供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
借名購買經(jīng)濟(jì)適用房，合同是否有效？
---常某與張某房屋買賣合同糾紛案法律評(píng)析（借名買房典型案例系列1）
【關(guān)鍵詞】
借名買房 繼續(xù)履行 解除合同 經(jīng)濟(jì)適用房 無效 購房指標(biāo) 產(chǎn)權(quán)登記
【要點(diǎn)提示】
認(rèn)定借名購買經(jīng)濟(jì)適用房的合同無效是處理該類糾紛的基本原則；但是作為政策性保障住房的經(jīng)濟(jì)適用房其和國家的相關(guān)政策是密不可分的；關(guān)于北京市經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策以2008年4月11日為界。換言之，2008年4月11日（含）以前簽訂，且并非是通過搖號(hào)程序取得的購房指標(biāo)，不違反相關(guān)政策、不侵害社會(huì)公共利益，亦不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。
【當(dāng)事人信息】
原告：常某（一審原告、反訴被告、二審上訴人）
被告：張某（一審被告、反訴原告、二審被上訴人）
【案情簡介】
常某與張某系中學(xué)同學(xué)，張某無購買經(jīng)濟(jì)適用住房資格。2006年，張某以常某的名義購買了涉案房屋，并由張某實(shí)際支付了購房首付款。后張某辦理了涉案房屋的入住手續(xù)，涉案房屋交付后，張某對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修并一直使用至今?，F(xiàn)涉案房屋登記于常某名下，登記的房屋性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房。涉案房屋之按揭貸款一直由張某償還至2014年2月底，自2014年3月起，涉案房屋之貸款由常某進(jìn)行償還。
2014年，常某以返還原物糾紛為由將張某起訴至法院，要求判令張某返還涉案房屋。法院認(rèn)為常某與張某存在借名買房關(guān)系，應(yīng)先解決借名買房關(guān)系的效力和借名買賣關(guān)系所產(chǎn)生的相關(guān)權(quán)利義務(wù)糾紛，而后再解決涉案房屋是否返還問題，據(jù)此判決駁回了常某的訴訟請(qǐng)求。雙方均表示購買涉案房屋并非通過搖號(hào)程序取得的購房資格。
常某訴至法院，請(qǐng)求：1、確認(rèn)張某借用常某購買經(jīng)濟(jì)適用住房資格的借名買房合同無效；2、確認(rèn)常某系涉案房屋的所有權(quán)人。
張某反訴至法院，請(qǐng)求：1、確認(rèn)張某借用常某名義購買涉案房屋的借名買房合同有效；2、常某在過戶條件成熟時(shí)協(xié)助張某辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記，直至登記在張某名下為止。
【法院判決】
1、常某與張某就涉案房屋的借名買房合同關(guān)系有效；2、駁回常某的訴訟請(qǐng)求；3、駁回張某的其他反訴請(qǐng)求。
【案件評(píng)析】
一、法院為何認(rèn)定常某與張某借名購買經(jīng)濟(jì)適用房合同有效？
生效判決已經(jīng)認(rèn)定常某與張某存在借名買房合同關(guān)系。本案爭議焦點(diǎn)在于該借名買房合同關(guān)系是否有效。本案的特殊性在于，涉案房屋為經(jīng)濟(jì)適用房，屬于政策性保障住房，這就涉及到上述借名買房行為的效力問題。政策性保障住房是指國家為保障中低收入城鎮(zhèn)居民家庭住房困難提供的政策性住房，主要包括經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房和自住型商品房。借名購買該類房屋損害了廣大符合購買該類房屋資格家庭的合法權(quán)益，認(rèn)定借名購買經(jīng)濟(jì)適用房的合同無效是處理該類糾紛的基本原則；但是作為政策性保障住房的經(jīng)濟(jì)適用房其和國家的相關(guān)政策是密不可分的；實(shí)際上，北京市關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策以2008年4月11日（含）為界，在政策適用上，前后有著明顯差異。即“老房”，適用“老政策”。“新房”，適用“新政策”。[具體是：“老房”要上市，得滿足繳納契稅或者辦理房產(chǎn)證后滿5年的要求，還要按照上市成交價(jià)的10%補(bǔ)交土地收益。而2008年4月11日之后購買的經(jīng)適房，被稱作“新房”?！靶路俊钡脻M足“滿5年”的條件不說，上市交易時(shí)，要按照上市成交價(jià)的70%補(bǔ)交土地收益。]
本案中，涉案房屋的購房合同系2008年4月11日以前簽訂，屬于“老房”，適用“老政策”，且并非是通過搖號(hào)程序取得的購房指標(biāo)，不違反相關(guān)政策、不侵害社會(huì)公共利益，亦不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。因借名買房合同關(guān)系有效，則常某要求確認(rèn)其為涉案房屋的所有權(quán)人的訴訟請(qǐng)求，法院未予支持。
二、法院為何未支持張某要求常某協(xié)助辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記？
根據(jù)北京市相關(guān)政策，涉案房屋現(xiàn)尚不具備上市交易條件，且涉案房屋的購房抵押貸款尚未還清，抵押尚未解除?；谏鲜霾淮_定因素，張某要求判令常某在過戶條件成熟時(shí)，協(xié)助張某辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記，直至登記在張某名下為止的訴訟請(qǐng)求，法院亦未予支持。張某可在涉案房屋具備辦理所有權(quán)變更登記條件時(shí)另行主張。
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