－－一起3.043億元合資合作開發(fā)房地產合同糾紛北京市高級人民法院代理始末
【入選理由】
合作開發(fā)房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產為基本內容的協(xié)議，這是《司法解釋》對此類合同的明確定義。之所以通過司法解釋的方式進一步對此明確規(guī)定，是基于在實踐中存在諸多的名為房地產合作開發(fā)，實質上并非是合作開發(fā)，而是如土地使用權轉讓、借貸、買賣、租賃等法律關系。
實踐中對此類糾紛的處理，不僅僅以雙方簽訂的合同名稱來確定雙方的法律關系，而是以雙方所約定的具體權利義務內容作為認定的依據(jù)。通過實務操作與研究發(fā)現(xiàn)，實踐中確實存在諸多合同名為合作開發(fā)房地產，實為土地使用權轉讓合同、房屋買賣合同、借款合同等法律關系。處理此類糾紛主要適用的法律法規(guī)包括《合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等法律法規(guī)。
合資合作開發(fā)房地產合同糾紛具有涉案資金巨大，行政審批程序復雜，涉及法律關系復雜，投資大、周期長、風險高、高回報等特點。合作房地產開發(fā)經營在房地產開發(fā)中普通的存在，原因是因為房地產開發(fā)經營投資很大，往往是有地的一方缺少資金，而資金充裕的一方又由于無地或者無項目，因此雙方可以進行合資、合作開發(fā)。但是由于房地產資金投入很大，開發(fā)周期較長，合資、合作的雙方會因種種原因如資金問題、相關手續(xù)問題等，在合同履行過程中易產生糾紛，且糾紛復雜。它的復雜性在于以合資、合作開發(fā)經營房地產合同的名義形成的合同有多種選擇，而由此帶來的問題是雙方的合資、合作的合同性質認定復雜，進而在法律上對雙方的合資、合作合同的效力的認定上也較為復雜。
本案就是典型的合資合作開發(fā)過程中，因為一方在合同履行過程中因資金問題發(fā)生違約而導致發(fā)生糾紛的案件。本案發(fā)生于2008年，是我當時執(zhí)業(yè)時代理的標的額最大的案件，僅僅法院訴訟費就高達150余萬元，因為標的額大、證據(jù)量多、案件時間跨度長、法律關系復雜等特點，足以代表此類合同糾紛的共性。經過前期的精心準備與后期的辛苦努力，本案終于大獲成功。但本案例與十年印記其它系列案例有所不同，本案沒有經過很多個訴訟程序，在北京高院一審即最終通過調解的方式解決了雙方合作16余年（1992.10-2008.12）的合作糾紛.
【案情摘要】
1992年10月，原告（委托人）與被告簽訂合作開發(fā)房地產合同書一份，合同約定：雙方共同出資合作開發(fā)位于北京市崇文區(qū)東打磨廠街某大廈項目，由被告辦理土地等審批手續(xù)，原告負責前期的拆遷等協(xié)調工作，但拆遷等全部費用由被告承擔。原告對本項目總計出資800萬美元，被告第一期出資1200萬美元，其它項目開發(fā)建設的資金與開發(fā)相關工作全部由被告完成。雙方共擔風險，利潤按照雙方的總出資比例進行分配，無法分配的，由被告以一定數(shù)量房屋進行折價抵付，房屋價格以分配利潤時按照當時的評估價計算。隨后，雙方簽訂《合作建設合同書補充協(xié)議》，對雙方權利義務作了補充規(guī)定。協(xié)議簽訂后，被告在合同履行過程中因金融危機與自身經營等因素影響發(fā)生了重大違約，致使項目的開發(fā)陷于停滯狀態(tài)。為了項目開發(fā)的順利完成，原告在項目開發(fā)的前后過程中，總計投入了大量資金，保證了項目開發(fā)等一系列工作順利完成。最后雙方因原告投入的資金與各項費用等的結算與支付問題發(fā)生爭議，涉案數(shù)額達3億多元。原告為了盡快本案爭議，追回投資與回報，委托筆者進行了全案代理，本案最終通過一審訴訟程序在北京市高級人民法院調解處理，被告分兩次向原告總計支付3億余元，案件得以圓滿解決。
