房改超標(biāo)房不能正常市場交易，法院不宜以司法權(quán)干涉強(qiáng)判過戶

房改超標(biāo)房不能正常市場交易，法院不宜以司法權(quán)干涉強(qiáng)判過戶

---崔某與王某房屋買賣合同糾紛案法律評(píng)析

【關(guān)鍵詞】

超標(biāo)房 交付 遲延履行 金錢債務(wù) 非金錢債務(wù) 解除合同 繼續(xù)履行

【要點(diǎn)提示】

買、賣雙方雖未簽訂房屋買賣合同，但買、賣雙方之間互相支付房款交付房屋，已形成事實(shí)上的房屋買賣合同關(guān)系。該房屋買賣合同關(guān)系有效。按照涉案房屋當(dāng)?shù)卣?，涉案房屋屬于房改房且屬于超?biāo)房不能進(jìn)行正常市場交易的，法院不能以司法權(quán)予以干涉。因此，可以在相關(guān)政策出臺(tái)后另行要求解決。

【當(dāng)事人信息】

原告：崔某（一審原告、反訴被告、二審上訴人）

被告：王某（一審被告、反訴原告、二審上訴人）

【案情簡介】

1999年12月，崔某與其所在單位簽訂《出售公有住房協(xié)議書》。崔某一次付清房款，房產(chǎn)證辦理在崔某名下。2005年11月，崔某辦理涉案房屋土地證。2003年6月，崔某給王某出具一份《承諾書》，主要內(nèi)容有：關(guān)于房產(chǎn)手續(xù)問題待以后政策允許時(shí)即辦過戶手續(xù)，房產(chǎn)權(quán)證由王某暫存放，房子所有權(quán)歸王某。2014年崔某單位給王某出具一份《證明》，主要內(nèi)容有，涉案房屋水電費(fèi)、取暖費(fèi)由崔某過戶至王某名下。2014年7月，崔某給王某發(fā)送一份《解除合同通知書》，主要內(nèi)容有：涉案房系房改房，現(xiàn)有政策客觀上無法過戶，崔某、王某于2010年5月到房管局辦理過戶手續(xù)被告知無法辦理過戶時(shí)，崔某就告知王某解除合同。崔某現(xiàn)通知王某解除2003年6月與王某達(dá)成的房屋買賣協(xié)議。2014年7月，王某給崔某發(fā)送了一份《不同意解除合同函》。2015年2月，住建委給崔某出具一份《情況說明》，主要內(nèi)容有：涉案房屋屬于超標(biāo)房，不能進(jìn)行正常市場交易。

崔某訴至法院，請(qǐng)求：1、確認(rèn)2014年7月，崔某向王某發(fā)出的解除合同通知有效；2、王某搬出崔某所有房屋。

王某反訴至法院，請(qǐng)求：1、崔某協(xié)助王某辦理涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；2、崔某協(xié)助王某辦理涉案房屋土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

【法院判決】

1、駁回崔某的訴訟請(qǐng)求；2、駁回王某反訴請(qǐng)求，王某可以在相應(yīng)政策出臺(tái)后另行要求解決。

【案件評(píng)析】

一、法院為何未認(rèn)定崔某與王某的房屋買賣關(guān)系解除？

崔某、王某就涉案房屋雖然沒有簽訂書面的房屋買賣合同，但是協(xié)商一致后，崔某將房屋交付給王某，王某將購房款支付給崔某，已形成事實(shí)上的房屋買賣合同關(guān)系。

根據(jù)合同法第九十三條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致的，可以解除合同。第九十四條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。

崔某、王某并未約定合同解除的條件，崔某向王某發(fā)出的《解除合同通知書》與合同法第九十四條的規(guī)定不符，故該解除通知不發(fā)生法律效力。因此，法院未認(rèn)定崔某、王某房屋買賣合同關(guān)系解除。

二、法院對(duì)房改房超標(biāo)遺留問題如何解決？

合同法第一百一十條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或履行費(fèi)用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)不要求履行。

涉案房產(chǎn)涉及到房改房，應(yīng)按照國家的房改房相關(guān)政策辦理。住建委已經(jīng)出具情況說明，該房屋屬于超標(biāo)房產(chǎn)不能進(jìn)行正常市場交易。由于該房屋事實(shí)上不能辦理房屋過戶手續(xù)，王某要求崔某協(xié)助王某辦理涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及土地證使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求已構(gòu)成合同法第一百一十條規(guī)定的事實(shí)上的不能履行，法院不能以司法權(quán)予以干涉。故，王某的反訴屬于相關(guān)房改政策的遺留問題，其可以在相關(guān)政策出臺(tái)后另行要求解決。

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