－－一起3.043億元合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛北京市高級人民法院代理始末
【入選理由】
合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議，這是《司法解釋》對此類合同的明確定義。之所以通過司法解釋的方式進(jìn)一步對此明確規(guī)定，是基于在實(shí)踐中存在諸多的名為房地產(chǎn)合作開發(fā)，實(shí)質(zhì)上并非是合作開發(fā)，而是如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、借貸、買賣、租賃等法律關(guān)系。
實(shí)踐中對此類糾紛的處理，不僅僅以雙方簽訂的合同名稱來確定雙方的法律關(guān)系，而是以雙方所約定的具體權(quán)利義務(wù)內(nèi)容作為認(rèn)定的依據(jù)。通過實(shí)務(wù)操作與研究發(fā)現(xiàn)，實(shí)踐中確實(shí)存在諸多合同名為合作開發(fā)房地產(chǎn)，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房屋買賣合同、借款合同等法律關(guān)系。處理此類糾紛主要適用的法律法規(guī)包括《合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等法律法規(guī)。
合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛具有涉案資金巨大，行政審批程序復(fù)雜，涉及法律關(guān)系復(fù)雜，投資大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高、高回報(bào)等特點(diǎn)。合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營在房地產(chǎn)開發(fā)中普通的存在，原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資很大，往往是有地的一方缺少資金，而資金充裕的一方又由于無地或者無項(xiàng)目，因此雙方可以進(jìn)行合資、合作開發(fā)。但是由于房地產(chǎn)資金投入很大，開發(fā)周期較長，合資、合作的雙方會因種種原因如資金問題、相關(guān)手續(xù)問題等，在合同履行過程中易產(chǎn)生糾紛，且糾紛復(fù)雜。它的復(fù)雜性在于以合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同的名義形成的合同有多種選擇，而由此帶來的問題是雙方的合資、合作的合同性質(zhì)認(rèn)定復(fù)雜，進(jìn)而在法律上對雙方的合資、合作合同的效力的認(rèn)定上也較為復(fù)雜。
本案就是典型的合資合作開發(fā)過程中，因?yàn)橐环皆诤贤男羞^程中因資金問題發(fā)生違約而導(dǎo)致發(fā)生糾紛的案件。本案發(fā)生于2008年，是我當(dāng)時(shí)執(zhí)業(yè)時(shí)代理的標(biāo)的額最大的案件，僅僅法院訴訟費(fèi)就高達(dá)150余萬元，因?yàn)闃?biāo)的額大、證據(jù)量多、案件時(shí)間跨度長、法律關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn)，足以代表此類合同糾紛的共性。經(jīng)過前期的精心準(zhǔn)備與后期的辛苦努力，本案終于大獲成功。但本案例與十年印記其它系列案例有所不同，本案沒有經(jīng)過很多個(gè)訴訟程序，在北京高院一審即最終通過調(diào)解的方式解決了雙方合作16余年（1992.10-2008.12）的合作糾紛.
