簽訂購房定金協(xié)議后須承擔(dān)違約責(zé)任嗎？締約過失責(zé)任與違約責(zé)任區(qū)別

導(dǎo)讀：在房屋過程中，為了更好地完成將來進(jìn)行的交易，買賣雙方一般都會(huì)簽訂預(yù)約合同，其目的在于當(dāng)事人對(duì)將來簽訂正式房屋買賣合同的相關(guān)事項(xiàng)達(dá)成初步的意向，以便將來更好地完成交易。那么，當(dāng)合同一方違反約定沒有在規(guī)定的時(shí)間履行相應(yīng)的程序或約定。簽訂購房定金協(xié)議后須承擔(dān)違約責(zé)任嗎？締約過失責(zé)任與違約責(zé)任有什么區(qū)別呢，請(qǐng)參看律師解析。

簽訂購房定金協(xié)議后承擔(dān)違約責(zé)任嗎？

案例簡(jiǎn)介：雙方簽訂定金協(xié)議后一方違反約定造成對(duì)方損失

  2013年8月11日，原、被告經(jīng)居間方上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所的介紹，簽訂購房定金協(xié)議，原告擬購買被告位于上海市浦東新區(qū)嶗山四村XXX號(hào)XXX室房屋，該房屋系公房，被告為承租人，被告承諾簽訂購房定金協(xié)議后即刻辦理公房購買手續(xù)，將公房轉(zhuǎn)為私房，并與原告完成交易。根據(jù)協(xié)議約定，被告應(yīng)在2013年10月30日前與原告簽訂房屋買賣合同，并于2013年12月15日前辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。但被告拖延辦理公房購房手續(xù)，原告多次催促，被告卻以各種理由搪塞，至今未完成相關(guān)手續(xù)，更沒有與原告簽訂房屋買賣合同。2014年2月，原告委托律師與被告協(xié)商，被告除了找理由拖延外無任何繼續(xù)履約的誠意。原告購買房屋本意為置換，被告的違約行為造成原告不得不在外租住房屋，造成租房損失等。故訴請(qǐng)判令解除原、被告間的定金協(xié)議，被告雙倍返還原告定金人民幣（以下幣種相同）20萬元，被告支付原告因房屋價(jià)格上漲造成原告的損失約5萬元，被告支付原告租房損失10，500元。

法院判決：解除原被告間的房屋買賣預(yù)約關(guān)系，被告雙倍返還定金

經(jīng)審理查明，原、被告間簽訂的《購房定金協(xié)議》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律與行政法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。該協(xié)議明確了房屋位置、面積、價(jià)格、付款方式，同時(shí)對(duì)雙方簽訂本約即《買賣合同》的時(shí)間進(jìn)行了預(yù)先安排，主要預(yù)約內(nèi)容完整，屬預(yù)約合同?，F(xiàn)雙方未在協(xié)議約定的日期簽訂《買賣合同》，從原告提供的證據(jù)反映，系被告無正當(dāng)理由拖延履行合同義務(wù)即簽訂《買賣合同》，被告的行為顯已構(gòu)成違約，原告要求解除與被告間簽訂的《購房定金協(xié)議》，符合相關(guān)法律的規(guī)定。原告要求被告按定金罰則雙倍返還定金20萬元，符合法律規(guī)定，本院予以準(zhǔn)許。原告主張的房價(jià)上漲造成的利益損失應(yīng)當(dāng)系買賣合同成立并履行后可以獲得的利益損失，本案原、被告間尚未簽訂正式房屋買賣合同，被告所應(yīng)承擔(dān)的是締約過失責(zé)任而非違反買賣合同義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此，原告的該項(xiàng)訴請(qǐng)，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。

締約過失責(zé)任與違約責(zé)任區(qū)別

律師說法：

本案主要是解析簽訂購房定金協(xié)議后，須承擔(dān)合同未生效的締約過失責(zé)任。但在日常生活中，房屋買賣合同的類型千差萬別，很多人對(duì)于締約過失責(zé)任究竟是什么還不是很清楚，本案律師做一個(gè)基本的解答，以便以后在遇到類似問題時(shí)能略知一二。

 締約過失責(zé)任指的是在合同訂立過程中，一方因違背其依據(jù)的誠實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)，而致另一方的信賴?yán)娴膿p失，并應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。締約過失責(zé)任與違約責(zé)任主要由以下幾個(gè)方面的不同：首先，二者發(fā)生時(shí)間不同。在上述案例中，當(dāng)還未簽訂合同本約時(shí)，合同還處在締結(jié)階段，此時(shí)產(chǎn)生的責(zé)任就是締約過失責(zé)任。而如果本約合同簽訂后，一方不履行過戶責(zé)任，則就屬于違約責(zé)任，相比之于締約過失責(zé)任，違約責(zé)任通常發(fā)生在本約合同訂立之后。其次，二者的性質(zhì)不同：締約上過失責(zé)任是一種法定的損害賠償責(zé)任，而違約責(zé)任通常是由買賣雙方商定的。再次，二者的賠償范圍也不同。締約過失責(zé)任賠償當(dāng)事人的信賴?yán)鎿p失，以求回復(fù)到先前的狀態(tài)；違約責(zé)任則賠償當(dāng)事人的期待利益損失，目的在于達(dá)到猶如合同全部履行的狀態(tài)。最后，二者的賠償限度也不同?；谶`約責(zé)任而產(chǎn)生的損失賠償，原則上不能超過違反合同的一方在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約所可能造成的損失；在締約過失責(zé)任中則不存在這樣的限制性規(guī)定。

 《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：1、假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；2、故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；3、當(dāng)事人泄露或者不正當(dāng)?shù)厥褂迷谟喠⒑贤^程中知悉的商業(yè)秘密；4、有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。

  以上就是“簽訂購房定金協(xié)議后須承擔(dān)違約責(zé)任嗎？締約過失責(zé)任與違約責(zé)任區(qū)別”相關(guān)問題的解答。在房屋買賣交易過程中，誠實(shí)守信原則是最重要的原則，一旦對(duì)方違約不守信用，請(qǐng)及時(shí)尋求相關(guān)律師的幫助，以避免自身權(quán)益受到不法侵害。

徐紅英律師13818076833

判決書原文：

http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=89c14497-5df2-4bd2-88f3-632e60648d63&KeyWord=房屋買賣

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