經適房未滿年限交易，買賣合同是否有效？

經適房未滿年限交易，買賣合同是否有效？

經濟適用房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。

經濟適用房的價格往往低于市場價，但是有交易年限等政策限制。按照規(guī)定，經濟適用房必須滿五年才可以上市交易。

案情簡介：

馮小姐準備購置一套房屋自住，通過中介，看中了名苑花園一套70多平的住宅，售價為170萬元。馮小姐通過中介服務，支付了房屋首期款105萬元。

但一個月后，馮小姐看了房產證后發(fā)現(xiàn)，賣家的房子是經濟適用房，按照規(guī)定，5年內不得出售轉讓。馮小姐認為賣方隱瞞了影響房屋買賣合同履行的重大事項。

因此，馮小姐向法院起訴，請求確認《房屋買賣合同》無效，要求賣家返還購房款105萬元及利息。

經法院調查，涉訴房產確為經適房，且房產證未滿5年。按照相關合同，賣家取得的經適房為有限產權，5年內不得轉讓或出租。然而，賣家取得房產證不到30個月，就將該房產掛牌交易了。

法院判決：

經適房是指政府提供政策優(yōu)惠，按照有關標準建設，限定套型面積、銷售價格，面向城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭供應的具有保障性質的政策性住房，經適房的房地產權利人擁有有限產權?，F(xiàn)原、被告簽訂的房屋買賣合同，損害了國家及第三人的利益，應屬無效，賣家應將105萬元房款及利息返還給馮小姐。

張美玲律師觀點：

根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

未滿五年進行交易的經適房買賣合同，違法法律的強制性規(guī)定，且損害國家、集體、第三人的利益，屬無效合同。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還。

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