【案情摘要】
1992年10月，原告（委托人）與被告簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同書一份，合同約定：雙方共同出資合作開發(fā)位于北京市崇文區(qū)東打磨廠街某大廈項(xiàng)目，由被告辦理土地等審批手續(xù)，原告負(fù)責(zé)前期的拆遷等協(xié)調(diào)工作，但拆遷等全部費(fèi)用由被告承擔(dān)。原告對本項(xiàng)目總計(jì)出資800萬美元，被告第一期出資1200萬美元，其它項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的資金與開發(fā)相關(guān)工作全部由被告完成。雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，利潤按照雙方的總出資比例進(jìn)行分配，無法分配的，由被告以一定數(shù)量房屋進(jìn)行折價(jià)抵付，房屋價(jià)格以分配利潤時(shí)按照當(dāng)時(shí)的評估價(jià)計(jì)算。隨后，雙方簽訂《合作建設(shè)合同書補(bǔ)充協(xié)議》，對雙方權(quán)利義務(wù)作了補(bǔ)充規(guī)定。協(xié)議簽訂后，被告在合同履行過程中因金融危機(jī)與自身經(jīng)營等因素影響發(fā)生了重大違約，致使項(xiàng)目的開發(fā)陷于停滯狀態(tài)。為了項(xiàng)目開發(fā)的順利完成，原告在項(xiàng)目開發(fā)的前后過程中，總計(jì)投入了大量資金，保證了項(xiàng)目開發(fā)等一系列工作順利完成。最后雙方因原告投入的資金與各項(xiàng)費(fèi)用等的結(jié)算與支付問題發(fā)生爭議，涉案數(shù)額達(dá)3億多元。原告為了盡快本案爭議，追回投資與回報(bào)，委托筆者進(jìn)行了全案代理，本案最終通過一審訴訟程序在北京市高級人民法院調(diào)解處理，被告分兩次向原告總計(jì)支付3億余元，案件得以圓滿解決。
【基本案情與法院裁判】
一、起因：原被告雙方一拍即合，決定合資合作開發(fā)建設(shè)崇文區(qū)***大廈項(xiàng)目
1992年10月，原告與被告簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同書一份，合同約定：雙方共同出資合作開發(fā)位于北京市崇文區(qū)東打磨廠街某大廈項(xiàng)目，包括設(shè)計(jì)、房屋建設(shè)和房屋出租、出售與管理等業(yè)務(wù)。約定由被告辦理土地等審批手續(xù)，原告負(fù)責(zé)前期的拆遷等協(xié)調(diào)工作，但拆遷等全部費(fèi)用由被告承擔(dān)。雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，利潤按照雙方的出資比例進(jìn)行分配，無法分配的，由被告以一定數(shù)量房屋進(jìn)行折價(jià)抵付，房屋評估價(jià)以分配利潤時(shí)按照當(dāng)時(shí)的評估價(jià)計(jì)算。隨后，雙方簽訂《合作建設(shè)合同書補(bǔ)充協(xié)議》，對雙方權(quán)利義務(wù)作了補(bǔ)充規(guī)定。協(xié)議約定雙方分別投入資金用于開發(fā)建設(shè)。其中原告總計(jì)出資800萬美元，被告第一期出資1200萬美元，其它項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的資金與開發(fā)相關(guān)工作全部由被告完成，必要時(shí)被告可以委托原告進(jìn)行相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)。
二、合作伊始，被告信守承諾，按合作協(xié)議約定履行了項(xiàng)目前期啟動(dòng)資金義務(wù)
合同簽訂后，被告于1994年與相關(guān)部門簽訂了北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓合同，先后辦理了國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證、預(yù)售許可證等手續(xù)，并按照約定支付了前期開發(fā)建設(shè)的出資款項(xiàng)，辦理了全部房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的手續(xù)。
