案例簡介：夫妻一方擅自出售共有房屋引發(fā)糾紛
原告王某訴稱：原告王某與被告郭某婚后取得系爭房屋，系爭房屋的產權登記在被告郭某名下，系夫妻共同財產。雙方離婚期間，被告郭某為轉移財產與其好友被告馮某惡意串通，在原告不知情的情況下將系爭房屋低于市場的價格進行買賣，兩被告之間惡意串通損害原告利益。原告起訴至法院請求判令：確認被告郭某與被告馮某之間簽訂的關于本市黃浦區(qū)某號房屋的《上海市房地產買賣合同》無效。
被告郭某辯稱，不同意原告的訴訟請求。理由為：1、雖被告郭某在離婚過程中出售系爭房屋，但被告郭某有權出賣房屋，系爭房屋屬于被告郭某個人婚前財產，與原告無關；2、在離婚訴訟中，原告稱系爭房屋的評估價格為90至100萬元，不存在被告郭某低價出售的情況，當時兩被告之間買賣房屋時經過黃浦區(qū)房產交易中心評估價格為92萬元，后降至85萬元成交是由于被告馮某一次性付款。
法院判決：夫妻一方擅自出售共有房屋 構成侵權
法院認為，夫妻一方未征得另一方同意或明確授權,擅自處分夫妻共同重大財產的，構成侵權，被告馮某以明顯不合理的低價購得系爭房屋。判決如下：確認被告郭某與被告馮某簽訂的《上海市房地產買賣合同》無效。
律師說法：夫妻一方擅自出售共有房屋合同有效嗎
首先，本案系爭房屋系原告與被告郭某在婚姻關系存續(xù)期間繼受取得，房屋權屬證書雖然登記在被告郭某一人名下，但被告郭某未能證明對該房屋夫妻雙方已明確約定為一方的個人財產，故應認定系爭房屋為原告與被告郭某的夫妻共同財產。
其次，被告馮某作為被告郭某的同事，明知原告王某與被告郭某系夫妻關系，在未獲得原告王某同意出售共有房屋的意思表示的情況下，非但未要求被告郭某提供原告王某授權出售房屋的委托書，僅以被告郭某自稱系爭房屋為其個人婚前財產進行抗辯，無理由地認為被告郭某有權處分系爭房屋，可推定被告馮某在主觀上并非善意。
最后，系爭房屋包含設施、裝修在內的總價款85萬元的轉讓價款與產權證記載狀況的房屋市場評估價值118萬元或房屋實際使用現狀的市場評估價值142萬元均存在巨大差額，因此，被告馮某對房屋所有權的取得不符合善意取得的條件。
綜上，被告郭某在離婚期間為轉移財產擅自處分夫妻共有財產，被告馮某明知被告郭某與原告王某系夫妻關系，在房屋買賣合同由被告郭某一人簽訂、房款由郭某一人收取、房屋交接由被告郭某一人完成的情況下，以明顯不合理的低價購得系爭房屋，被告雙方為了各自的利益相互串通，損害原告的利益，故應認定被告郭某與被告馮某簽訂的房屋買賣合同無效。
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法律依據：
1、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第十一條 一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。
2、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十九條 對于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價”，人民法院應當以交易當地一般經營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結合其他相關因素綜合考慮予以確認。轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉讓價格高于當地指導價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。
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