開發(fā)商沒有使用證，購房人有權(quán)拒收房

案情：開發(fā)商沒有使用證，購房人拒收房

原告王某與天津市北辰區(qū)建設(shè)開發(fā)公司于2013年9月16日簽訂《天津市商品房買賣合同》，約定：出賣人（以下簡稱甲方）天津市北辰區(qū)建設(shè)開發(fā)公司，買受人（以下簡稱乙方）王某，商品房坐落于天津市北辰區(qū)，建筑面積135.59平方米，每平方米價格13276.81元，價款為1800202元；商品房竣工，經(jīng)驗收合格并取得準(zhǔn)許交付使用證后方可交付，未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用；甲方于2014年6月30日前，將符合上述條件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，按予以延期處理；乙方按貸款形式付款的，應(yīng)于2013年9月21日前，一次性存入商品房首付款540202元，其余價款辦理貸款；除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三條約定日期交付商品房，逾期在90日內(nèi)的，乙方有權(quán)向甲方追究已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)支付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算，如超過上述約定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同時，還有權(quán)按照下列的第1種約定，追究甲方違約責(zé)任：1、合同繼續(xù)履行，甲方應(yīng)支付乙方已付款利息，利息在合同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算，此外，甲方還應(yīng)每日按商品房價款的萬分之一向乙方支付違約金；乙方如未按本合同第四條約定的日期付款，逾期在30日內(nèi)的，甲方有權(quán)追究乙方逾期付款及其利息，利息在合同約定乙方應(yīng)付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算，如超過上述約定期限的，甲方有權(quán)按照下列第1中約定，追究乙方違約責(zé)任：1、合同繼續(xù)履行，乙方應(yīng)支付逾期付款及其利息，利息自合同約定的應(yīng)付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算，此外，乙方還應(yīng)每日按商品房價款的萬分之三向甲方支付違約金。

合同簽訂后，王某如約支付房屋總價款及相關(guān)費用。2014年6月，天津市北辰區(qū)建設(shè)開發(fā)公司向王某發(fā)放入住通知，因天津市北辰區(qū)建設(shè)開發(fā)公司未取得準(zhǔn)許交付使用證，王某未辦理入住手續(xù)。2015年9月11日，天津市北辰區(qū)建設(shè)開發(fā)公司取得訴爭房屋準(zhǔn)許交付使用證。后天津市北辰區(qū)建設(shè)開發(fā)公司通知

王某于2015年9月17日至20日辦理房屋入住手續(xù)，王某于2015年9月20日辦理了該手續(xù)。王某以違約為由將天津市北辰區(qū)建設(shè)開發(fā)公司訴至法院要求賠償。

結(jié)果：開發(fā)商違約需賠償

判決節(jié)選：“原審法院認(rèn)為，王某、天津市北辰區(qū)建設(shè)開發(fā)公司簽訂的《天津市商品房買賣合同》合法有效，雙方應(yīng)按照合同的約定履行各自義務(wù)。王某已依約履行了付款義務(wù)，天津市北辰區(qū)建設(shè)開發(fā)公司未按時交付房屋，造成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。庭審中，雙方均認(rèn)可天津市北辰區(qū)建設(shè)開發(fā)公司逾期交房會給王某造成一定損失，但王某、天津市北辰區(qū)建設(shè)開發(fā)公司對于天津市北辰區(qū)建設(shè)開發(fā)公司逾期交房給王某造成的實際損失，均未提供證據(jù)，王某已將全部房款交付給天津市北辰區(qū)建設(shè)開發(fā)公司，故原審法院酌定王某的實際損失為已付房款的同期銀行貸款利息。王某要求天津市北辰區(qū)建設(shè)開發(fā)公司按同期銀行貸款利率支付已付款利息，原審法院予以支持?！?/p>

律師講法：

《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許使用管理辦法》第三條規(guī)定，本市住宅商品房實行準(zhǔn)許使用制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的住宅商品房，必須在領(lǐng)取天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證后，方可交付使用。

實踐中，《天津市商品房買賣合同——住宅》范本也明確規(guī)定了“商品房竣工，經(jīng)驗收合格并取得《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》后，方可交付；未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用”

因此，在開發(fā)商未能辦理使用證情況下，購房人可以此為由拒絕收房，并要求對方承擔(dān)違約責(zé)任獲得賠償。

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• 合同修改后，是否仍有效
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