三、第一次重大違約，被告未按拆遷委托協(xié)議約定向原告支付拆遷費(fèi)用，金額達(dá)88297021元
1994.5.17日，原告與被告簽訂了拆遷委托協(xié)議書一份，協(xié)議約定：被告將全部負(fù)責(zé)拆遷項(xiàng)目所在地的拆遷工作委托給原告開展，協(xié)議書對委托的拆遷范圍，安置房屋面積，拆遷包干費(fèi)等進(jìn)行了約定。其中約定，被告支付給原告拆遷包干費(fèi)2400萬元，其中包括公私房賠償款、居民周轉(zhuǎn)費(fèi)、搬家及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。協(xié)議簽訂十天內(nèi)，一次撥付1200萬元人民幣，四十天內(nèi)再撥付1200萬元。如果上述包干費(fèi)不足的，另行據(jù)實(shí)調(diào)增。原告墊付拆遷安置用房15970平方米，計(jì)人民幣6389.3萬元。協(xié)議同時(shí)對其它條款進(jìn)行了約定。
1996.1.10日，因被告未按94.5.17日簽訂的協(xié)議全面履行，原告與被告簽訂補(bǔ)充協(xié)議書，對拆遷委托協(xié)議書修改與補(bǔ)充如下，原告為被告墊付的拆遷安置用房折價(jià)款6389.3萬元從動(dòng)遷時(shí)計(jì)息，按照同期貸款利率計(jì)算，最長時(shí)間不超過一年，被告應(yīng)本息支付給原告。同時(shí)對被告所欠原告的款項(xiàng)，進(jìn)行延期處理并進(jìn)行了利息約定。因被告的資金問題，導(dǎo)致原告因履行此協(xié)議支付了巨額的資金用于前期的拆遷等工作。
1996.11.14日，原被告簽訂協(xié)議約定，原告同意將前期拆遷等投入的資金全部用于認(rèn)購涉案項(xiàng)目的房屋3766平方米，被告保證自協(xié)議簽訂后一年內(nèi)全部回購原告所認(rèn)購的房屋。
四、再次違約，被告未按照安置用房委托建設(shè)協(xié)議、委托代建還建煤廠、液化氣站協(xié)議書、市政一期工程集資建設(shè)協(xié)議書之約定按約支付被告相關(guān)的建設(shè)工程款項(xiàng),累計(jì)達(dá)81546592元
97.5.19，雙方又簽訂了拆遷單位安置用房委托建設(shè)協(xié)議、委托代建還建煤廠、液化氣站協(xié)議書各一份。協(xié)議約定，被告提供給原告 2000萬人民幣，作為安置項(xiàng)目廣場中1650平方米回遷單位選址安置建房費(fèi)。協(xié)議對撥付的時(shí)間和違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。被告另提供600萬元給原告用于煤廠、液化氣站的建設(shè)。上述協(xié)議履行完畢后，被告尚欠安置用房建設(shè)費(fèi)16780000元，尚欠代建還建煤廠、液化氣站工程款51600000元。
同日，根據(jù)市政府有部門批準(zhǔn)的小區(qū)市政規(guī)劃方案，涉案項(xiàng)目所在地一期市政工程項(xiàng)目由原告統(tǒng)一組織實(shí)施，雙方又簽訂了工程一期合資建設(shè)協(xié)議書，協(xié)議約定，一期工程總概算為92482621元，其中應(yīng)由被告支付的合資建設(shè)資金1635萬元人民幣，由原告北京某城市建設(shè)開發(fā)公司負(fù)責(zé)全部施工，直到竣工為止。協(xié)議對違約責(zé)任等條款進(jìn)行了約定。但工程項(xiàng)目完成后，被告沒尚欠原告集資建設(shè)款8166592元。
1998.3.9日，原被告簽訂協(xié)議一份，被告因在建工程項(xiàng)目資金短缺，由原告提供臨時(shí)借款500萬元，協(xié)議對使用期限與利息等進(jìn)行了約定。
五、被告在項(xiàng)目開發(fā)過程中因5500萬元借款合同糾紛被起訴，原告因擔(dān)保被法院判決承擔(dān)連帶還款責(zé)任
