導(dǎo)讀：買受人簽訂的房屋買賣合同中，一般都包含開發(fā)商事先擬定好的格式條款，而格式條款基本上沒有協(xié)商修改的余地。那么，房屋買賣合同中的設(shè)定的格式條款，如何認(rèn)定其效力呢？請看房產(chǎn)專業(yè)律師以案說法。
案例簡介：房屋實測面積誤差大從而引起糾紛
原告訴稱，原被告雙方簽訂上海市商品房預(yù)售合同，由原告向被告購買位于上海市寶山區(qū)某房屋，并約定房屋建筑面積為87.58平方米，合同附件及戶型平面示意圖都明確該房屋朝南最外側(cè)帶有陽臺。但實測房屋建筑面積僅82.31平方米，縮水5.27平方米，誤差6.02％，且根據(jù)被告提供的房屋套內(nèi)建筑面積明細(xì)表顯示，該房屋無陽臺面積。據(jù)此，原告認(rèn)為被告交付的房屋與預(yù)售合同約定不一致，已經(jīng)構(gòu)成違約，要求被告支付原告面積誤差款。雙方預(yù)售合同的補(bǔ)充條款第二條約定面積誤差超過3％的部分也僅據(jù)實退還房價款。該條款系被告事先擬定的格式條款，被告也未向原告履行解釋、說明義務(wù)，應(yīng)認(rèn)定無效，故對于面積誤差款的具體計算為：誤差3％范圍的面積按照合同單價退還，超過3％的面積按照合同單價的2倍退款。
被告某公司辯稱，被告交付的房屋與預(yù)售合同所附的戶型平面示意圖一致，并不缺少陽臺。由于房屋測繪單位在預(yù)測與最后實測時采用的標(biāo)準(zhǔn)不同，實測時沒有將陽臺面積計入房屋建筑面積，也不計入公攤面積，由此導(dǎo)致房屋面積的變化，該情況不屬于被告違約。被告愿意根據(jù)合同約定，按照合同單價向原告退還面積差額款。
法院判決：合同合法有效雙方應(yīng)執(zhí)行
法院認(rèn)為，原被告雙方簽訂的預(yù)售合同系雙方真實意思表示，合法有效，應(yīng)根據(jù)合同約定來確定雙方的權(quán)利義務(wù)。判決如下：被告某公司于本判決生效之日起十日內(nèi)按合同約定退還原告房屋面積差價款。
律師說法：房屋買賣合同的格式條款 如何認(rèn)定其效力
首先，原被告雙方簽訂的預(yù)售合同系雙方真實意思表示，合法有效，應(yīng)根據(jù)合同約定來確定雙方的權(quán)利義務(wù)。本案房屋面積差異系預(yù)測圖紙與實際施工圖紙（即預(yù)售合同所附的平面示意圖）不同所致，目前被告交付的房屋與預(yù)售合同約定的結(jié)構(gòu)相同，故原告認(rèn)為房屋無陽臺，要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金等意見，不予采納。
其次，關(guān)于房屋面積差異的具體處理，根據(jù)雙方合同的約定，房屋交付時，房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)實測面積為準(zhǔn)，暫測面積與實測面積不一致時，按合同單價多退少補(bǔ)；暫測面積與實測面積的誤差超過3％（包括3％）時，乙方有權(quán)單方面解除本合同。從上述合同約定來看，雙方在簽訂預(yù)售合同時已經(jīng)充分考慮到實測面積與暫測面積可能存在的差異，并對不同情況約定了不同處理方式。根據(jù)本案事實，原告若認(rèn)為該實測面積之變化影響其合同目的的實現(xiàn)，可以依照雙方約定行使單方解除權(quán)，否則應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同補(bǔ)充條款第二條的約定處理，由被告根據(jù)合同單價退還原告相應(yīng)的購房款。原告認(rèn)為補(bǔ)充條款第二條系格式條款，應(yīng)屬無效，面積誤差超過3％的部分應(yīng)當(dāng)雙倍退款。法律規(guī)定，格式條款具備免除己方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利等情況時，應(yīng)依法認(rèn)定為無效，但上述條款并不存在法定無效的情形，故原告的上述意見法院不予采信。
法律依據(jù)：《合同法》第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。
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