案例簡介：房產(chǎn)銷售作虛假宣傳業(yè)主要求賠償損失
原告訴稱，被告系上海市閔行區(qū)樓盤的開發(fā)商和銷售商。被告在銷售該樓盤時，一直以配套教育機構作為賣點。被告為推進該樓盤的銷售，還在電視臺欄目投放了看房專題電視廣告，在該電視廣告中公開宣傳。原告受被告的廣告宣傳，把樓盤當成學區(qū)房，與被告簽訂了上海市商品房預售合同，購買了上海市閔行區(qū)房屋。交房入住后，原告發(fā)現(xiàn)配套教育機構并不是被告在廣告宣傳中的“幼兒園、小學、初中”。被告的虛假廣告宣傳行為誤導了部分消費者，上海市工商行政管理局閔行分局《行政處罰決定書》對被告作出了行政處罰。原告因受該不實廣告的誤導，與被告簽訂了上海市商品房預售合同，被告應當承擔違約責任。故起訴要求被告賠償原告損失100,000元。
被告某公司辯稱，不同意原告訴請。被告僅是開發(fā)商，并非銷售方，被告從未宣傳過對口學區(qū)。電視臺欄目里投放的廣告，是主持人詢問，而非銷售人員自主陳述，因而工商部門的處罰是錯誤的。法律上并無學區(qū)房的概念，涉案小區(qū)有配套的幼兒園及學校，只要有學校讀書就是學區(qū)房。雖然工商行政部門進行了行政處罰，但行政處罰和民事糾紛是兩回事，兩者之間沒有必然性。商品房的廣告宣傳資料僅是要約邀請，沒有構成要約。
法院判決：合同合法有效雙方應履行義務
法院認為，原、被告雙方簽訂的《上海市商品房預售合同》系雙方當事人真實意思表示，符合法律規(guī)定，法院予以確認，雙方均應按照合同約定行使權利、履行義務。判決如下：被告于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告違約金10,000元。
律師說法：房產(chǎn)銷售作虛假宣傳業(yè)主可以要求承擔違約責任嗎
本案中，原告主張其購買的房屋所對口的學校并非被告宣傳的學校，即認為被告違反了合同約定，應當承擔違約責任。被告則認為其未對原告作出教育配套的承諾，不存在違約。對此，分析如下：第一，被告因發(fā)布虛假電視廣告而被行政處罰，行政處罰決定書中認定其行為構成了利用廣告對房產(chǎn)銷售作虛假宣傳。第二，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
綜合本案查明的相關事實，被告的廣告及樓書宣傳中關于涉案小區(qū)對口學校的內(nèi)容構成具體確定的說明和允諾，并且對原告購買涉案房屋并簽訂商品房預售合同的決策具有重大影響，被告的宣傳內(nèi)容應當視為要約。在涉案小區(qū)無法對口所宣傳學校的情況下，被告的行為構成違約。而被告在樓書及商品房預售合同中關于廣告宣傳不列為合同的附件或組成部分的陳述，系免除其自身責任而排除對方主要權利的條款，應為無效。鑒于合同中對被告的該項違約責任未作明確約定，且原告在購房前也已向相關教育管理部門了解涉案小區(qū)的教育配套問題，簽約購房前教育管理部門答復意見為涉案小區(qū)并未進行教育資源配置，綜合上述情況，法院酌定被告應支付的違約金金額為10,000元。
律師在此提醒，因為看中廣告中的某項宣傳決定購買某樓盤時，一定要將廣告中宣傳的條件明確寫進購房合同中，一旦交付的房屋不符合約定，業(yè)主可依據(jù)合同主張自己的權利。生活中當您遇到諸如此類的問題，請及時咨詢當?shù)氐姆慨a(chǎn)方面的專業(yè)律師，房產(chǎn)專業(yè)律師會為您提供專業(yè)的法律幫助。
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