1999年12月，被告為項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，與建行前門支行簽訂借款合同一份，借款金額為5500萬元，借款期限為一年。同日，建行前門支行與原告簽訂保證合同一份，約定原告為被告與建行前門支行簽訂的借款合同提供保證擔(dān)保，保證金額為借款5500萬元及利息和有關(guān)費(fèi)用，保證方式為連帶責(zé)任保證。合同簽訂后，被告僅支付了部分利息，其余本息均未支付。2002.3，被告與北京前門支行發(fā)生5500萬借款合同糾紛，建設(shè)銀行訴到法院后，法院最終判決被告在判決書生效后十日內(nèi)償還中國建設(shè)銀行北京前門支行貸款本金5500萬元和利息，原告對應(yīng)付款項(xiàng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。同年3.25日，原被告就判決書的履行問題簽訂協(xié)議書，由原告代為履行判決書內(nèi)容，被告以相應(yīng)的房產(chǎn)予以擔(dān)保。
六、房屋預(yù)售大面積根本違約，被告陷入業(yè)主的全面訴訟與法院強(qiáng)制執(zhí)行的深淵
1998年，被告取得了商品房外銷預(yù)售許可證，但在許可證頒發(fā)前，被告已于1995年即開始了項(xiàng)目的預(yù)售工作，自1995-2001年間，被告已將項(xiàng)目房屋全部進(jìn)行了預(yù)售。1999.6.25日，涉案項(xiàng)目取得建設(shè)工程質(zhì)量合格證書。預(yù)售合同簽訂后，因被告自身經(jīng)營、管理與資金鏈斷鏈等原因，全部房屋買賣均未進(jìn)行后期的全面履行，根據(jù)房屋買賣合同約定，被告構(gòu)成根本性違約，又無法采取其它措施繼續(xù)履行。同時(shí)，全部業(yè)主已多次去被告住所地維權(quán)，要求解除房屋買賣合同，退回首付款及違約金等訴求，被告面對此種情況，無任何解決方案。最終，全體業(yè)主同時(shí)向法院提起訴訟，最終法院判決解除業(yè)主與被告的房屋買賣合同，退回購房款并承擔(dān)相應(yīng)的違約金。案件大部分由北京市第二中級人民法院受理并執(zhí)行，被告因此面臨法院全部強(qiáng)制執(zhí)行的被動(dòng)局面。
七、為確保項(xiàng)目后期工作的繼續(xù)進(jìn)行，原告多次因項(xiàng)目進(jìn)展向被告提供資金支持
2004年8月，原被告簽訂協(xié)議，因被告拖欠了物業(yè)公司大量的物業(yè)管理費(fèi)用，影響了項(xiàng)目的正常經(jīng)營與運(yùn)轉(zhuǎn)，由原告向被告提供400萬元借款，該款項(xiàng)直接支付給被告指定的***物業(yè)管理有限公司，作為原告代被告支付的物業(yè)管理費(fèi)。
2006年4月，原被告簽訂協(xié)議，約定北京市第二中級人民法院受理執(zhí)行的部分業(yè)主退回的房款及違約金的履行義務(wù)，由原告代為履行，雙方另行進(jìn)行結(jié)算。為此，原告為被告支付了大量的資金，其中一名業(yè)主退回的費(fèi)用就達(dá)400余萬元。
隨后，被告因項(xiàng)目的進(jìn)展等事宜又先后與原告達(dá)成了多次協(xié)議，簽訂了多份相關(guān)協(xié)議書，主要針對被告應(yīng)當(dāng)出資建設(shè)的資金無法及時(shí)到位，由原告代被告支付相應(yīng)款項(xiàng)。
八、2008年金融危機(jī)爆發(fā)，被告經(jīng)營惡化，與原告簽訂的協(xié)議中約定的工程款與建設(shè)款等款項(xiàng)無法償還，被告再次出現(xiàn)重大違約
項(xiàng)目進(jìn)展過程中，由于亞洲金融危機(jī)的影響，大廈項(xiàng)目在建設(shè)過程中出現(xiàn)了融資困難，造成資金極度緊張，拖欠了大量工程款。被告法定代表人也因此下落不明，導(dǎo)致簽訂的相關(guān)協(xié)議不能部分履行、甚至有的全部不能履行。涉案項(xiàng)目的后期出售等一系列工作均處于停滯狀態(tài)，房屋無法實(shí)現(xiàn)出售回款，原告所投資金回轉(zhuǎn)困難。被告再次無法按約履行與原告簽訂的相關(guān)工程款及代付款的償還協(xié)議。
