房屋買賣合同的格式條款 如何認(rèn)定其效力

導(dǎo)讀：買受人簽訂的房屋買賣合同中，一般都包含開發(fā)商事先擬定好的格式條款，而格式條款基本上沒(méi)有協(xié)商修改的余地。那么，房屋買賣合同中的設(shè)定的格式條款，如何認(rèn)定其效力呢？請(qǐng)看房產(chǎn)專業(yè)律師以案說(shuō)法。

案例簡(jiǎn)介：房屋實(shí)測(cè)面積誤差大從而引起糾紛

原告訴稱，原被告雙方簽訂上海市商品房預(yù)售合同，由原告向被告購(gòu)買位于上海市寶山區(qū)某房屋，并約定房屋建筑面積為87.58平方米，合同附件及戶型平面示意圖都明確該房屋朝南最外側(cè)帶有陽(yáng)臺(tái)。但實(shí)測(cè)房屋建筑面積僅82.31平方米，縮水5.27平方米，誤差6.02％，且根據(jù)被告提供的房屋套內(nèi)建筑面積明細(xì)表顯示，該房屋無(wú)陽(yáng)臺(tái)面積。據(jù)此，原告認(rèn)為被告交付的房屋與預(yù)售合同約定不一致，已經(jīng)構(gòu)成違約，要求被告支付原告面積誤差款。雙方預(yù)售合同的補(bǔ)充條款第二條約定面積誤差超過(guò)3％的部分也僅據(jù)實(shí)退還房?jī)r(jià)款。該條款系被告事先擬定的格式條款，被告也未向原告履行解釋、說(shuō)明義務(wù)，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，故對(duì)于面積誤差款的具體計(jì)算為：誤差3％范圍的面積按照合同單價(jià)退還，超過(guò)3％的面積按照合同單價(jià)的2倍退款。

被告某公司辯稱，被告交付的房屋與預(yù)售合同所附的戶型平面示意圖一致，并不缺少陽(yáng)臺(tái)。由于房屋測(cè)繪單位在預(yù)測(cè)與最后實(shí)測(cè)時(shí)采用的標(biāo)準(zhǔn)不同，實(shí)測(cè)時(shí)沒(méi)有將陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)入房屋建筑面積，也不計(jì)入公攤面積，由此導(dǎo)致房屋面積的變化，該情況不屬于被告違約。被告愿意根據(jù)合同約定，按照合同單價(jià)向原告退還面積差額款。

法院判決：合同合法有效雙方應(yīng)執(zhí)行 

法院認(rèn)為，原被告雙方簽訂的預(yù)售合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)根據(jù)合同約定來(lái)確定雙方的權(quán)利義務(wù)。判決如下：被告某公司于本判決生效之日起十日內(nèi)按合同約定退還原告房屋面積差價(jià)款。

律師說(shuō)法：房屋買賣合同的格式條款 如何認(rèn)定其效力

首先，原被告雙方簽訂的預(yù)售合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)根據(jù)合同約定來(lái)確定雙方的權(quán)利義務(wù)。本案房屋面積差異系預(yù)測(cè)圖紙與實(shí)際施工圖紙（即預(yù)售合同所附的平面示意圖）不同所致，目前被告交付的房屋與預(yù)售合同約定的結(jié)構(gòu)相同，故原告認(rèn)為房屋無(wú)陽(yáng)臺(tái)，要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金等意見(jiàn)，不予采納。

其次，關(guān)于房屋面積差異的具體處理，根據(jù)雙方合同的約定，房屋交付時(shí)，房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積不一致時(shí)，按合同單價(jià)多退少補(bǔ)；暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差超過(guò)3％（包括3％）時(shí)，乙方有權(quán)單方面解除本合同。從上述合同約定來(lái)看，雙方在簽訂預(yù)售合同時(shí)已經(jīng)充分考慮到實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積可能存在的差異，并對(duì)不同情況約定了不同處理方式。根據(jù)本案事實(shí)，原告若認(rèn)為該實(shí)測(cè)面積之變化影響其合同目的的實(shí)現(xiàn)，可以依照雙方約定行使單方解除權(quán)，否則應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同補(bǔ)充條款第二條的約定處理，由被告根據(jù)合同單價(jià)退還原告相應(yīng)的購(gòu)房款。原告認(rèn)為補(bǔ)充條款第二條系格式條款，應(yīng)屬無(wú)效，面積誤差超過(guò)3％的部分應(yīng)當(dāng)雙倍退款。法律規(guī)定，格式條款具備免除己方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利等情況時(shí)，應(yīng)依法認(rèn)定為無(wú)效，但上述條款并不存在法定無(wú)效的情形，故原告的上述意見(jiàn)法院不予采信。

法律依據(jù)：《合同法》第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。

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