這進(jìn)一步證明了房產(chǎn)公司在簽訂前期物業(yè)合同時約定由其支付物業(yè)費(fèi)是其真實(shí)的意思表示。房產(chǎn)公司作為從事房產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)公司，未盡到合理的注意義務(wù)，理應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)的不利后果。
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