李某于2003年購買了房屋一套，交納了全部房款及相關(guān)費(fèi)用，但因?yàn)樵摲慨a(chǎn)是針對(duì)單位員工定向銷售，李某沒有購房資格，遂將房屋登記在單位員工趙某的名下。隨后，該房屋多年來一直由李某居住使用，并進(jìn)行了裝修，居住期間的相關(guān)費(fèi)用亦由李某支付，房產(chǎn)證也由李某保管。
后來當(dāng)李某欲將房屋變更登記在自己名下時(shí)，趙某拒絕。趙某主張，登記在誰名下就是誰所有的房屋，房款支付情況并不能對(duì)抗登記。李某主張，趙某僅是名義上的登記人，李某是實(shí)際權(quán)利人，要求確認(rèn)房屋為李某所有，并要求趙某協(xié)助辦理變更登記。請(qǐng)問，哪方應(yīng)得到支持？
事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)的區(qū)分
事實(shí)物權(quán)和法律物權(quán)的區(qū)分產(chǎn)生于物權(quán)公示制度建立后。
所謂法律物權(quán)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)指的是不動(dòng)產(chǎn)登記所彰顯的物權(quán)，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)指的是占有所彰顯的物權(quán)。物權(quán)公示原則的目的在于，通過法律確認(rèn)物的支配狀態(tài)，使得物權(quán)發(fā)揮對(duì)世效力，以維護(hù)物權(quán)秩序和保障交易安全。物權(quán)公示具有權(quán)利正確性推定效力，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和占有動(dòng)產(chǎn)的事實(shí)所表征的物權(quán)是正確的物權(quán)，除非當(dāng)事人有相反的證據(jù)予以推翻，否則第三人因信賴該物權(quán)外觀而進(jìn)行的交易應(yīng)得到保護(hù)。在借名買房的情形下，法律物權(quán)指的是出名人經(jīng)登記享有的物權(quán)。
所謂事實(shí)物權(quán)，強(qiáng)調(diào)的是物權(quán)的取得應(yīng)有合法、正當(dāng)?shù)囊罁?jù)，符合真實(shí)的交易情況。如果是依據(jù)法律行為取得，比如簽訂買賣合同，那么取得物權(quán)的人應(yīng)該是實(shí)際支付對(duì)價(jià)并達(dá)成轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意的。如果是依據(jù)事實(shí)行為等其他原因，則要符合法律規(guī)定。在借名買房的情形下，由于雙方存在關(guān)于所有權(quán)由借名人保留、出名人僅出名登記的約定，房款實(shí)際由借名人支付，房屋由借名人實(shí)際控制，并且，有的房屋買賣合同是直接約束借名人和出賣人（見昨天微信），因此，從符合社會(huì)公平正義的原則出發(fā)，事實(shí)上應(yīng)由買受人享有所有權(quán)。
一般來說，法律物權(quán)應(yīng)該與事實(shí)物權(quán)一致，權(quán)利外觀應(yīng)與權(quán)利事實(shí)上的歸屬一致，但在錯(cuò)誤登記、借名登記等場合，法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)并不一致。這就涉及到何者應(yīng)受保護(hù)的問題。
法律物權(quán)應(yīng)盡量與事實(shí)物權(quán)相一致，這是準(zhǔn)確界定物權(quán)歸屬的要求。在不涉及第三人的情況下，由于事實(shí)物權(quán)的來源更加具有正當(dāng)性，且僅涉及借名人和出名人的內(nèi)部關(guān)系，從社會(huì)的公正觀念出發(fā)，盡管未經(jīng)登記，也應(yīng)能夠?qū)菇?jīng)公示的法律物權(quán)。如孫憲忠教授所說，“物權(quán)是權(quán)利人依法支配標(biāo)的物所享有的利益，權(quán)利人有權(quán)來處分標(biāo)的物，這種權(quán)利人和權(quán)利客體之間的關(guān)聯(lián)性表現(xiàn)為標(biāo)的物所蘊(yùn)含的利益歸屬，只要這種關(guān)聯(lián)性符合社會(huì)公共利益和交易秩序，即使這種關(guān)聯(lián)性沒有通過法定的公示方式表現(xiàn)出來，法律也不能排斥或拒絕保護(hù)這種利益。”
那么，在借名買房協(xié)議中，因借名人和出名人存在關(guān)于借名買房的意思表示，借名人實(shí)際履行了與出賣人之間的合同，支付了房價(jià)款，實(shí)際上支配房屋，且經(jīng)常由借名人保存房產(chǎn)證，因此，從公平原則及維持物的靜態(tài)支配狀態(tài)出發(fā)，應(yīng)保護(hù)借名人的所有權(quán)。
