原租賃合同解除 轉租協(xié)議是否隨之失效

案例簡介：原租賃合同解除  轉租協(xié)議解除引爭議

原告訴稱，2012年9月1日，被告XX公司與第三人某投資公司簽約，由被告XX公司承租涉訟房屋，2012年9月14日，被告XＸ公司與原告簽約，將涉訟房屋轉租給原告。被告ＸX公司在合同中保證轉租已得到產權人同意，并承諾幫助原告辦理《軍隊房地產租賃許可證》和其他證照、許可文件。被告ＸX公司要求將款項打到其法定代表人即被告王某帳戶。簽約后，原告向被告匯入保證金、2013年1月-9月房租、物業(yè)費。因為被告ＸX公司拖欠原出租人租金，導致原出租人自2013年5月31日起解除了與其的租賃關系。由于被告ＸX公司的違約行為，原告在轉租期內無法正常開業(yè)，致使合同目的無法實現(xiàn)，遭受了巨大經濟損失，應當要求違約方退還全部租金、保證金，并賠償違約金。

被告ＸX公司、王某共同辯稱，被告ＸX公司與第三人、原告簽署過合作協(xié)議，被告ＸX公司轉租其房屋第三人是同意的。被告ＸX公司喪失轉租權的原因在于原告，被告ＸX公司將涉訟房屋交付給原告后，原告在裝修過程中發(fā)生了火災，第三人以此為由與被告解除了租賃關系。原告和被告ＸX公司的租賃合同解除日期應當是原告與第三人簽訂合同之日，被告王某是被告ＸX公司的法定代表人，代收租金是職務行為，故不同意原告的訴訟請求。

法院判決：轉租協(xié)議與原租賃合同同時解除

法院認為，原租賃合同解除后，原告合法使用涉訟房屋的權利基礎也隨之喪失。判決如下：1、原告公司與被告匯豐公司簽訂的《租賃合同》于2013年5月31日解除；2、被告ＸX公司向原告返還租賃保證金以及2013年6—9月租金。

律師說法：原租賃合同解除  轉租協(xié)議是否隨之失效

首先，關于雙方租賃合同解除的原因。本案原告與被告ＸX公司之間的租賃關系屬于轉租關系，被告ＸX公司與第三人租賃合同的合法有效，是原告占有使用涉訟房屋的權利來源。被告與第三人租賃合同解除后，原告合法使用涉訟房屋的權利基礎也隨之喪失，且涉訟房屋此前已被產權方收回查封，原告已無法繼續(xù)實際使用涉訟房屋，故原告和被告ＸX公司之間的租賃合同應與被告ＸX公司和第三人之間租賃合同同時解除，解除日期為2013年5月31日。

其次，關于違約責任如何承擔。第一，轉租權問題，原告與被告ＸX公司、第三人共同簽署了合作協(xié)議及補充協(xié)議，應當認為三方對于轉租的情況是明知的。第二，證照辦理問題，被告ＸX公司出具的證明顯示，租賃許可證產權方正在辦理中，被告ＸX公司的合同義務正在履行中。故原告主張被告ＸX公司存在上述兩項違約行為，與事實不符，法院難以采信。合同解除后，合同期內的租金，2013年1月至5月租金，原告應當負擔。保證金及剩余租金被告ＸX公司應予以返還。

法律依據：《合同法》第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。

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