簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后房屋被查封買(mǎi)房人權(quán)益如何維護(hù)

案情簡(jiǎn)介：簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后房屋被查封買(mǎi)房人權(quán)益如何維護(hù)

李吉（人物名稱(chēng)均為化名）系北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)某公寓某號(hào)樓251號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉案房屋）的所有權(quán)人。2013年5月14日，李吉與王杰簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，李吉將涉案房屋出賣(mài)給王杰，房屋總價(jià)款149萬(wàn)元（含家具家電等）。同日，王杰支付李吉定金2萬(wàn)元，李吉將涉案房屋交付王杰居住使用。2013年5月29日，王杰支付首付款43萬(wàn)元。2013年6月4日，王杰支付首付款40萬(wàn)元。雙方約定上述定金及首付款共計(jì)85萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)用于解除涉案房屋原有的抵押貸款手續(xù)。王杰起訴至法院稱(chēng)：我和李吉之間的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》受法律保護(hù)，我已經(jīng)支付了85萬(wàn)元購(gòu)房款，現(xiàn)因李吉的原因?qū)е路课荼徊榉猓业暮戏?quán)益遭受損害。故訴至法院，請(qǐng)求判令：1.確認(rèn)雙方之間的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效；2.李吉繼續(xù)履行雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并協(xié)助我辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

法院判決：應(yīng)當(dāng)予以支持訴訟請(qǐng)求

法院認(rèn)為：依法成立的合同，受法律保護(hù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方的真實(shí)意思表示，且不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。故對(duì)于王杰要求確認(rèn)王杰、李吉簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，法院依法予以支持。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定》及《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定可知，雙方買(mǎi)賣(mài)房屋之后被法院查封的，房屋買(mǎi)賣(mài)合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房產(chǎn)被法院查封，買(mǎi)賣(mài)雙方仍簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的，合同無(wú)效。本案中，王杰與李吉簽訂買(mǎi)賣(mài)合同在前，法院采取查封措施在后，該合同不違反前述法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不損害第三人權(quán)益，合法有效。雖然雙方在辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)之前，法院對(duì)房屋進(jìn)行了查封，但房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效性依然不受影響。

我國(guó)《物權(quán)法》第9條第1款規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。由此可知，我國(guó)以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件。當(dāng)事人訂立了合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只有依法辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，才能發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律后果；不經(jīng)登記，法律不認(rèn)為發(fā)生了房屋所有權(quán)的變動(dòng)。這既是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易安全性和公正性的需要，也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則的必然要求。本案中，王杰與李吉雖已簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，王杰也交納了首付款并實(shí)際占有使用房屋，但雙方未辦理房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)，從法律上來(lái)講，涉案房屋的所有權(quán)仍歸出賣(mài)人李吉所有，買(mǎi)房人王杰并未取得房屋的所有權(quán)。

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