房屋出賣后未過戶之前又將房屋抵押給第三人 抵押權(quán)是否成立
導(dǎo)讀：商品房買賣過程中，簽訂有效的房屋買賣合同自然重要，但簽訂合同后切不可忘記辦理過戶手續(xù)，因?yàn)檗k理了過戶手續(xù)，房屋的產(chǎn)權(quán)才能對抗第三人。那么，將已出賣未過戶的房屋抵押給他人，抵押權(quán)是否成立，抵押合同有效嗎，下文將通過案例為您解答。
案情簡介：房屋出賣后未過戶之前又將房屋抵押給第三人
被告楊某、計(jì)某系夫妻關(guān)系。1996年9月23日，被告楊某（甲方）與原告（乙方）吳某就上海市虹口區(qū)川公路XXX號2層西間房屋簽訂《房屋買賣合同》，約定甲方將系爭房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，合同價(jià)為75，000元，實(shí)際成交價(jià)為85，800元。簽約當(dāng)日，楊某將系爭房屋交付給吳某。截止1996年11月25日，吳某已付清全部房款。計(jì)某對系爭房屋的出售是知情并同意的。系爭房屋原登記產(chǎn)權(quán)人為楊某。2011年1月10日，系爭房屋產(chǎn)權(quán)人變更登記為楊某、計(jì)某。原告已完全履行支付房款義務(wù)，故訴至本院，要求判決被告楊某、計(jì)某協(xié)助原告吳某將上海市虹口區(qū)川公路XXX號2層西間房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告名下、被告楊某、計(jì)某滌除上海市虹口區(qū)川公路XXX號2層西間房屋的抵押負(fù)擔(dān)。被告楊某、計(jì)某辯稱，雙方簽署的房屋買賣合同系無效合同，對雙方均無約束力。合同第十條約定本合同經(jīng)本市房地產(chǎn)交易管理部門批準(zhǔn)過戶后生效，因系爭房屋一直未被交易中心批準(zhǔn)過戶，所以本合同未生效。其次，系爭房屋系二被告的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，被告楊某并未將房屋出售的情況告知計(jì)某，計(jì)某對此是不知情的。房屋買賣合同侵犯了計(jì)某的權(quán)利，故為無效合同。第三人鄭治國述稱，二被告兩次向我借款，一次10萬元，一次15萬元，均用系爭房屋辦理了抵押登記。兩次抵押都有公證。要求法院保護(hù)我的抵押權(quán)。
法院判決：房屋買賣合同有效，抵押權(quán)受保護(hù)
經(jīng)審理查明，原告吳某與被告楊某簽訂的《房屋買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，合法有效。原告已按約付清全部房款，被告理應(yīng)協(xié)助原告辦理系爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。被告楊某和計(jì)某系夫妻關(guān)系，楊某在出售房屋后即將房屋交付給原告一家居住使用，而二被告均居住上海市虹口區(qū)川公路XXX號2層?xùn)|間，與系爭房屋僅一墻之隔，至今已十多年，況且雙方并無租賃關(guān)系，原告也從未支付過租金，故被告計(jì)某認(rèn)為其對房屋買賣并不知情的抗辯理由，有悖常理，本院不予采信。鑒于系爭房屋尚有第三人鄭治國的抵押權(quán)，在原、被告辦理過戶手續(xù)前，二被告應(yīng)負(fù)責(zé)清償所欠第三人的債務(wù)，第三人在被告清償債務(wù)后及時(shí)滌除抵押權(quán)。
律師說法：房屋出賣后未過戶之前又將房屋抵押給第三人抵押權(quán)是否成立？
《物權(quán)法》第一百八十四條第(四)項(xiàng)規(guī)定：所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)不得抵押。而在本案中，房屋買賣合同雖然合法有效，但因?yàn)榉课菸催^戶，原告擁有的對房屋的處分權(quán)是有瑕疵的。第三人基于對房屋產(chǎn)權(quán)的信任設(shè)立抵押權(quán)，不屬于惡意串通，抵押合同是有效的。
從合同法的角度，商品房買賣合同簽訂時(shí)間與抵押合同簽訂時(shí)間的先后順序，直接影響抵押合同的效力。如果抵押合同簽訂在先，抵押人在簽訂抵押合同時(shí)對該房屋具有完全的處分權(quán)，抵押合同有效;如果抵押合同簽訂在后，抵押人與房屋買受人已經(jīng)簽訂了房屋買賣合同，買受人也履行了合同主要義務(wù)，支付了房價(jià)款、進(jìn)行了網(wǎng)簽，則出賣人對該房屋不再享有完全的處分權(quán)，出賣人(抵押人)簽訂抵押合同的行為將直接影響買賣合同的履行，損害買受人合法權(quán)益，買受人有權(quán)要求采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，如繼續(xù)履行合同。根據(jù)我國《合同法》第五十二條第(二)項(xiàng)規(guī)定，惡意串通、損害國家、集體或第三人利益的合同屬于合同無效的法定情形，其抵押合同也會(huì)因此無效。
以上就是“房屋已出賣未過戶抵押他人，抵押合同是否有效”問題的解答。需要提醒大家的是，簽訂房屋買賣協(xié)議后應(yīng)及時(shí)過戶避免出現(xiàn)一房二賣或?qū)Ψ椒椿诘那闆r。如果遇到相關(guān)問題，請咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，以避免遭受不必要的損失。
徐紅英律師
徐紅英律師辦案心得：簡單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡單化。
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