一場(chǎng)房屋買(mǎi)賣(mài)，出現(xiàn)兩個(gè)法律關(guān)系

案情：陰陽(yáng)合同買(mǎi)賣(mài)雙方都不是本人

原告之父欲購(gòu)置被告名下某私產(chǎn)房屋，并于2014年5月16日通過(guò)中介與被告之妹簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)（置換）合同》，合同約定購(gòu)房款60萬(wàn)元，當(dāng)日交付定金1萬(wàn)元現(xiàn)金，因需辦理貸款遂于同年6月10日由原告和被告在房地產(chǎn)管理局簽訂《天津市房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，雙方在該協(xié)議中約定：房款交付方式為首付20萬(wàn)元，銀行貸款30萬(wàn)元，總購(gòu)房款50萬(wàn)元，當(dāng)銀行貸款未被批準(zhǔn)時(shí)，原告應(yīng)一次性補(bǔ)足全部房?jī)r(jià)款。原告于6月12日交付被告9萬(wàn)元現(xiàn)金，并將20萬(wàn)元首付款存入資金監(jiān)管賬戶，后因故未能如約辦理貸款，在湊齊全額購(gòu)房款后起訴被告要求履行合同，被告不予認(rèn)可，并反訴：1、解除《天津市房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》；2、依據(jù)《房屋買(mǎi)賣(mài)（置換）合同》賠償損失。

結(jié)果：協(xié)議解除，損失另訴

判決節(jié)選：“原、被告簽訂的《天津市房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》并非雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，原告并沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋的意愿，被告亦并非將房屋真實(shí)出賣(mài)給原告。且在合同履行過(guò)程中原告因自身原因?qū)е沦J款未能被批，合同無(wú)法繼續(xù)履行，現(xiàn)被告不同意與原告繼續(xù)履行合同，并提出反訴要求解除該合同，本院認(rèn)為反訴原告的請(qǐng)求符合法律規(guī)定，予以支持?！?/p>

“關(guān)于反訴原告要求反訴被告賠償其違約金和各項(xiàng)損失8.6萬(wàn)元一節(jié)，因其依據(jù)其妹與反訴被告之父之間簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)（置換）合同》，該合同中房屋買(mǎi)受人系反訴被告之父，而非反訴被告，反訴被告并非該合同的主體，故反訴原告依據(jù)該合同要求反訴被告承擔(dān)違約責(zé)任和賠償損失的主張沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。對(duì)于原告之父已交付的購(gòu)房款，因其不是本案當(dāng)事人，本案不予處理，其可另行主張權(quán)利?！?/p>

律師講法：代辦需要委托手續(xù)

在二手房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，常存在于親屬或朋友代辦的現(xiàn)象，若無(wú)合法的委托手續(xù)則必須當(dāng)事人的事后追認(rèn)，否則就會(huì)出現(xiàn)不同的合同主體，從而形成多個(gè)法律關(guān)系。根據(jù)合同的相對(duì)性原則，是不可以將合同之外的第三人列為被告的，需通過(guò)不同法律關(guān)系的訴訟解決，增加了訴訟成本。

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