商品房宣傳資料中對配套設(shè)施面積描述不實的，是否構(gòu)成違約

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商品房宣傳資料中對配套設(shè)施面積描述不實的，是否構(gòu)成違約

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基本案情

   顧某某在AA房地產(chǎn)銷售中心看到其所銷售樓盤的宣傳資料，其中該宣傳冊寫明，所出售的房屋附帶有一處40-60平方米的小庭院，顧某某被其吸引，產(chǎn)生了購買該房屋的意愿。顧某某在付款完成，房產(chǎn)交付后發(fā)現(xiàn)，該處房屋所附帶的庭院面積明顯小于宣傳材料上所標(biāo)明的40-60平方米。于是顧某某向法院提起訴訟，主張AA房地產(chǎn)公司構(gòu)成違約，請求賠償其損失。

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法院判決

法院認(rèn)為：本案的爭議焦點主要有兩個，一是該商品房銷售宣傳冊是構(gòu)成合同內(nèi)容；二是若構(gòu)成合同內(nèi)容，AA房地產(chǎn)公司是否要承擔(dān)違約責(zé)任，賠償原告顧某某的損失。法院認(rèn)為，消費者購買商品房主要是考量商品房所處的地段以及周邊設(shè)施所帶來的便利以及增值空間，同時影響商品房定價的因素也主要依賴上述條件。而原告主張銷售宣傳冊上所標(biāo)明的庭院面積與實際面積不符并沒有對合同的訂立以及房屋價格產(chǎn)生重大影響，因此該宣傳冊不能被認(rèn)定為要約，不構(gòu)成合同內(nèi)容，原告顧某某據(jù)此主張合同違約的不予支持。

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律師評析

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃內(nèi)的房屋以及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋的價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

而本案中關(guān)于涉及房屋庭院面積的說明在銷售房屋的宣傳冊中符合司法解釋中具體確定的要求，但是由于房屋庭院面積并不會對房屋價格的確定有重大影響，同時該涉案房屋的交易價格合理，未顯著高于當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格，因此該銷售房屋的宣傳冊不構(gòu)成要約，非合同內(nèi)容。

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