案例簡介：開發(fā)商遇不可抗力延期交房業(yè)主欲解約
原告訴稱，2010年8月27日，原告與被告簽訂商品房預售合同一份，約定被告向原告購買位于嘉定區(qū)X房屋；原告應(yīng)于2011年12月30日前將房屋交付給被告，因不可抗力情形除外；若逾期交房超過30天被告有權(quán)單方面解除合同，原告對被告行使單方面解除合同權(quán)利時若對解除效力有異議的，應(yīng)于接到解除通知之日起45日內(nèi)向相關(guān)機構(gòu)提起訴訟確認解除效力等。合同履行期間，原告因公安部消防局及上海市消防局相關(guān)文件要求，臨時更換了建筑使用的保溫材料致工程延期。2012年1月29日和2月7日，原告兩次向被告發(fā)出交房通知書。2月2日，被告向原告發(fā)出退房申請函，表示原告逾期交房超過32天，故要求解除合同，若雙方能就補償達成一致的，則可以撤銷退房要求。原告認為，原告系因執(zhí)行政府政策臨時調(diào)換保溫材料導致工程工期延誤，故原告延期交房系不可抗力引起，被告單方解除合同無事實和法律依據(jù)。據(jù)此，原告請求判令：確認被告于2012年2月2日解除原、被告間簽訂的商品房預售合同的行為無效。
被告辯稱，原告關(guān)于逾期交房的原因從未向被告說明，未履行告知義務(wù)。被告認為因不可抗力導致延期交房的說法不成立，按照合同約定，原告逾期交房已達到被告單方面解除合同的條件，原告應(yīng)承擔違約責任。故要求駁回原告的訴訟請求。
法院判決：遇不可抗力允許合理時間內(nèi)延期交付
法院認為，本案原告因不可抗力導致遲延履行交房義務(wù)。判決如下：被告于2012年2月2日解除與原告簽訂的上海市商品房預售合同的行為無效。
律師說法：開發(fā)商遇不可抗力延期交房業(yè)主可以解除合同嗎？
首先，本案主要爭議是被告行使合同解除權(quán)的條件是否成就。合同約定，原告逾期交房超過30天，被告可以解除合同；另約定原告除不可抗力外應(yīng)按照約定時間交付房屋，如為配合、執(zhí)行政府行為等原因?qū)е卵悠诮桓斗课莸?，原告不承擔違約責任。根據(jù)上述約定，如原告延期交房是因不可抗力引起的，則被告無權(quán)解除合同。
其次，關(guān)于不可抗力的問題，原、被告在訂立合同以后，在涉案房屋所在的建設(shè)工程施工過程中，國家消防部門頒布新政策對建筑保溫材料的要求提高了標準，要求有關(guān)部門和建設(shè)單位必須嚴格執(zhí)行，故該政府行為是當事人在訂立合同時不能預見、不能避免并不能克服的原因，屬于法律規(guī)定和合同約定的不可抗力范圍。原告為執(zhí)行新規(guī)定，變更設(shè)計、采購符合要求的建筑保溫材料后恢復對建筑工程施工，這一過程必然會導致施工工期的延長，影響工程的交付及房屋的交付。原告延期交房的時間離合同約定的交房時間超過一個多月，根據(jù)對上述客觀情況的綜合判斷，法院認定原告延期交房在合理的時間范圍內(nèi)，并不影響當事人合同目的的實現(xiàn)。
綜上，原告因不可抗力因素導致遲延履行交房義務(wù)，根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，被告解除合同的條件尚未成就，其提出解除合同的行為無效，合同應(yīng)當繼續(xù)履行。
法律依據(jù)：
1、《合同法》第九十三條當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。
2、《合同法》第九十四條第一款有下列情形之一的，當事人可以解除合同：因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
3、《合同法》第九十六條第一款當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。
4、《合同法》第一百一十七條因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。
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