案情：房屋買賣居間合同后，賣主妻子拒絕出售
2016年5月，劉某（買方、乙方）與崔某（賣方、甲方）、第三人天津市金樂(lè)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（居間方、丙方）簽訂《房屋買賣居間合同》，崔某崔某將其名下坐落于東麗區(qū)某私產(chǎn)房屋出售給劉某。合同約定，房屋建筑面積123.05平方米。房屋成交價(jià)格為950000元，乙方于2016年5月22日支付甲方購(gòu)房定金20000元，在交易過(guò)程中該筆款項(xiàng)自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款，并于乙方交付房款之時(shí)共同交付房屋所屬資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)，履行資金監(jiān)管程序。乙方承諾于2016年5月30日之前籌齊首付款290000元，剩余房款660000元通過(guò)貸款的形式支付給甲方。待乙方的貸款申請(qǐng)經(jīng)貸款銀行審核通過(guò)后，甲乙雙方在丙方陪同下親自赴天津市東麗區(qū)房屋管理局申請(qǐng)辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶及抵押登記手續(xù)。關(guān)于違約責(zé)任，合同第6.1條約定，若甲方或乙方違反本合同的約定，違約方應(yīng)向守約方支付相當(dāng)于本合同約定的該房屋的實(shí)際成交價(jià)的5％的違約金，違約金不足以彌補(bǔ)守約方損失的，違約方還應(yīng)當(dāng)就該損失承擔(dān)賠償責(zé)任。合同其他項(xiàng)約定，崔某戶口還落在該房屋中，甲方承諾于2017年12月30日前將戶口從該房屋中移走，甲乙雙方認(rèn)可。2016年5月22日，劉某給付崔某定金20000元，支付第三人居間服務(wù)費(fèi)19000元。2016年5月24日劉某支付第三人評(píng)估費(fèi)4750元、代辦貸款費(fèi)600元。合同履行過(guò)程中，因崔某妻子不同意出售房屋，并拒絕更改其戶口本中婚姻登記狀態(tài)，崔某通過(guò)中介告知?jiǎng)⒛碂o(wú)法繼續(xù)履行合同。
劉某起訴至法院請(qǐng)求：1、解除原、崔某及第三人于2016年5月22日簽訂的《房屋買賣居間合同》；2、要求崔某退還定金20000元；賠償劉某中介費(fèi)19000元、代辦貸款費(fèi)600元、評(píng)估費(fèi)4750元、房屋差價(jià)損失330000元、違約金47500元；以上共計(jì)421850元；3、本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、評(píng)估費(fèi)均由崔某承擔(dān)。
結(jié)果：酌情判決違約損失
判決節(jié)選：“劉某、崔某及第三人簽訂的《房屋買賣居間合同》系三方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不違反社會(huì)公共利益，合同合法有效，該合同對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力，三方均應(yīng)依照合同行使權(quán)利并履行義務(wù)。崔某因其家屬不同意出售房屋而拒絕繼續(xù)履行房屋買賣合同，已構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還定金及賠償損失的違約責(zé)任。崔某主張劉某存在過(guò)錯(cuò)應(yīng)承擔(dān)合同履行不能的責(zé)任，通過(guò)庭審調(diào)查及證據(jù)證實(shí)，雖劉某在簽訂合同時(shí)對(duì)于崔某妻子戶口本婚姻登記狀態(tài)未更改的情況是明知的，但合同并不因此無(wú)法繼續(xù)履行，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的原因在于崔某，對(duì)崔某的抗辯意見(jiàn)本院不予采信。
合同解除后，崔某收取劉某的定金20000元應(yīng)予以退還。關(guān)于劉某所訴損失賠償一節(jié)，因崔某違約，給劉某造成損失客觀存在，崔某賠償損失額度應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因其違約所造成的劉某損失，亦包括合同履行后可以獲得的利益?，F(xiàn)劉某主張崔某賠償中介費(fèi)19000元、代辦貸款費(fèi)600元、評(píng)估費(fèi)4750元、房屋差價(jià)損失330000元、違約金47500元，共計(jì)401850元。
劉某、崔某在合同中約定了違約金的數(shù)額，對(duì)于劉某既要求崔某賠償損失，又支付違約金的請(qǐng)求，本院不予支持。
鑒于第三人天津市金樂(lè)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司同意退還劉某代辦貸款費(fèi)600元、評(píng)估費(fèi)4750元，本院照準(zhǔn)。綜合考慮本案實(shí)際情況，自原、崔某訂立合同后房屋買賣市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲系眾所周知的事實(shí)，違約金責(zé)任的承擔(dān)與體現(xiàn)平衡各方利益、樹(shù)立誠(chéng)實(shí)守信原則和維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的契約精神并行不悖。本院綜合劉某支出中介費(fèi)、房屋差價(jià)評(píng)估費(fèi)情況、雙方履行合同的進(jìn)展程度、參考評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的房屋上漲差價(jià)以及預(yù)期利益等因素，依據(jù)公平與誠(chéng)實(shí)信用原則，酌定崔某賠償劉某各項(xiàng)損失共計(jì)190000元。”
律師講法：違約損失和違約金應(yīng)該擇一適用
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第二款規(guī)定：“在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，當(dāng)事人可以解除合同”。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)遇見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)遇見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少……”。
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