在法律實(shí)踐中，判斷由哪方享有事實(shí)上的物權(quán)，可從以下幾個(gè)方面入手：
第一是否存在借名約定
如果借名人和出名人之間存在關(guān)于借名的書面約定，該證據(jù)的證明力較高，但仍然需要證明該約定得到實(shí)際履行。在雙方不存在書面約定的情況下，以下三個(gè)方面對(duì)于確定事實(shí)權(quán)利人就顯得更為重要。
第二房屋的購房款及相關(guān)費(fèi)用由誰支付
支付對(duì)價(jià)的人應(yīng)取得房屋，這符合一般常識(shí)。但支付房款并不能單獨(dú)證明借名人應(yīng)取得房屋所有權(quán)，因?yàn)榻杳伺c出名人之間可能僅構(gòu)成借貸關(guān)系。
第三房屋由誰長期支配使用
同樣，根據(jù)常理，房屋應(yīng)由其所有人占有、使用或者收益。支配房屋的人獲得所有權(quán)，也是維護(hù)物的支配秩序的穩(wěn)定性的要求。
第四房屋房產(chǎn)證、購房發(fā)票等由誰持有
房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會(huì)隨意交由他人。如果出名人無法提出由借名人保存房產(chǎn)證的正當(dāng)理由，那么推斷借名人應(yīng)為實(shí)際所有人。
以上因素應(yīng)綜合考量，根據(jù)優(yōu)勢證據(jù)原則作出判斷。
另外，轉(zhuǎn)讓政策性保障住房的指標(biāo)的約定是無效的（見昨天微信），因此，從維護(hù)社會(huì)公共利益的角度，借名人要求將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓到自己名下的請(qǐng)求一般不予支持。除非借名人已經(jīng)獲得了購房資格，或者補(bǔ)交了土地出讓金等費(fèi)用，才有考慮保護(hù)其物權(quán)的余地。
案例2
CASE2
李某于2009年購買了一套房屋，因李某沒有購房資格，遂將房屋登記在趙某的名下。按照李某的指示，趙某出具《委托書》，授權(quán)李某對(duì)房屋進(jìn)行處分和收益。之后房屋一直由李某出租。在這期間，趙某以房產(chǎn)證丟失為由，到房管局補(bǔ)辦了新的房產(chǎn)證，并將房屋出售給孫某，雙方已經(jīng)辦理過戶登記。李某能否要求確認(rèn)房屋買賣合同無效，并要求孫某返還房屋？
事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)的保護(hù)邊界
如前所述，不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示效力、權(quán)利正確性推定效力，因此也具有善意保護(hù)效力，即第三人因信賴登記而進(jìn)行的交易及取得的物權(quán)應(yīng)受法律保護(hù)。在涉及第三人的情況下，借名約定實(shí)際上屬于借名人與出名人的內(nèi)部約定，第三人無法得知，而只能從登記這一權(quán)利外觀判斷房屋的歸屬。因此，從維護(hù)交易安全、促進(jìn)物的依法流轉(zhuǎn)的角度，第三人取得的物權(quán)應(yīng)受法律保護(hù)，借名人的事實(shí)物權(quán)不能對(duì)抗第三人。
正如馬一德教授所說，“若確定物的支配秩序更重要，則應(yīng)偏重于事實(shí)物權(quán)，以維護(hù)物權(quán)的靜態(tài)利益；若確定物的交易秩序更迫切，則應(yīng)偏重于法律物權(quán)，以維持物權(quán)的動(dòng)態(tài)利益?！比绻麅H是借名人與出名人之間，確保權(quán)利正確性更占優(yōu)勢。如果涉及第三人，交易穩(wěn)定性更占優(yōu)勢，那么，應(yīng)考察第三人是否構(gòu)成善意取得。
《物權(quán)法》第一百零六條無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；
(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；
(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。
第三人不知曉房屋的事實(shí)權(quán)利人的存在，對(duì)于交易不存在過錯(cuò)。如果第三人知曉借名人的存在仍與出名人簽訂合同，則可能構(gòu)成惡意串通損害借名人的利益，合同因此而無效。第三人已經(jīng)支付了合理的對(duì)價(jià)，并已辦理過戶登記。善意取得是一種原始取得，即原來的權(quán)利人的物權(quán)消滅，第三人取得物權(quán)。對(duì)于借名人，僅能向出名人要求賠償損失。（來源：廣州仲裁委員會(huì)）
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