案情簡介：所有權能否足以排除強制執(zhí)行權
原告系房地產開發(fā)建設單位，2011年與被告張某簽訂《房地產買賣合同》及補充協(xié)議，約定付款方式為“首付+按揭貸款”，并在房產管理局備案登記。之后，張某按約支付了房款，原告也交付了房屋，張某已合法占有并使用該房屋，但未辦理過戶登記手續(xù)。2014年11月24日，原告對上述房屋進行不動產初始登記，并取得房屋所有權證。被告劉某與張某系借款糾紛，在調解書生效張某拒不履行還款義務后，劉某向法院申請執(zhí)行，法院于2014年10月16日續(xù)行查封上述房屋，并于2015年7月11日作出執(zhí)行裁定書，拍賣上述房產，原告提出執(zhí)行異議之訴。
法院判決：不能直接對抗
法院認為，根據相關司法解釋的規(guī)定，買受人享有事實物權，開發(fā)商作為出賣人，不能以登記對抗買受人的事實物權。
律師說法：如何認定本案的物權效力
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱執(zhí)行規(guī)定）第二十八條規(guī)定，金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。即符合上述條件的買受人享有事實物權，而作為出賣人的不動產登記權人不能以登記對抗買受人的事實物權。
事實物權作為真實的物權權利應得到保護。權利人對物權的取得，必須符合社會的公平正義觀念和社會的整體秩序。只有權利支配狀態(tài)和利益歸屬一致時，才能說該物權歸屬是正當的。當客觀事實與登記的事實不一致時，真實的物權權利應當得到法律的肯定和維護。
對事實物權的保護符合物權法關于登記效力的例外情形。不動產登記的一個重要效力就是權利的正確性推定效力。根據這種推定，凡是符合法定公示形式的物權對于社會公眾而言，就是權屬正確的物權。他人信賴這種形式所取得的物權應受到法律的保護。其意義在于維護不動產登記的公信力，保護信賴不動產登記的交易人的利益。但這種效力是法律上的推定，并非絕對不能推翻。物權法第十九條規(guī)定：權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。由此可以看出，我國物權法僅賦予不動產登記權利推定的效力，在有相反證據足以推翻登記的情形下，仍以實際權利人為準。即原則上不動產的所有權依據不動產登記簿來確認和保護，但是，如果不動產的占有人另有相反證據的除外。這里的相反證據，指的是有足夠的證據表明實際權利人與登記權利人不一致。而房屋買受人已經付清全部價款、實際占有房屋、非因自身原因導致沒有辦理房屋所有權登記，應屬于相反證據的一種情形。筆者認為，執(zhí)行規(guī)定對事實物權的保護符合物權法關于登記效力的例外情形。
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