【案件導讀】
原告簽訂合同，購買了被告預售的房屋一套，但是在辦理入住手續(xù)時發(fā)現該房屋存在瑕疵，即房屋窗外有鋼梁，影響了美觀和居住，并且在原告購買該房屋之前，相應的購房廣告、宣傳資料以及房屋預售合同上并未說明存在該瑕疵，所以原告多次向被告提出異議要求被告解決該問題，但是被告以鋼梁是從整個小區(qū)的美觀與協調考慮，按照經政府相關部門批準的小區(qū)建設設計圖紙安裝的，且符合建筑規(guī)范?，F在整個小區(qū)已經竣工，并經驗收合格，且原告居住就是默認該房屋的現狀。
裁判情況
北京市第一中級人民法院終審判決認為：
（1）房屋是價值昂貴的不動產，日常生活經驗法則說明，對所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主收房時一般不會輕易忽視。上訴人黃穎在一審中一再陳述，收房時對窗外有裝飾鋼梁一事，其已在《業(yè)主入住驗收單》上明確提出書面異議?！稑I(yè)主入住驗收單》是被上訴人美晟房產公司單方保存的證據，經法院要求，美晟房產公司拒不提交。最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第七十五條規(guī)定：“有證據證明一方當事人持有證據無正當理由拒不提供，如果對方當事人主張該證據的內容不利于證據持有人，可以推定該主張成立?！睋?，可以推定黃穎關于收房時已對窗外有鋼梁一事提出書面異議的主張成立。一審認定黃穎在交接房屋時未提出異議，不符合事實，應當糾正；
（2）本案是商品房預售合同糾紛，雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》合法有效?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！币蜓b飾鋼梁影響窗內人的視覺感受，上訴人黃穎訴請判令被上訴人美晟房產公司承擔將裝飾橫梁上移55厘米的責任。美晟房產公司堅稱，是從整個小區(qū)的美觀與協調考慮，且在經過政府有關部門批準與符合建筑規(guī)范的情況下才安裝這個鋼梁，黃穎應顧及整個小區(qū)的利益。在美晟房產公司與黃穎簽訂的合同中，沒有約定預售的房屋外有裝飾鋼梁；在美晟房產公司給黃穎展示的沙盤上，房屋模型外也沒有裝飾鋼梁；而美晟房產公司交付給黃穎的房屋，窗外卻有裝飾鋼梁遮擋。美晟房產公司履行合同義務不符合約定，依法應承擔違約責任。
（3）至于安裝鋼梁是否經過行政審批與是否符合建筑規(guī)范，屬另一法律關系，不能成為美晟房產公司不構成違約或者免除違約責任的理由。業(yè)主花費巨額資金購買房屋，注重的不是房屋外墻立面美觀，而是房屋內各項設施是否有利于居住使用。只有在這一前提下，黃穎才可能與美晟房產公司簽訂《商品房買賣合同》。衡法酌理，不能為保全鋼梁的裝飾功能，而犧牲業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》要達到的合同目的。黃穎主張將裝飾橫梁上移55厘米，既有北京首都工程建筑設計有限公司證明在技術上可行，又可以用較低的成本補救裝飾鋼梁帶來的不當影響，此意見應予采納。
綜上所述，二審判決為：撤銷一審民事判決；本判決生效后10日內，被上訴人美晟房產公司將上訴人黃穎所購房屋窗外的裝飾鋼梁橫梁上移55厘米并重新焊接，二審案件受理費各50元，由被上訴人美晟房產公司負擔。
法律分析
（1）房屋出賣在交付房屋存在瑕疵：《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！痹谠媾c被告簽訂合同過程中，被告沒有以售樓處的沙盤圖、展示的樣板間或者其他任何宣傳資料，向原告明示窗外有這個鋼梁，更沒有在購房合同中約定窗外有鋼梁。但是在交付房屋時存在瑕疵，則被告需要承擔違約責任，并且按照相關規(guī)定房屋出賣人應該保證房屋符合工程建設強制性標準以及合同的約定，所以即使被告在窗外設有鋼梁已經符合相關規(guī)定，但根據與原告簽訂的合同也不能排除被告要對原告承擔責任。
（2）《業(yè)主入住驗收單》的作用：最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第七十五條規(guī)定：“有證據證明一方當事人持有證據無正當理由拒不提供，如果對方當事人主張該證據的內容不利于證據持有人，可以推定該主張成立。”業(yè)主在《業(yè)主入住驗收單》上明確提出書面異議，開發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗收單》，卻以業(yè)主已經入住為由，主張業(yè)主對房屋現狀認可，其主張不成立，被告要承擔不提交相關證明材料的后果，即可以推定黃穎關于收房時已對窗外有鋼梁一事提出書面異議的主張成立。
（3）商品房的銷售廣告和宣傳資料的性質：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，就當承擔違約責任”。所以對于購房廣告是否是商品房買賣合同的內容，其實是有相關法律規(guī)定，但是對于符合這項內容也是有條件的，相關的廣告和宣傳資料，那些符合購房合同的性質，購房者需要提供證據證明，因此，購房者可以及時找律師提供幫助，能夠更好的為自己的相關權益做到做大化的保護。
徐永忠律師辦案心得：簡單的案件復雜化，復雜的案件簡單化。
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