導(dǎo)讀：
房屋買賣合同簽訂后合同正常履行過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)夫妻一方以交易房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，配偶未經(jīng)自己同意即出售構(gòu)成無權(quán)處分為由，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效的情形，此種情形主要目的是阻斷房屋買賣合同的正常交易，終止房屋買賣合同的繼續(xù)履行。出現(xiàn)此種情況一般有兩種原因，一種原因是夫妻一方客觀上確實(shí)不知情，另一方隱瞞交易事實(shí)，私下進(jìn)行交易，侵犯了另一方的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，故以此提起合同無效訴訟；另一種根本原因主要是由于房屋在交易期間價(jià)格發(fā)生了較大上漲，賣方認(rèn)為自己受到了巨大經(jīng)濟(jì)損失，故以此提起訴訟。實(shí)踐中發(fā)生上述情況應(yīng)當(dāng)如何處理？作為買方應(yīng)當(dāng)如何主張權(quán)利呢？近日北京法院對此案作出了一審判決。
【基本案情】
馮某與徐某系夫妻關(guān)系，二人于2001年9月10曰登記結(jié)婚，所購房屋具體坐落于順義區(qū)***，房屋登記在馮某個(gè)人名下。
2016年1月21日，在中介公司的居間服務(wù)下，馮某作為出賣人與買受人趙某簽訂了北京市存量房屋買賣合同與補(bǔ)充協(xié)議。雙方在該房屋買賣合同與補(bǔ)充協(xié)議中約定的主要內(nèi)容為:馮某將涉訴房屋出賣與趙某，房屋總價(jià)款為人民幣80萬元;買受人向出賣人文付定金人民幣4萬元;買賣雙方一致同意買受人通過申請公積金貸款的方式支付房款，貸款數(shù)額56萬元;買賣雙方按本合同的約定辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，買受人應(yīng)取得批貸函件并自籌付清購房款。買賣雙方同意，出賣人與買受人應(yīng)于本合同簽署后60工作日內(nèi)向稅務(wù)部門及房屋權(quán)屬登記部門申請辦理繳稅及權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在合同履行過程中，買賣雙方應(yīng)按照國家及北京市的相關(guān)規(guī)定繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，買賣雙方同意交易過程中所產(chǎn)生的稅費(fèi)均由買受人承擔(dān)，余款20萬元于產(chǎn)權(quán)變更登記當(dāng)日支付。辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，于7個(gè)工作日內(nèi)將該房屋交付給買受人。
馮某(甲方)與趙某(乙方)在補(bǔ)充協(xié)議中同時(shí)約定:雙方同意雙方應(yīng)于2016年3月25日之前共同前往房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù);若辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)需要預(yù)約的，則權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)間以預(yù)約時(shí)間為準(zhǔn)。如房屋登記機(jī)構(gòu)要求甲方和/或乙方必須到場辦理相關(guān)手續(xù)的。則該方應(yīng)當(dāng)按照房屋登記機(jī)構(gòu)的要求親自到場辦理。甲、乙雙方任何一方逾期履行本補(bǔ)充協(xié)議約定義務(wù)的，每逾期一日，違約方應(yīng)按日計(jì)算向守約方支付房屋交易總價(jià)萬分之五的逾期違約金。
2016年1月21日，趙某向馮某支付定金4萬元。2O16年4月12日與2016年6月8日，趙某分別通過銀行轉(zhuǎn)賬匯款的方式共計(jì)向馮某支付購房款20萬元。2016年6月23趙某與馮某前往稅務(wù)管理部門，由趙某按照相關(guān)規(guī)定繳納了各項(xiàng)稅費(fèi)。2016年6月27日，馮某將涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)證書和契稅發(fā)票交給中介公司的職員張某，由其辦理房屋過戶登記的預(yù)約手續(xù)。張某也為此辦理了房屋過戶登記的預(yù)約手續(xù)，所約過戶登記的時(shí)間分別為2016年7月20日下午1點(diǎn)30分至4點(diǎn)，2016年7月26日下午1點(diǎn)30分至4點(diǎn)。趙某按約履行了全部合同付款義務(wù)，但在雙方共同辦理過戶過程中，馮某以趙某存在違約和要求加價(jià)等為由明確拒絕配合趙某辦理過戶登記手續(xù)。經(jīng)協(xié)商未果后，趙某依法向法院提起訴訟。
?【訴訟經(jīng)過】
