近期以來(lái)，北京市因土地儲(chǔ)備、道路擴(kuò)建、整體規(guī)劃等因素而拆遷的房屋土地范圍較廣，大部分為農(nóng)村房屋，尤其有一部分涉及城鎮(zhèn)居民或者外村村民購(gòu)買了農(nóng)民房屋觸發(fā)諸多法律問(wèn)題，許多居民和農(nóng)民打電話咨詢此類問(wèn)題，比如房屋買賣合同是否有效？誰(shuí)是被拆遷人？拆遷人與何人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議？房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放給誰(shuí)等問(wèn)題；承租的公房應(yīng)否補(bǔ)償，誰(shuí)為被補(bǔ)償人？私有房屋的拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶取Ｄ敲?，如何拿起法律武器，使自己的合法?quán)益得到保護(hù)呢？筆者就以上問(wèn)題闡述幾點(diǎn)意見：

一、農(nóng)民房屋買賣合同的效力及法律救濟(jì)途徑

（一）農(nóng)民房屋買賣合同的無(wú)效情形

1、按照土地管理法及北京市的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村的宅基地使用權(quán)是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，屬特定的身份權(quán)利，不得私自轉(zhuǎn)讓，更禁止買賣。這里主要是指城鎮(zhèn)居民或者非本村村民購(gòu)買農(nóng)民私有房屋，本村村民購(gòu)買本村農(nóng)民房屋并已經(jīng)按照法定程序辦理了宅基地使用權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，不在此列。

2、農(nóng)村房屋買賣必然會(huì)處分房屋所依存的載體，即宅基地使用權(quán)，損害了整個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法權(quán)益，是法律法規(guī)所明確禁止的。

（二）、房屋拆遷、土地等補(bǔ)償費(fèi)用的歸屬

從法律上講，經(jīng)依法登記的房屋所有權(quán)人或者集體土地（宅基地）使用權(quán)人是被拆遷人，拆遷人在拆遷補(bǔ)償合同簽訂前，會(huì)前往房屋登記部門、土地管理部門調(diào)查有關(guān)登記情況，與經(jīng)依法登記的房屋所有權(quán)人或者集體土地（宅基地）使用權(quán)人等被拆遷人簽訂房屋拆遷安置補(bǔ)償合同，如果有承租人的，也應(yīng)當(dāng)與承租人簽訂拆遷安置補(bǔ)償合同，房屋的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償給經(jīng)依法登記的房屋所有權(quán)人或者集體土地（宅基地）使用權(quán)人；土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償給村集體。承租人可獲得各項(xiàng)與自己財(cái)產(chǎn)相關(guān)的搬遷補(bǔ)償。

（三）、房屋買賣合同無(wú)效的法律救濟(jì)途徑

1、出賣人可以要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效，返還該房屋。當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房款；

2、在這種情況下，買受人應(yīng)當(dāng)反訴或者另行起訴要求賠償損失，即要求按照該房屋區(qū)位評(píng)估價(jià)格總額的大部分賠償損失。因具體操作較為復(fù)雜，數(shù)額計(jì)算按照區(qū)域地價(jià)、地上附著物、種植物等由司法鑒定機(jī)構(gòu)依照有關(guān)規(guī)定評(píng)估，不能一概而論。

二、承租的公房（房屋管理部門作為所有權(quán)人）拆遷補(bǔ)償原則

1、核實(shí)承租人以及兩年以上共同居住人及戶口，確定權(quán)利人范圍；

2、北京市目前通行的辦法是：先買賣，后補(bǔ)償。即由房屋管理部門先將該承租的房屋賣與承租人，再由承租人與開發(fā)商或其委托的拆遷公司簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，其中包括長(zhǎng)期共居人的權(quán)利。

3、與房屋管理部門簽訂公房承租協(xié)議的承租人死亡，應(yīng)當(dāng)由在此居住兩年以上的共居人協(xié)商一致，到房屋管理部門辦理相關(guān)變更手續(xù)。

三、私有房屋的拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

1、被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。如為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)共同簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議；如為家庭共同財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)共同簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議；

2、為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻一方死亡，則應(yīng)首先確定夫妻共同財(cái)產(chǎn)，再確定繼承人范圍、繼承財(cái)產(chǎn)范圍，辦理遺產(chǎn)繼承后，再共同簽定安置拆遷補(bǔ)償協(xié)議。如夫妻雙方均死亡，接辦理繼承后，再共同簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議；

3、如房屋已經(jīng)出租，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋所有人和承租人共同簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議；

4、如果該房屋正在用于經(jīng)營(yíng)，則應(yīng)當(dāng)給予搬遷費(fèi)、經(jīng)營(yíng)損失等補(bǔ)償。

拆遷補(bǔ)償，涉及諸多法律法規(guī)和政策，以及各方利益，是一項(xiàng)較為復(fù)雜的問(wèn)題，本文難免掛一漏萬(wàn)，不能一一贅述。謬誤之處，望予指正。

作者簡(jiǎn)介：馬駿，男，1962年10月出生，法律本科、文學(xué)本科、經(jīng)濟(jì)管理?？茖W(xué)歷，1996年取得律師資格，現(xiàn)為北京市匯源律師事務(wù)所專職律師、北京市宣武區(qū)勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)兼職仲裁員、北京市律師協(xié)會(huì)公益律師團(tuán)成員。2007年獲得優(yōu)秀律師稱號(hào)。承辦和協(xié)辦過(guò)諸多重大及疑難案件。電話：010-63472900、15810303996

（馬駿律師供法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng)專稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者和出處。）