【基本案情與法院裁判】
一、起因：原被告雙方一拍即合，決定合資合作開發(fā)建設崇文區(qū)***大廈項目
1992年10月，原告與被告簽訂合作開發(fā)房地產合同書一份，合同約定：雙方共同出資合作開發(fā)位于北京市崇文區(qū)東打磨廠街某大廈項目，包括設計、房屋建設和房屋出租、出售與管理等業(yè)務。約定由被告辦理土地等審批手續(xù)，原告負責前期的拆遷等協(xié)調工作，但拆遷等全部費用由被告承擔。雙方共擔風險，利潤按照雙方的出資比例進行分配，無法分配的，由被告以一定數(shù)量房屋進行折價抵付，房屋評估價以分配利潤時按照當時的評估價計算。隨后，雙方簽訂《合作建設合同書補充協(xié)議》，對雙方權利義務作了補充規(guī)定。協(xié)議約定雙方分別投入資金用于開發(fā)建設。其中原告總計出資800萬美元，被告第一期出資1200萬美元，其它項目開發(fā)建設的資金與開發(fā)相關工作全部由被告完成，必要時被告可以委托原告進行相應的開發(fā)建設。
二、合作伊始，被告信守承諾，按合作協(xié)議約定履行了項目前期啟動資金義務
合同簽訂后，被告于1994年與相關部門簽訂了北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓合同，先后辦理了國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、開工證、預售許可證等手續(xù)，并按照約定支付了前期開發(fā)建設的出資款項，辦理了全部房地產開發(fā)建設的手續(xù)。
三、第一次重大違約，被告未按拆遷委托協(xié)議約定向原告支付拆遷費用，金額達88297021元
1994.5.17日，原告與被告簽訂了拆遷委托協(xié)議書一份，協(xié)議約定：被告將全部負責拆遷項目所在地的拆遷工作委托給原告開展，協(xié)議書對委托的拆遷范圍，安置房屋面積，拆遷包干費等進行了約定。其中約定，被告支付給原告拆遷包干費2400萬元，其中包括公私房賠償款、居民周轉費、搬家及獎勵費等各項費用。協(xié)議簽訂十天內，一次撥付1200萬元人民幣，四十天內再撥付1200萬元。如果上述包干費不足的，另行據(jù)實調增。原告墊付拆遷安置用房15970平方米，計人民幣6389.3萬元。協(xié)議同時對其它條款進行了約定。
1996.1.10日，因被告未按94.5.17日簽訂的協(xié)議全面履行，原告與被告簽訂補充協(xié)議書，對拆遷委托協(xié)議書修改與補充如下，原告為被告墊付的拆遷安置用房折價款6389.3萬元從動遷時計息，按照同期貸款利率計算，最長時間不超過一年，被告應本息支付給原告。同時對被告所欠原告的款項，進行延期處理并進行了利息約定。因被告的資金問題，導致原告因履行此協(xié)議支付了巨額的資金用于前期的拆遷等工作。
1996.11.14日，原被告簽訂協(xié)議約定，原告同意將前期拆遷等投入的資金全部用于認購涉案項目的房屋3766平方米，被告保證自協(xié)議簽訂后一年內全部回購原告所認購的房屋。
四、再次違約，被告未按照安置用房委托建設協(xié)議、委托代建還建煤廠、液化氣站協(xié)議書、市政一期工程集資建設協(xié)議書之約定按約支付被告相關的建設工程款項,累計達81546592元
97.5.19，雙方又簽訂了拆遷單位安置用房委托建設協(xié)議、委托代建還建煤廠、液化氣站協(xié)議書各一份。協(xié)議約定，被告提供給原告 2000萬人民幣，作為安置項目廣場中1650平方米回遷單位選址安置建房費。協(xié)議對撥付的時間和違約責任等進行了約定。被告另提供600萬元給原告用于煤廠、液化氣站的建設。上述協(xié)議履行完畢后，被告尚欠安置用房建設費16780000元，尚欠代建還建煤廠、液化氣站工程款51600000元。
