案情：購買房屋發(fā)生碎尸慘案
2011年8月5日，原告經(jīng)中介所介紹以620000元的價格向二被告夫妻購買平湖市某小區(qū)房屋1套，并簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，同時向二被告支付80000元定金。此后，原告于2011年9月1日、2011年12月15日、2012年3月5日向二被告分別支付購房款200000元、100000元、10000元。但2012年7月下旬，二被告擅自將約定房屋出租給案外人。2012年8月上旬，案外人在該房屋內(nèi)對兩名女子殘忍殺害并碎尸。隨后，原告要求解除原、被告之間簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同，并由二被告返還購房款390000元，二被告予以拒絕。原告認(rèn)為，二被告擅自將已出賣的房屋轉(zhuǎn)租給案外人，存在過錯，且由于案外人在該房屋內(nèi)實施了殘忍的殺人碎尸行為，直接導(dǎo)致原告購買后將無法正常居住生活，合同的目的無法實現(xiàn)，故根據(jù)民法通則及合同法的相關(guān)規(guī)定，二被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋無法正常居住生活及房屋整體嚴(yán)重貶值的責(zé)任。故原告起訴要求判令解除原、被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同，以及要求二被告返還原告購房款390000元。二被告辯稱及反訴稱，二被告在合同的履行過程中并無任何違約行為，不存在房屋無法正常居住等情形，相反原告對合同的履行存在嚴(yán)重的違約行為，故請求駁回原告的訴訟請求。
結(jié)果：合同解除，原告酌情分擔(dān)部分責(zé)任
判決節(jié)選：“本案爭議的焦點之一：爭議房屋內(nèi)發(fā)生兇殺事件，是否造成原告無法正常居住及房屋價值嚴(yán)重貶損。房屋的價值構(gòu)成要素不僅僅局限于建筑本身的使用功能，房屋的市場價值一般由建筑成本、交通條件、居住環(huán)境、人文環(huán)境等社會綜合因素構(gòu)成，依據(jù)價值規(guī)律，爭議房屋在實物形態(tài)上沒有受損，但“趨吉避兇”是客觀存在的社會普遍心理現(xiàn)象，是廣大社會群眾長期以來形成的善良無害習(xí)俗，并不違反公序良俗，理應(yīng)得到法律的尊重，依據(jù)人們普遍對兇殺事件的恐懼心理及對曾經(jīng)發(fā)生過兇殺案件房屋的忌諱心態(tài)，本案爭議房屋的價值會貶損，且居住者因?qū)礆⑹录目謶?，其生活質(zhì)量會受到影響?！?/p>
“本案爭議焦點之二：房屋轉(zhuǎn)讓合同簽訂后至房屋交付前的風(fēng)險由誰承擔(dān)。本案爭議的房屋尚未交付。二被告認(rèn)為由于原告的遲延付款導(dǎo)致房屋未能及時交付，故通過出租房屋收取租金而減少損失，故爭議房屋在合同約定的支付房款、交付房屋期滿后所發(fā)生的風(fēng)險應(yīng)由原告承擔(dān)。本院認(rèn)為，如確因原告遲延付款的違約行為給二被告造成損失，其可以在處分爭議房屋前對原告進(jìn)行催告或通過訴訟途徑解決，現(xiàn)二被告在未告知及征得原告同意的情況下，擅自將爭議房屋出租他人，其處分爭議房屋的行為，必然會增加房屋發(fā)生各種風(fēng)險的可能性，爭議房屋內(nèi)發(fā)生兇殺事件雖為意外事件，但卻系二被告出租房屋而導(dǎo)致的風(fēng)險事件，根據(jù)原、被告的陳述結(jié)合雙方提供的證據(jù)，簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同并支付定金之后，原告向二被告之后支付的購房款均系延期支付，二被告均未提出異議，系對原告遲延付款的默認(rèn)，故二被告以原告遲延付款為由，認(rèn)為發(fā)生兇殺事件的風(fēng)險由原告承擔(dān)的理應(yīng)不足，本院不予支持，二被告理應(yīng)承擔(dān)房屋出租后所產(chǎn)生的相應(yīng)風(fēng)險。
由于二被告的出租行為，致使房屋轉(zhuǎn)讓合同所約定的標(biāo)的物，在尚未交付時，其狀況與雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時發(fā)生變化，致原告無法正常居住及房屋價值發(fā)生貶損等情形，如合同繼續(xù)履行，原告合同目的無法實現(xiàn)，故原告要求解除雙方所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同的請求，本院予以支持；對于二被告要求繼續(xù)履行房屋轉(zhuǎn)讓合同及要求原告支付購房余款的請求，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。根據(jù)房屋轉(zhuǎn)讓合同約定，購房余款的第二次支付時間為2011年9月25日，但原告在該時間屆滿后并未支付購房款至約定的金額，其雖抗辯認(rèn)為簽訂合同時二被告未告知房屋存在抵押貸款情況，事后原告曾要求二被告還清銀行貸款，然后原告再支付剩余購房款，但原告所述情況并無證據(jù)證實，故本院不予采信；退一步講，即使本案爭議房屋存在抵押貸款情況，也并不能證明該情況會影響合同的正常履行，只要原告按約支付購房余款，二被告即可還清貸款，為原告辦理過戶手續(xù)，故本院認(rèn)定原告延期付款的該行為與被告推遲交房，又將爭議房屋再次出租給案外人存在關(guān)聯(lián)性，根據(jù)本案的案情，適用公平原則，酌情由原告分擔(dān)100000元的損失?！?/p>
律師講法：法律應(yīng)結(jié)合樸素的社會群體認(rèn)知
該房屋雖然從使用功能上并未受損，但是必然會影響人們對該房屋是否適宜居住的認(rèn)識及評價，而房屋的社會價值應(yīng)當(dāng)是房屋的客觀使用價值及人們對房屋的主管評價二者的綜合，如同近年來價格暴漲的學(xué)區(qū)房，其客觀居住環(huán)境并未變更，而因為區(qū)域劃分學(xué)校的政策，影響了人們對于房屋的期望，從而影響了房屋的社會價值。
從如今的交易習(xí)慣來說，買方或中介都會特別詢問房屋是否發(fā)生過自殺、他殺等非正常死亡事件。除正常的生老病死，非正常死亡大多會讓買方感到厭惡或恐懼。
另外，筆者認(rèn)為，即便該房屋確實因為行兇者的惡行導(dǎo)致該房屋的社會價值受損，以現(xiàn)行法律而言，房屋的所有人仍然不能向行兇者主張基于房屋的任何損失。
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