一、原告趙某聘請律師設(shè)計(jì)訴訟方案后，向法院起訴維權(quán)，要求賣方繼續(xù)履行房屋買賣合同并承擔(dān)違約金
賣方拒不履行過戶義務(wù)后，趙某希望能夠與賣方協(xié)商處理，但仍然沒有結(jié)果，不得已趙某只有通過法律程序解決爭議。趙某認(rèn)為自己已經(jīng)全部履行了付款義務(wù)，不存在任何違約行為。但賣方卻一直聲稱趙某存在違約，所有的結(jié)果都是由趙某自己造成的，趙某百思不得其解，雖然自己在合同履行過程中，也因工作的安排出現(xiàn)過合同履行時(shí)間的調(diào)整，但總不致于會(huì)造成對方以此作為拒不過戶的理由吧。經(jīng)過反復(fù)考慮后，趙某決定委托律師幫助自己打官司。筆者受托后，根據(jù)案件事實(shí)與全案的證據(jù)材料，設(shè)計(jì)了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑V訟方案，主要訴訟請求是要求賣方繼續(xù)履行房屋買賣合同，協(xié)助辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)并承擔(dān)逾期過戶的違約金。
二、原告提起訴訟法院第一次開庭時(shí)，“神密”第三人出現(xiàn)
第一次開庭時(shí)，被告馮某辯稱:原告提出的違約金的損失是原告造成的。在起訴之前，原告同意補(bǔ)償我20萬元。但是原告沒有按期支付這20萬元。原告拖延時(shí)間被告認(rèn)為原告是欺詐，所以被告不同意辦理過戶手續(xù)。綜上，被告不同意把房屋過戶給原告，不同意原告的訴訟請求。
第三人徐某述稱:涉訴房屋屬于夫妻共同共有的房產(chǎn)，對于被告出賣房屋一事徐某是不知情的，被告屬于無權(quán)處分夫妻共有的房屋。第三人徐某沒有賣房的意圖，在買賣過程中沒有第三人徐某的簽字。我方認(rèn)為被告無權(quán)處分該房屋，原被告所簽訂的買賣合同和協(xié)議是無效的，故此，我方要求判決原、被告簽訂的房屋買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議無效。
三、本案涉訴房屋買賣合同是否有效？
根據(jù)我國合同法的相關(guān)規(guī)定:依法成立的合同、對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自已的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。"此外，我國合同法第五十二條規(guī)定:有下列情形之一的，合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五方違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定:“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”具體在本案中，2016年1月21日，在中介公司的居間服務(wù)下，馮某作為出賣人與買受人趙某簽訂了北京市存量房屋買賣合同與補(bǔ)充協(xié)議。合同雙方當(dāng)事人在該合同和補(bǔ)充協(xié)議中對房屋基本情況、權(quán)屬情況、房屋交付與違約責(zé)任等問題進(jìn)行了明確約定。雙方所簽房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議系及方的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。第三人徐某主張馮某出賣房屋其是不知情的，馮某屬于無權(quán)處分夫妻共有房屋，徐某主張涉訴買賣合同無效。徐某的上述主張并不符合我國合同法認(rèn)定合同無效的相關(guān)要件。故此，徐某作為本案第三人所提出的獨(dú)立請求，缺乏法律和相關(guān)事實(shí)依據(jù)，法院對此不予支持。
四、本案涉訴房屋買賣合同是應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行還是應(yīng)當(dāng)判決解除？
《最高人民法院關(guān)于適用@中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條第(二)項(xiàng)規(guī)定:夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
本案中，涉案房屋雖登記在馮某名下，但系馮某與徐某婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，屬于二人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，徐某對涉案房屋理應(yīng)享有相應(yīng)權(quán)益。在訴訟過程中，馮某雖主張由于徐某長期在外，其出賣房屋沒有告知徐某也沒有和徐某商量，徐某對出賣房屋并不知情。但是對此馮某并未提交證據(jù)予以證明，且趙某對此并不予認(rèn)可。