同日，根據(jù)市政府有部門批準的小區(qū)市政規(guī)劃方案，涉案項目所在地一期市政工程項目由原告統(tǒng)一組織實施，雙方又簽訂了工程一期合資建設協(xié)議書，協(xié)議約定，一期工程總概算為92482621元，其中應由被告支付的合資建設資金1635萬元人民幣，由原告北京某城市建設開發(fā)公司負責全部施工，直到竣工為止。協(xié)議對違約責任等條款進行了約定。但工程項目完成后，被告沒尚欠原告集資建設款8166592元。
1998.3.9日，原被告簽訂協(xié)議一份，被告因在建工程項目資金短缺，由原告提供臨時借款500萬元，協(xié)議對使用期限與利息等進行了約定。
五、被告在項目開發(fā)過程中因5500萬元借款合同糾紛被起訴，原告因擔保被法院判決承擔連帶還款責任
1999年12月，被告為項目的開發(fā)建設，與建行前門支行簽訂借款合同一份，借款金額為5500萬元，借款期限為一年。同日，建行前門支行與原告簽訂保證合同一份，約定原告為被告與建行前門支行簽訂的借款合同提供保證擔保，保證金額為借款5500萬元及利息和有關費用，保證方式為連帶責任保證。合同簽訂后，被告僅支付了部分利息，其余本息均未支付。2002.3，被告與北京前門支行發(fā)生5500萬借款合同糾紛，建設銀行訴到法院后，法院最終判決被告在判決書生效后十日內償還中國建設銀行北京前門支行貸款本金5500萬元和利息，原告對應付款項承擔連帶清償責任。同年3.25日，原被告就判決書的履行問題簽訂協(xié)議書，由原告代為履行判決書內容，被告以相應的房產予以擔保。
六、房屋預售大面積根本違約，被告陷入業(yè)主的全面訴訟與法院強制執(zhí)行的深淵
1998年，被告取得了商品房外銷預售許可證，但在許可證頒發(fā)前，被告已于1995年即開始了項目的預售工作，自1995-2001年間，被告已將項目房屋全部進行了預售。1999.6.25日，涉案項目取得建設工程質量合格證書。預售合同簽訂后，因被告自身經營、管理與資金鏈斷鏈等原因，全部房屋買賣均未進行后期的全面履行，根據(jù)房屋買賣合同約定，被告構成根本性違約，又無法采取其它措施繼續(xù)履行。同時，全部業(yè)主已多次去被告住所地維權，要求解除房屋買賣合同，退回首付款及違約金等訴求，被告面對此種情況，無任何解決方案。最終，全體業(yè)主同時向法院提起訴訟，最終法院判決解除業(yè)主與被告的房屋買賣合同，退回購房款并承擔相應的違約金。案件大部分由北京市第二中級人民法院受理并執(zhí)行，被告因此面臨法院全部強制執(zhí)行的被動局面。
七、為確保項目后期工作的繼續(xù)進行，原告多次因項目進展向被告提供資金支持
2004年8月，原被告簽訂協(xié)議，因被告拖欠了物業(yè)公司大量的物業(yè)管理費用，影響了項目的正常經營與運轉，由原告向被告提供400萬元借款，該款項直接支付給被告指定的***物業(yè)管理有限公司，作為原告代被告支付的物業(yè)管理費。
2006年4月，原被告簽訂協(xié)議，約定北京市第二中級人民法院受理執(zhí)行的部分業(yè)主退回的房款及違約金的履行義務，由原告代為履行，雙方另行進行結算。為此，原告為被告支付了大量的資金，其中一名業(yè)主退回的費用就達400余萬元。
隨后，被告因項目的進展等事宜又先后與原告達成了多次協(xié)議，簽訂了多份相關協(xié)議書，主要針對被告應當出資建設的資金無法及時到位，由原告代被告支付相應款項。
八、2008年金融危機爆發(fā)，被告經營惡化，與原告簽訂的協(xié)議中約定的工程款與建設款等款項無法償還，被告再次出現(xiàn)重大違約
