簽訂購房定金協(xié)議后須承擔違約責任嗎？締約過失責任與違約責任區(qū)別

導讀：在房屋過程中，為了更好地完成將來進行的交易，買賣雙方一般都會簽訂預約合同，其目的在于當事人對將來簽訂正式房屋買賣合同的相關事項達成初步的意向，以便將來更好地完成交易。那么，當合同一方違反約定沒有在規(guī)定的時間履行相應的程序或約定。簽訂購房定金協(xié)議后須承擔違約責任嗎？締約過失責任與違約責任有什么區(qū)別呢，請參看律師解析。

簽訂購房定金協(xié)議后承擔違約責任嗎？

案例簡介：雙方簽訂定金協(xié)議后一方違反約定造成對方損失

  2013年8月11日，原、被告經居間方上海某房地產經紀事務所的介紹，簽訂購房定金協(xié)議，原告擬購買被告位于上海市浦東新區(qū)嶗山四村XXX號XXX室房屋，該房屋系公房，被告為承租人，被告承諾簽訂購房定金協(xié)議后即刻辦理公房購買手續(xù)，將公房轉為私房，并與原告完成交易。根據(jù)協(xié)議約定，被告應在2013年10月30日前與原告簽訂房屋買賣合同，并于2013年12月15日前辦理產權過戶手續(xù)。但被告拖延辦理公房購房手續(xù)，原告多次催促，被告卻以各種理由搪塞，至今未完成相關手續(xù)，更沒有與原告簽訂房屋買賣合同。2014年2月，原告委托律師與被告協(xié)商，被告除了找理由拖延外無任何繼續(xù)履約的誠意。原告購買房屋本意為置換，被告的違約行為造成原告不得不在外租住房屋，造成租房損失等。故訴請判令解除原、被告間的定金協(xié)議，被告雙倍返還原告定金人民幣（以下幣種相同）20萬元，被告支付原告因房屋價格上漲造成原告的損失約5萬元，被告支付原告租房損失10，500元。

法院判決：解除原被告間的房屋買賣預約關系，被告雙倍返還定金

經審理查明，原、被告間簽訂的《購房定金協(xié)議》系當事人真實意思表示，且未違反法律與行政法規(guī)禁止性規(guī)定，應認定為合法有效。該協(xié)議明確了房屋位置、面積、價格、付款方式，同時對雙方簽訂本約即《買賣合同》的時間進行了預先安排，主要預約內容完整，屬預約合同。現(xiàn)雙方未在協(xié)議約定的日期簽訂《買賣合同》，從原告提供的證據(jù)反映，系被告無正當理由拖延履行合同義務即簽訂《買賣合同》，被告的行為顯已構成違約，原告要求解除與被告間簽訂的《購房定金協(xié)議》，符合相關法律的規(guī)定。原告要求被告按定金罰則雙倍返還定金20萬元，符合法律規(guī)定，本院予以準許。原告主張的房價上漲造成的利益損失應當系買賣合同成立并履行后可以獲得的利益損失，本案原、被告間尚未簽訂正式房屋買賣合同，被告所應承擔的是締約過失責任而非違反買賣合同義務所應承擔的違約責任。因此，原告的該項訴請，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。

締約過失責任與違約責任區(qū)別

律師說法：

本案主要是解析簽訂購房定金協(xié)議后，須承擔合同未生效的締約過失責任。但在日常生活中，房屋買賣合同的類型千差萬別，很多人對于締約過失責任究竟是什么還不是很清楚，本案律師做一個基本的解答，以便以后在遇到類似問題時能略知一二。

 締約過失責任指的是在合同訂立過程中，一方因違背其依據(jù)的誠實信用原則所產生的義務，而致另一方的信賴利益的損失，并應承擔損害賠償責任。締約過失責任與違約責任主要由以下幾個方面的不同：首先，二者發(fā)生時間不同。在上述案例中，當還未簽訂合同本約時，合同還處在締結階段，此時產生的責任就是締約過失責任。而如果本約合同簽訂后，一方不履行過戶責任，則就屬于違約責任，相比之于締約過失責任，違約責任通常發(fā)生在本約合同訂立之后。其次，二者的性質不同：締約上過失責任是一種法定的損害賠償責任，而違約責任通常是由買賣雙方商定的。再次，二者的賠償范圍也不同。締約過失責任賠償當事人的信賴利益損失，以求回復到先前的狀態(tài)；違約責任則賠償當事人的期待利益損失，目的在于達到猶如合同全部履行的狀態(tài)。最后，二者的賠償限度也不同?；谶`約責任而產生的損失賠償，原則上不能超過違反合同的一方在訂立合同時應當預見到的因違約所可能造成的損失；在締約過失責任中則不存在這樣的限制性規(guī)定。

 《合同法》規(guī)定，當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：1、假借訂立合同，惡意進行磋商；2、故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；3、當事人泄露或者不正當?shù)厥褂迷谟喠⒑贤^程中知悉的商業(yè)秘密；4、有其他違背誠實信用原則的行為。

  以上就是“簽訂購房定金協(xié)議后須承擔違約責任嗎？締約過失責任與違約責任區(qū)別”相關問題的解答。在房屋買賣交易過程中，誠實守信原則是最重要的原則，一旦對方違約不守信用，請及時尋求相關律師的幫助，以避免自身權益受到不法侵害。

徐紅英律師13818076833

判決書原文：

http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=89c14497-5df2-4bd2-88f3-632e60648d63&KeyWord=房屋買賣

• 徐紅英律師辦案心得：簡單的案件復雜化，復雜的案件簡單化。

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