案情簡(jiǎn)介：從一起房屋租賃合同糾紛案談合同解除后的損失賠償
2011年9月20日，原、被告簽訂了004#《房屋租賃合同》，約定將原告位于西寧市城中區(qū)西大街二號(hào)的房屋第三層（面積1300平方米）出租給被告使用。2011年11月9日，原、被告簽訂了一份《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定將第三層的剩余面積300平方米出租給被告使用。合同對(duì)租賃期間、租賃費(fèi)用、支付方式、雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任等相關(guān)內(nèi)容做了明確的約定。合同簽訂后，原告即按約向被告交付了房屋。但被告未按約支付租金，經(jīng)多次催繳，被告仍不給付的情況下，原告于2013年12月27日向被告送達(dá)《解除合同通知書(shū)》，通知被告解除租賃合同關(guān)系。但被告仍不履行支付租金、交還房屋義務(wù)。故提起訴訟，請(qǐng)求：1、解除原、被告間的004#《房屋租賃合同》及《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，被告交還租賃房屋。2、被告向原告支付至2014年7月2日前已拖欠的租金1063052元、違約金274266元（合計(jì)1337318元）。3.本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
法院判決：應(yīng)當(dāng)解除租賃合同
法院經(jīng)公開(kāi)審理查明：2011年9月20日，青海某商貿(mào)有限公司與陳某簽訂004#《房屋租賃合同》，將青海某商貿(mào)有限公司所有的位于青海省西寧市城中區(qū)西大街二號(hào)房屋三層合計(jì)約1300m2出租給陳某使用，合同約定：“房屋租賃期限為8年，租賃期限從2011年12月1日至2019年11月30日止，年租金總計(jì)為936000元，前兩年不變，自第三年起進(jìn)行調(diào)整。付款方式為分期付款，第一個(gè)半年，每季度為一個(gè)付款周期。之后，每半年為一個(gè)付款周期”。合同還約定“在青海某商貿(mào)有限公司無(wú)任何違約之情形下，陳某未按時(shí)交納租金的，逾期超過(guò)15日的，青海某商貿(mào)有限公司有權(quán)終止合同，限期陳某撤離”。2011年11月9日雙方又簽訂《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定將主合同第三層剩余面積300平方米出租給陳某，租賃期限從2012年1月1日至2019年11月30日止。還約定“陳某擁有青海某商貿(mào)有限公司出租房產(chǎn)第三層的獨(dú)立使用權(quán)（除去甲方辦公室面積38.61平方米），新增房產(chǎn)租賃面積的年租金為216000元，前兩年不變，自第三年起進(jìn)行調(diào)整。付款方式為分期付款，每半年為一個(gè)付款周期”。故本院于2015年10月14日將委托鑒定予以撤回。
律師說(shuō)法：如何認(rèn)定房屋租賃合同解除后應(yīng)怎么辦
陳某與青海某商貿(mào)有限公司簽訂的005號(hào)《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容亦不違反法律規(guī)定，合同有效。青海某商貿(mào)有限公司要求解除合同，陳某亦同意解除合同，雙方簽訂的005號(hào)《房屋租賃合同》應(yīng)予解除。雙方當(dāng)事人均認(rèn)可采用建筑面積計(jì)算租金。雙方就套內(nèi)面積換算成建筑面積的計(jì)算方式達(dá)成一致，即以檢測(cè)報(bào)告中的套內(nèi)面積除以建筑面積，得出系數(shù)，再以檢測(cè)報(bào)告中的套內(nèi)面積除以系數(shù)得出實(shí)際交付的面積，用合同約定的面積減去實(shí)際交付的面積即是未交付的面積。經(jīng)過(guò)計(jì)算，一樓實(shí)際少交付的面積為87.06平方米，二樓實(shí)際少交付62.42平方米，但雙方均認(rèn)可采用一審判決認(rèn)定的一樓少交付87.11平方米，二樓少交付64.42平方米計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)合同約定陳某應(yīng)按時(shí)繳納租金，截止2014年7月2日陳某拖欠青海某商貿(mào)有限公司租金1476258元，應(yīng)予給付。陳某主張青海某商貿(mào)有限公司返還多收取的租金等各項(xiàng)費(fèi)用的上訴請(qǐng)求成立，依據(jù)實(shí)際交付的面積計(jì)算。陳某自2012年5月15日至2013年12月20日向青海某商貿(mào)有限公司多繳納租金553454.04元、物業(yè)管理費(fèi)8523.21元、暖氣費(fèi)8074.62元，共計(jì)570051.87元，應(yīng)予支持。兩項(xiàng)折抵后，陳某就005號(hào)《房屋租賃合同》欠付租金為906206.13元。合同解除后，陳某交納的保證金500000元應(yīng)折抵租金，折抵后陳某尚欠青海某商貿(mào)有限公司租金406206.13元。關(guān)于陳某主張青海某商貿(mào)有限公司在未履行完畢欠付房屋義務(wù)前，無(wú)權(quán)要求陳某支付租金的上訴請(qǐng)求，陳某與青海某商貿(mào)有限公司租賃合同中約定的是大概面積，實(shí)際建筑面積因沒(méi)有辦理房產(chǎn)證而不能確認(rèn)。
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