才買的房子有瑕疵怎么辦？

【案件導(dǎo)讀】

原告簽訂合同，購(gòu)買了被告預(yù)售的房屋一套，但是在辦理入住手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)該房屋存在瑕疵，即房屋窗外有鋼梁，影響了美觀和居住，并且在原告購(gòu)買該房屋之前，相應(yīng)的購(gòu)房廣告、宣傳資料以及房屋預(yù)售合同上并未說(shuō)明存在該瑕疵，所以原告多次向被告提出異議要求被告解決該問(wèn)題，但是被告以鋼梁是從整個(gè)小區(qū)的美觀與協(xié)調(diào)考慮，按照經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)的小區(qū)建設(shè)設(shè)計(jì)圖紙安裝的，且符合建筑規(guī)范?，F(xiàn)在整個(gè)小區(qū)已經(jīng)竣工，并經(jīng)驗(yàn)收合格，且原告居住就是默認(rèn)該房屋的現(xiàn)狀。

裁判情況

北京市第一中級(jí)人民法院終審判決認(rèn)為：

（1）房屋是價(jià)值昂貴的不動(dòng)產(chǎn)，日常生活經(jīng)驗(yàn)法則說(shuō)明，對(duì)所購(gòu)房屋顯而易見(jiàn)的瑕疵，業(yè)主收房時(shí)一般不會(huì)輕易忽視。上訴人黃穎在一審中一再陳述，收房時(shí)對(duì)窗外有裝飾鋼梁一事，其已在《業(yè)主入住驗(yàn)收單》上明確提出書(shū)面異議?！稑I(yè)主入住驗(yàn)收單》是被上訴人美晟房產(chǎn)公司單方保存的證據(jù)，經(jīng)法院要求，美晟房產(chǎn)公司拒不提交。最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條規(guī)定：“有證據(jù)證明一方當(dāng)事人持有證據(jù)無(wú)正當(dāng)理由拒不提供，如果對(duì)方當(dāng)事人主張?jiān)撟C據(jù)的內(nèi)容不利于證據(jù)持有人，可以推定該主張成立?！睋?jù)此，可以推定黃穎關(guān)于收房時(shí)已對(duì)窗外有鋼梁一事提出書(shū)面異議的主張成立。一審認(rèn)定黃穎在交接房屋時(shí)未提出異議，不符合事實(shí)，應(yīng)當(dāng)糾正；

（2）本案是商品房預(yù)售合同糾紛，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》合法有效?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！币蜓b飾鋼梁影響窗內(nèi)人的視覺(jué)感受，上訴人黃穎訴請(qǐng)判令被上訴人美晟房產(chǎn)公司承擔(dān)將裝飾橫梁上移55厘米的責(zé)任。美晟房產(chǎn)公司堅(jiān)稱，是從整個(gè)小區(qū)的美觀與協(xié)調(diào)考慮，且在經(jīng)過(guò)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)與符合建筑規(guī)范的情況下才安裝這個(gè)鋼梁，黃穎應(yīng)顧及整個(gè)小區(qū)的利益。在美晟房產(chǎn)公司與黃穎簽訂的合同中，沒(méi)有約定預(yù)售的房屋外有裝飾鋼梁；在美晟房產(chǎn)公司給黃穎展示的沙盤上，房屋模型外也沒(méi)有裝飾鋼梁；而美晟房產(chǎn)公司交付給黃穎的房屋，窗外卻有裝飾鋼梁遮擋。美晟房產(chǎn)公司履行合同義務(wù)不符合約定，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

（3）至于安裝鋼梁是否經(jīng)過(guò)行政審批與是否符合建筑規(guī)范，屬另一法律關(guān)系，不能成為美晟房產(chǎn)公司不構(gòu)成違約或者免除違約責(zé)任的理由。業(yè)主花費(fèi)巨額資金購(gòu)買房屋，注重的不是房屋外墻立面美觀，而是房屋內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施是否有利于居住使用。只有在這一前提下，黃穎才可能與美晟房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》。衡法酌理，不能為保全鋼梁的裝飾功能，而犧牲業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》要達(dá)到的合同目的。黃穎主張將裝飾橫梁上移55厘米，既有北京首都工程建筑設(shè)計(jì)有限公司證明在技術(shù)上可行，又可以用較低的成本補(bǔ)救裝飾鋼梁帶來(lái)的不當(dāng)影響，此意見(jiàn)應(yīng)予采納。

綜上所述，二審判決為：撤銷一審民事判決；本判決生效后10日內(nèi)，被上訴人美晟房產(chǎn)公司將上訴人黃穎所購(gòu)房屋窗外的裝飾鋼梁橫梁上移55厘米并重新焊接，二審案件受理費(fèi)各50元，由被上訴人美晟房產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。

法律分析

（1）房屋出賣在交付房屋存在瑕疵：《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！痹谠媾c被告簽訂合同過(guò)程中，被告沒(méi)有以售樓處的沙盤圖、展示的樣板間或者其他任何宣傳資料，向原告明示窗外有這個(gè)鋼梁，更沒(méi)有在購(gòu)房合同中約定窗外有鋼梁。但是在交付房屋時(shí)存在瑕疵，則被告需要承擔(dān)違約責(zé)任，并且按照相關(guān)規(guī)定房屋出賣人應(yīng)該保證房屋符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定，所以即使被告在窗外設(shè)有鋼梁已經(jīng)符合相關(guān)規(guī)定，但根據(jù)與原告簽訂的合同也不能排除被告要對(duì)原告承擔(dān)責(zé)任。

（2）《業(yè)主入住驗(yàn)收單》的作用：最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條規(guī)定：“有證據(jù)證明一方當(dāng)事人持有證據(jù)無(wú)正當(dāng)理由拒不提供，如果對(duì)方當(dāng)事人主張?jiān)撟C據(jù)的內(nèi)容不利于證據(jù)持有人，可以推定該主張成立。”業(yè)主在《業(yè)主入住驗(yàn)收單》上明確提出書(shū)面異議，開(kāi)發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》，卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由，主張業(yè)主對(duì)房屋現(xiàn)狀認(rèn)可，其主張不成立，被告要承擔(dān)不提交相關(guān)證明材料的后果，即可以推定黃穎關(guān)于收房時(shí)已對(duì)窗外有鋼梁一事提出書(shū)面異議的主張成立。

（3）商品房的銷售廣告和宣傳資料的性質(zhì)：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，就當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。所以對(duì)于購(gòu)房廣告是否是商品房買賣合同的內(nèi)容，其實(shí)是有相關(guān)法律規(guī)定，但是對(duì)于符合這項(xiàng)內(nèi)容也是有條件的，相關(guān)的廣告和宣傳資料，那些符合購(gòu)房合同的性質(zhì)，購(gòu)房者需要提供證據(jù)證明，因此，購(gòu)房者可以及時(shí)找律師提供幫助，能夠更好的為自己的相關(guān)權(quán)益做到做大化的保護(hù)。

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