導(dǎo)讀：因政策性原因，有些城市的動(dòng)遷安置房會(huì)有過戶時(shí)間的限制。買受人交付房款之后，為了防止出賣人以后反悔另行出賣房屋，于是，雙方又簽訂房屋抵押借款合同的情況時(shí)有發(fā)生，目的是防止房屋過戶之前不確定的風(fēng)險(xiǎn)。那么，發(fā)生爭議時(shí)，雙方簽訂的是房屋買賣合同還是借款合同，應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定其性質(zhì)呢？請看房產(chǎn)專業(yè)律師以案說法。
案例簡介：同一房屋簽訂買賣合同和抵押借款合同 如何定性引爭議
原告訴稱，原、被告雙方簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定將被告所有的本市浦東新區(qū)系爭房屋出售給原告。因系爭房屋是動(dòng)遷安置房，按照上海市政策，自2005年11月29日起5年內(nèi)無法辦理過戶手續(xù)，故雙方約定待政策允許辦理過戶手續(xù)時(shí)再辦理產(chǎn)權(quán)過戶?，F(xiàn)系爭房屋目前已經(jīng)具備辦理房屋過戶條件，被告向原告表示不同意辦理過戶。故原告訴請要求：判令被告繼續(xù)履行房屋轉(zhuǎn)讓合同，辦理系爭房屋產(chǎn)權(quán)從被告名下過戶至原告名下的手續(xù)。
被告辯稱，簽訂轉(zhuǎn)讓合同一年后，雙方辦理了關(guān)于系爭房屋的抵押登記手續(xù)，并簽訂借款抵押合同，由此雙方的買賣關(guān)系已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榻杩铌P(guān)系，被告將系爭房屋交給原告使用，以作為折抵借款的利息。被告對原告的請求不同意。
法院判決：被告協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)
法院認(rèn)為，雙方簽訂的兩份合同法律關(guān)系并不相同，后簽訂的借款合同并不自然替代之前簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同。判決如下：被告協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶至原告名下的手續(xù)。
律師說法：同一房屋簽訂買賣合同和抵押借款合同 法院如何定性呢
首先，本案原告向被告支付款項(xiàng)，被告對所收到的款項(xiàng)均出具收條，收條的內(nèi)容及款項(xiàng)的總額均明確指向?yàn)榉靠?；同時(shí)被告實(shí)際向原告交付房屋，原告占有使用房屋至今；上述的履行均符合正常房屋買賣交易過程。
其次，系爭房屋為配套商品房，產(chǎn)證上注明房屋自2005年11月29日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、出租，鑒于此雙方在建立買賣關(guān)系后并未在當(dāng)時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶；原、被告所約定的借款期滿日與房屋符合上市過戶交易的日期、借款金額與房款金額均予能相互對應(yīng)，同時(shí)雙方所約定的借款期限約三年半之久，卻在借款合同中特別說明借款無利息不承擔(dān)利率。本人認(rèn)為，在并非小額的債權(quán)債務(wù)下，在并不熟識(shí)的原、被告之間所訂立的借款合同已有異于正常的借貸關(guān)系，說明原告簽訂抵押借款合同的本意是基于已存的債權(quán)以借款合同的形式在房屋上設(shè)定有效的抵押權(quán)，以限制房屋權(quán)利人的另行處分權(quán)利，而非期待將來錢款的返還。
再次、按照被告所述房屋是免費(fèi)給予原告使用以抵扣借款利息，房屋實(shí)際交付基于房屋買賣關(guān)系履行在先，而訂立抵押借款合同在后，如建立借貸關(guān)系，設(shè)定擔(dān)保，抵押房產(chǎn)的交付并非必須，如是將之后房屋使用抵扣利息，那么訂立借款合同時(shí)應(yīng)當(dāng)對此及房屋的返還等內(nèi)容作出書面約定才更符合常理，然而該合同不僅沒有涉及相關(guān)內(nèi)容反而對利息方面特別做出相反約定，由此可以看出被告對借款合同僅是設(shè)定抵押權(quán)的形式是明知的，且結(jié)合借款到期后被告從未向原告行使還款義務(wù)，也未提供證據(jù)證明在借款到期后要求原告返還系爭房屋等，由此認(rèn)為原告所作出解釋的合理性、可信度更高。
綜上，雙方簽訂抵押借款合同并設(shè)定抵押權(quán)的行為，系買受人為限制出賣人處分系爭房屋而為，并非存在真實(shí)的借貸關(guān)系。
法律依據(jù)：1、《合同法》第六條 當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。2、《合同法》第八條依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
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