案例簡(jiǎn)介：夫妻一方擅自出售共有房屋引發(fā)糾紛
原告王某訴稱：原告王某與被告郭某婚后取得系爭(zhēng)房屋，系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)登記在被告郭某名下，系夫妻共同財(cái)產(chǎn)。雙方離婚期間，被告郭某為轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)與其好友被告馮某惡意串通，在原告不知情的情況下將系爭(zhēng)房屋低于市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行買賣，兩被告之間惡意串通損害原告利益。原告起訴至法院請(qǐng)求判令：確認(rèn)被告郭某與被告馮某之間簽訂的關(guān)于本市黃浦區(qū)某號(hào)房屋的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無(wú)效。
被告郭某辯稱，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。理由為：1、雖被告郭某在離婚過(guò)程中出售系爭(zhēng)房屋，但被告郭某有權(quán)出賣房屋，系爭(zhēng)房屋屬于被告郭某個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，與原告無(wú)關(guān)；2、在離婚訴訟中，原告稱系爭(zhēng)房屋的評(píng)估價(jià)格為90至100萬(wàn)元，不存在被告郭某低價(jià)出售的情況，當(dāng)時(shí)兩被告之間買賣房屋時(shí)經(jīng)過(guò)黃浦區(qū)房產(chǎn)交易中心評(píng)估價(jià)格為92萬(wàn)元，后降至85萬(wàn)元成交是由于被告馮某一次性付款。
法院判決：夫妻一方擅自出售共有房屋 構(gòu)成侵權(quán)
法院認(rèn)為，夫妻一方未征得另一方同意或明確授權(quán),擅自處分夫妻共同重大財(cái)產(chǎn)的，構(gòu)成侵權(quán)，被告馮某以明顯不合理的低價(jià)購(gòu)得系爭(zhēng)房屋。判決如下：確認(rèn)被告郭某與被告馮某簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無(wú)效。
律師說(shuō)法：夫妻一方擅自出售共有房屋合同有效嗎
首先，本案系爭(zhēng)房屋系原告與被告郭某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間繼受取得，房屋權(quán)屬證書雖然登記在被告郭某一人名下，但被告郭某未能證明對(duì)該房屋夫妻雙方已明確約定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，故應(yīng)認(rèn)定系爭(zhēng)房屋為原告與被告郭某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
其次，被告馮某作為被告郭某的同事，明知原告王某與被告郭某系夫妻關(guān)系，在未獲得原告王某同意出售共有房屋的意思表示的情況下，非但未要求被告郭某提供原告王某授權(quán)出售房屋的委托書，僅以被告郭某自稱系爭(zhēng)房屋為其個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抗辯，無(wú)理由地認(rèn)為被告郭某有權(quán)處分系爭(zhēng)房屋，可推定被告馮某在主觀上并非善意。
最后，系爭(zhēng)房屋包含設(shè)施、裝修在內(nèi)的總價(jià)款85萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓價(jià)款與產(chǎn)權(quán)證記載狀況的房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值118萬(wàn)元或房屋實(shí)際使用現(xiàn)狀的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值142萬(wàn)元均存在巨大差額，因此，被告馮某對(duì)房屋所有權(quán)的取得不符合善意取得的條件。
綜上，被告郭某在離婚期間為轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)擅自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)，被告馮某明知被告郭某與原告王某系夫妻關(guān)系，在房屋買賣合同由被告郭某一人簽訂、房款由郭某一人收取、房屋交接由被告郭某一人完成的情況下，以明顯不合理的低價(jià)購(gòu)得系爭(zhēng)房屋，被告雙方為了各自的利益相互串通，損害原告的利益，故應(yīng)認(rèn)定被告郭某與被告馮某簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。
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法律依據(jù)：
1、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（三）》第十一條 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
2、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第十九條 對(duì)于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價(jià)”，人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營(yíng)者的判斷，并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)；對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價(jià)。
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