案情：一個(gè)不愿賣，一個(gè)非要買
2016年6月29日，被告（甲方）與原告（乙方）簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定甲方自愿將本人名下的訟爭房屋出售給乙方，價(jià)格為凈落1370000元，相關(guān)稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，甲方積極配合乙方辦理房屋過戶手續(xù)。同時(shí)約定乙方先行交付定金10000元。甲方由被告簽字捺印，乙方由原告之父簽字捺印。后乙方當(dāng)日如約交付定金。
2016年7月28日，原告與被告簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，確認(rèn)房屋所有權(quán)人被告，雙方均同意以銀行貸款方式支付房價(jià)款，由房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管中心對房價(jià)款實(shí)施監(jiān)管：房價(jià)款1330000元，原告首付330000元，申請銀行貸款1000000元。協(xié)議簽訂后，原告按照協(xié)議約定將330000元房款存入農(nóng)業(yè)銀行河北支行營業(yè)部在天津市房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管中心設(shè)立的賬戶，并向銀行申請貸款。經(jīng)銀行審批通過后確認(rèn)于2016年8月24日至2046年8月23日為實(shí)際借款期限起止日期。后雙方因尾款40000元給付問題未能協(xié)商一致，且未進(jìn)行書面約定，導(dǎo)致被告未到房管部門辦理房屋過戶手續(xù)。
原告將被告訴至法院，請求履行協(xié)議，被告當(dāng)庭提出不再履行合同且可以支付原告賠償款，原告則堅(jiān)決要求履行協(xié)議，按照原房價(jià)交易。
結(jié)果：買賣協(xié)議仍需履行
判決節(jié)選：“原、被告于2016年7月28日簽訂的《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，本院對合同的法律效力予以確認(rèn)。”
“一、本判決生效后十日內(nèi)，原告給付被告購房款人民幣40000元；二、原告履行本判決確認(rèn)的第一項(xiàng)義務(wù)后，被告根據(jù)《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》協(xié)助原告辦理訴爭房屋過戶手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用由原告自行承擔(dān)?！?/p>
律師講法：協(xié)議可以履行，但須滿足條件
在二手房交易市場中，買賣雙方在房管局正式簽訂買賣協(xié)議前，一般都會自行或通過中介先訂立一份買賣協(xié)議，并在其中設(shè)立定金，違約金等條款，用以約束買賣雙方，保障交易順利進(jìn)行。而無論買賣協(xié)議如何約定，一旦有第三人出價(jià)高于原房價(jià)加上賣房人違約造成的賠償金，還是會有賣房人選擇違約換取高額利潤。隨著近年來房價(jià)的不斷增長，此種現(xiàn)象逐漸增多，房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量也大幅增長。在以往的判例中，法院都會尊重公民意思自治的原則，避免干涉交易，一旦賣房人不同意履行合同，買房人只能選擇返還定金及須合同明確約定的賠償，最終無法達(dá)成交易。
為了遵循誠實(shí)信用原則，依法保護(hù)守約方的合法權(quán)益，津高法（2016）158號文件《天津市高級人民法院關(guān)于依法妥善審理房屋買賣合同糾紛案件的通知》第四條關(guān)于合同繼續(xù)履行的問題做出了進(jìn)一步的詳細(xì)規(guī)定：
當(dāng)事人按照房地產(chǎn)行政主管部門的要求簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》以后，一方已依約履行主要義務(wù)并主張繼續(xù)履行合同，另一方拒絕履行產(chǎn)權(quán)過戶、交接房款、交付房屋等后續(xù)合同義務(wù)，除屬于《合同法》第一百一十條規(guī)定情形以外，人民法院應(yīng)予支持。
當(dāng)事人已經(jīng)簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議或者已經(jīng)與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽訂包含居間內(nèi)容的房產(chǎn)買賣協(xié)議，但尚未簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》的，一方主張繼續(xù)履行合同，另一方拒絕履行合同義務(wù)的，除屬于《合同法》第一百一十條規(guī)定情形以外，人民法院應(yīng)綜合考量房地產(chǎn)行政主管部門意見、合同履行進(jìn)度、房款交付情況、房屋實(shí)際狀態(tài)等因素，確定涉案房屋買賣合同是否具備繼續(xù)履行的條件。如果具備繼續(xù)履行合同條件的，人民法院可以支持當(dāng)事人繼續(xù)履行合同的訴訟請求。如果不具備繼續(xù)履行合同條件的，人民法院可以向當(dāng)事人釋明無法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)，并告知其可以變更訴訟請求。
當(dāng)事人對合同的履行與解除有特別約定的，從其約定。
當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同，應(yīng)當(dāng)在訴訟請求中明確具體履行內(nèi)容，如支付購房款、交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記等。
對于出賣人不履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的，買受人可以按合同約定要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)，但不能直接請求人民法院確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有。
在滿足上述條件后，且不存在標(biāo)的物履行不能時(shí)，即可由守約方訴請要求對方繼續(xù)履行買賣協(xié)議。
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