九、原告（委托人）依法提起訴訟，要求被告支付利益分配、項(xiàng)目建設(shè)期間支付的工程款、代付款及資金占用費(fèi)（利息）等共計(jì)3.043億元。
2008.8，雙方在經(jīng)過多次協(xié)商無法解決糾紛的情況下，原告正式委托律師代理解決該房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉全部的法律糾紛事宜。律師詳細(xì)了解了案件的全部事實(shí)，并研究了案件的全部證據(jù)材料，制定了嚴(yán)密的訴訟解決方案，包括起訴前的準(zhǔn)備工作、訴訟程序進(jìn)行過程中可能遇到的問題、訴訟程序進(jìn)展過程中可能發(fā)生的調(diào)解方案、案件判決后的執(zhí)行程序可能遇到的法律問題等等，都進(jìn)行了全面考慮和周密設(shè)計(jì)。經(jīng)過了全面的前期準(zhǔn)備，08.9月，筆者正式向北京市高級人民法院提起訴訟，訴訟請求數(shù)額為3.043億元，北京市高級人民法院正式立案受理。
十、十余年合作所生紛爭，一朝化解，案件經(jīng)過幾次庭審后雙方終于達(dá)成調(diào)解協(xié)議
開庭審理過程中，因本案跨度時(shí)間長，涉及的協(xié)議等證據(jù)較多，數(shù)額較大，原被告雙方的爭議較大，主要是針對各協(xié)議最終數(shù)額的確定、法律關(guān)系、資金占用費(fèi)的計(jì)算時(shí)間與計(jì)算依據(jù)等方面。本案之所以復(fù)雜，爭議較多，是因?yàn)殡p方在合作的過程中，雖然履行了簡要的協(xié)議簽訂等手續(xù)，但是，所有的手續(xù)均不完善，且在履行過程產(chǎn)生的糾紛和爭議未及時(shí)進(jìn)行處理，導(dǎo)致所有的問題積壓在一起。更為嚴(yán)重的是，雙方的法律關(guān)系較為復(fù)雜，合作后雙方簽訂了多份不同的協(xié)議，且都存履行上的瑕疵，這些環(huán)節(jié)都加大了案件的復(fù)雜程度。
在律師的據(jù)理力爭與多次努力下，最終本案以雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議而告終，具體協(xié)議如下：
一、被告于09.6.30日前向原告支付人民幣1.58768800億元；二、被告于09.12.31日前向原告支付人民幣1.45567617億元。三、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
原被告十余年的紛爭終于畫上了圓滿的句號，達(dá)到了委托人的訴訟目的，得到委托人的高度認(rèn)可。
十多年辦案心得：當(dāng)需要律師幫助的時(shí)候，選擇一名專業(yè)的律師很重要，選擇一名能打贏自己案件的律師更重要，但選擇一名專業(yè)的律師很難，選擇一名能打贏自己案件的律師更難，同樣的案件事實(shí)、同樣的證據(jù)材料、同樣的法律程序，不同的律師辦理的最終結(jié)果卻不同。我們，長期致力于高端業(yè)務(wù)，著力提升團(tuán)隊(duì)專業(yè)特長，充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)資源優(yōu)勢，為委托人提供獨(dú)有的特色化、專業(yè)化服務(wù)，為贏而戰(zhàn)，為公平正義而戰(zhàn)??！
關(guān)注微信“蒲文明律師”(微信號puwenminglawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“蒲文明律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京市振邦律師事務(wù)所
咨詢電話： 15811286610
選擇我們， 選擇頂尖律師團(tuán)隊(duì)！請放心將法律事務(wù)交給我們， 讓我們始終在一起，堅(jiān)定前行！ 為生命與自由而戰(zhàn)！ 為公平與正義而戰(zhàn)！
執(zhí)業(yè)律所：北京市振邦律師事務(wù)所
咨詢電話：15811286610
選擇我們， 選擇頂尖律師團(tuán)隊(duì)！請放心將法律事務(wù)交給我們， 讓我們始終在一起，堅(jiān)定前行！ 為生命與自由而戰(zhàn)！ 為公平與正義而戰(zhàn)！
使用微信掃描二維碼
關(guān)注蒲文明律師
