業(yè)主書面承諾不追究開發(fā)商的銷售許可證和準(zhǔn)許使用證是否有效

案情：業(yè)主書面承諾不追究銷售許可證和準(zhǔn)許使用證

2009年8月5日，原告李某與春海公司簽訂《房屋訂購協(xié)議書》，約定李某所購春海公司銷售商品房坐落于紅旗南路某房屋，原告李某享有該房屋產(chǎn)權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)?！斗课萦嗁弲f(xié)議書》還約定“此房暫時沒有商品房銷售許可證和準(zhǔn)許使用證，業(yè)主不予追究。”該協(xié)議簽訂后原告李某依約向春海公司交付房款。2011年12月5日雙方當(dāng)事人簽訂承諾書，內(nèi)容為：經(jīng)雙方協(xié)商同意，原告李某所購春海公司銷售商品房坐落地點位于紅旗南路某房屋。春海公司承諾能夠為李某在2012年底辦妥天津市南開區(qū)大產(chǎn)權(quán)相關(guān)手續(xù)（含藍(lán)印戶口），如不能按時為李某辦理以上要求，李某的所有經(jīng)濟(jì)損失由春海公司承擔(dān)。后雙方發(fā)生糾紛，李某向法院提起訴訟，請求依法判令春海公司退還原告原告李某購房款元，并三倍賠償購房款,截止庭審訴訟，涉案房屋未取得商品房銷售許可證和準(zhǔn)許使用證。

結(jié)果：《房屋訂購協(xié)議書》屬于無效合同

判決節(jié)選：“根據(jù)法律規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。原告李某、春海公司在簽訂《房屋訂購協(xié)議書》時，春海公司尚未取得商品房銷售許可證，截至原告李某提起訴訟，涉案房屋仍未取得商品房銷售許可證。基此，原告李某與春海公司簽訂的《房屋訂購協(xié)議書》屬于無效合同，基于無效合同而取得的財產(chǎn)，應(yīng)予返還，并支付占用該款期間的利息。”

“本案原告李某對于春海公司銷售的房屋未取得商品房銷售許可證的事實亦是明知的，況且對于雙方所簽訂的協(xié)議無效，原告李某、春海公司雙方均有一定的責(zé)任。現(xiàn)原告李某主張春海公司行為構(gòu)成欺詐，應(yīng)賠償三倍購房款，沒有事實及法律依據(jù)，不予支持?！?/p>

一審判決后，李某不服上訴，二審法院維持原判。

律師講法：公民的意思自治不得違反法律禁止性條款

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！斗课萦嗁弲f(xié)議書》雖然代表了雙方當(dāng)事人的自愿意思表示，但是因為違背了法律規(guī)定的禁止性條款而無效。

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• 協(xié)議未能留原件，險些喪失繼承權(quán)
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• 買房后方知有租戶，訴賣方賠償難支持