項目進展過程中，由于亞洲金融危機的影響，大廈項目在建設過程中出現(xiàn)了融資困難，造成資金極度緊張，拖欠了大量工程款。被告法定代表人也因此下落不明，導致簽訂的相關協(xié)議不能部分履行、甚至有的全部不能履行。涉案項目的后期出售等一系列工作均處于停滯狀態(tài)，房屋無法實現(xiàn)出售回款，原告所投資金回轉困難。被告再次無法按約履行與原告簽訂的相關工程款及代付款的償還協(xié)議。
九、原告（委托人）依法提起訴訟，要求被告支付利益分配、項目建設期間支付的工程款、代付款及資金占用費（利息）等共計3.043億元。
2008.8，雙方在經過多次協(xié)商無法解決糾紛的情況下，原告正式委托律師代理解決該房地產項目所涉全部的法律糾紛事宜。律師詳細了解了案件的全部事實，并研究了案件的全部證據(jù)材料，制定了嚴密的訴訟解決方案，包括起訴前的準備工作、訴訟程序進行過程中可能遇到的問題、訴訟程序進展過程中可能發(fā)生的調解方案、案件判決后的執(zhí)行程序可能遇到的法律問題等等，都進行了全面考慮和周密設計。經過了全面的前期準備，08.9月，筆者正式向北京市高級人民法院提起訴訟，訴訟請求數(shù)額為3.043億元，北京市高級人民法院正式立案受理。
十、十余年合作所生紛爭，一朝化解，案件經過幾次庭審后雙方終于達成調解協(xié)議
開庭審理過程中，因本案跨度時間長，涉及的協(xié)議等證據(jù)較多，數(shù)額較大，原被告雙方的爭議較大，主要是針對各協(xié)議最終數(shù)額的確定、法律關系、資金占用費的計算時間與計算依據(jù)等方面。本案之所以復雜，爭議較多，是因為雙方在合作的過程中，雖然履行了簡要的協(xié)議簽訂等手續(xù)，但是，所有的手續(xù)均不完善，且在履行過程產生的糾紛和爭議未及時進行處理，導致所有的問題積壓在一起。更為嚴重的是，雙方的法律關系較為復雜，合作后雙方簽訂了多份不同的協(xié)議，且都存履行上的瑕疵，這些環(huán)節(jié)都加大了案件的復雜程度。
在律師的據(jù)理力爭與多次努力下，最終本案以雙方達成調解協(xié)議而告終，具體協(xié)議如下：
一、被告于09.6.30日前向原告支付人民幣1.58768800億元；二、被告于09.12.31日前向原告支付人民幣1.45567617億元。三、訴訟費用由被告承擔。
原被告十余年的紛爭終于畫上了圓滿的句號，達到了委托人的訴訟目的，得到委托人的高度認可。
十多年辦案心得：當需要律師幫助的時候，選擇一名專業(yè)的律師很重要，選擇一名能打贏自己案件的律師更重要，但選擇一名專業(yè)的律師很難，選擇一名能打贏自己案件的律師更難，同樣的案件事實、同樣的證據(jù)材料、同樣的法律程序，不同的律師辦理的最終結果卻不同。我們，長期致力于高端業(yè)務，著力提升團隊專業(yè)特長，充分發(fā)揮團隊資源優(yōu)勢，為委托人提供獨有的特色化、專業(yè)化服務，為贏而戰(zhàn)，為公平正義而戰(zhàn)??！
關注微信“蒲文明律師”(微信號puwenminglawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側二維碼添加關注。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉載務必注明來源“蒲文明律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京市振邦律師事務所
咨詢電話： 15811286610
選擇我們， 選擇頂尖律師團隊！請放心將法律事務交給我們， 讓我們始終在一起，堅定前行！ 為生命與自由而戰(zhàn)！ 為公平與正義而戰(zhàn)！
執(zhí)業(yè)律所：北京市振邦律師事務所
咨詢電話：15811286610
選擇我們， 選擇頂尖律師團隊！請放心將法律事務交給我們， 讓我們始終在一起，堅定前行！ 為生命與自由而戰(zhàn)！ 為公平與正義而戰(zhàn)！
使用微信掃描二維碼
關注蒲文明律師
