買房后方知有租戶，訴賣方賠償難支持

案情：買房后方知有租戶

2013年8月2日前，位于某商貿(mào)城二層房屋所有權(quán)人為被告。2011年6月19日被告與第三人簽訂房屋租賃合同，約定被告將其所有的上述房屋租賃給第三人使用，租賃費23800元，租賃期限為5年，即自2011年7月6日至2016年7月6日止，第三人在使用期內(nèi)不影響被告對房屋的買賣等。租賃合同簽訂后，第三人支付被告房屋租賃費后，即在該房屋內(nèi)從事商業(yè)經(jīng)營。2013年7月28日原告與被告簽訂二手房買賣合同，約定被告其所有的位于上述二層房屋以31萬元出售給原告，合同簽訂當(dāng)日原告支付給被告定金1萬元，剩余房款于房屋產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日原告全部付清。合同簽訂當(dāng)日，原告支付給被告定金1萬元；被告將該房屋購房合同、房權(quán)證、土地證各1份交付給原告。后被告協(xié)助原告于2013年8月2日辦理了該房屋所有權(quán)證，2013年8月22日辦理了該房屋土地使用證的變更登記手續(xù)；2013年8月5日原告支付給被告全部購房款31萬元，被告向原告出具收條1份。原告購買上疏房屋后發(fā)現(xiàn)第三人在其中使用經(jīng)營，造成自己無法完全占有、使用，在租賃期滿前需另行租房經(jīng)營，遂原、訴至法院，要求被告賠償其損失6萬元。

結(jié)果：買賣合同與租賃合同均為有效合同

判決節(jié)選：“原告作為完全民事行為能力人，購買房屋系重大事項，應(yīng)當(dāng)對欲購買的房屋狀況進行全面了解，在簽訂房屋買賣合同時，就知道或者應(yīng)當(dāng)知道該房屋尚在租賃中；在購買該房屋后因房屋尚在租賃期內(nèi)，造成其無法行使完全所有權(quán)，原告存在一定過失?！?/p>

 “原告與被告簽訂的二手房買賣合同及被告與第三人簽訂的房屋租賃合同，均系雙方當(dāng)事人的真實意思，且不違法法律強制性規(guī)定，均為有效合同。”

“第三人繼續(xù)租賃至2016年7月6日止?！?/p>

“被告于本判決生效后十日內(nèi)支付給原告2013年8月至2016年7月期間的房屋租金（23800元÷5年×3年）”

律師講法：買賣不破租賃

《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。

“買賣不破租賃”是一項專業(yè)法律術(shù)語：租賃房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移的場合，承租人對于該房屋的使用權(quán)，不會因為該房屋的買賣而受影響，買受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的義務(wù)，但同時亦可享受其上權(quán)利。

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