此外，該房屋買賣合同第九條載明:"出賣人承諾并保證，共提供的與交易房屋相關(guān)的信息真實(shí)、準(zhǔn)確、完整;該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，未被限制轉(zhuǎn)讓二出賣人承諾其配偶和該房屋的共有權(quán)人均知曉并同意本次房屋交易，均認(rèn)可本合同及其他相關(guān)文件的約定，且無他人對該房屋享有優(yōu)先購買權(quán)"。再者，從合同簽訂至趙某起訴也有多半年之久，出賣房屋系關(guān)于處分家庭財(cái)產(chǎn)的重大處理決定，徐某與馮某系夫妻關(guān)系，對于馮某出賣房屋一事，徐某應(yīng)當(dāng)對此知情。結(jié)合本案事實(shí)，本院認(rèn)定馮某出賣涉訴房屋是經(jīng)徐某同意后與趙某簽訂了涉訴房屋買賣合同以及相關(guān)協(xié)議。趙某也有理由相信馮某對出賣房屋有處分權(quán)，徐某不得以其不知情為由對抗善意第三人(本案原告)趙某，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自已的義務(wù)。
如上所述，趙某與馮某所簽房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。趙某按照合同約定履行了相應(yīng)付款義務(wù)。涉訴買賣合同對作為夫妻的另外一方即徐某也具有約束力。按照相關(guān)規(guī)定徐某構(gòu)成對房屋過戶登記債務(wù)的加入。故此，馮某和徐某應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行過戶登記和向趙某交房的義務(wù)。趙某的第一項(xiàng)訴訟請求合法有據(jù)，本院予以文持。中介公司作為居間服務(wù)的提供者，應(yīng)當(dāng)按照居間服務(wù)合同的約定，履行協(xié)助辦理房屋過戶登記手續(xù)的義務(wù)。
五、本案中被告（賣方）是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任？
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。違約責(zé)任，是合同當(dāng)事人不履行合同義務(wù)時(shí)依法產(chǎn)生的民事責(zé)任。違約責(zé)任是當(dāng)事人不履行合同債務(wù)時(shí)，違約方向?qū)Ψ匠袚?dān)的民事責(zé)任。
具體在本案中;根據(jù)當(dāng)事人所提交的證據(jù)以及庭審所查明的事實(shí)，馮某違反合同約定未履行涉訴房屋的過戶登記手續(xù)構(gòu)成違約，就該違約行為，馮某應(yīng)當(dāng)按照合同約定向趙某支付違約金，合同具有相對性，因徐某非合同當(dāng)事人，故此其不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。故此，本院對趙某要求馮承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請求予以支持;對其要求徐某承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請求不予支持。就違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，原先趙某的主張合法有據(jù)，本院予以支持。
六、法院判決原告（買方）勝訴，原告的訴訟請求與律師代理意見得到法院的全部支持！
法院經(jīng)審理對案件事實(shí)與證據(jù)進(jìn)行認(rèn)定后，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九條;第十條、第三十二條、第四十四條、第五十二條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條、《最高人民于院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(一》第十七條之規(guī)定，判決如下:
一、被告馮某、第三人徐某于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告趙某辦理北京市順義區(qū)*****房屋的過戶登記手續(xù)，將北京市順義區(qū)*******房屋過戶至原告趙某名下，第三人***(北京)房地產(chǎn)咨詢有限公司履行相應(yīng)的協(xié)助義務(wù)，過戶產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由原告趙某負(fù)擔(dān);原告趙某在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)當(dāng)日向被告馮某支付剩余購房款五十六萬元;'
二、被告馮某、第三人徐某在辦理完房屋過戶登記手續(xù)之日起七日內(nèi)向原告趙某交付涉訴房屋；
三、被告馮某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告趙某支付違約金（以80萬元為基數(shù)，按每日萬分之五從2016.7.26計(jì)算至房屋過戶登記手續(xù)完成之日止。
四、駁回第三人徐某的訴訟請求。
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