此文所稱的房屋買(mǎi)賣(mài)，主要是指二手房買(mǎi)賣(mài)，在洽談、簽約、交易過(guò)程中，如果行為不慎，可能導(dǎo)致糾紛的發(fā)生，甚至被騙，從而使得巨大財(cái)產(chǎn)蒙受損失。筆者在此試述一些應(yīng)當(dāng)注意的風(fēng)險(xiǎn)，謬誤之處，望予斧正。

一、洽談中察言觀色覓端倪

1、此為第一階段工作，洽談不應(yīng)一次而定，多接觸幾次，如果是騙子可能會(huì)露出馬腳的。一般來(lái)講，騙子是不愿意與同一個(gè)獵物多接觸多交談的，更不愿意多次都帶著你去看房的，因?yàn)槟菢雍苋菀讛÷丁?/p>

2、在洽談中密切注意對(duì)方的言談舉止，多談與該房屋有關(guān)的信息，比如：開(kāi)發(fā)商、建筑時(shí)間、竣工時(shí)間、建筑理念、小區(qū)情況、建筑質(zhì)量、土地使用權(quán)期限、房屋所有期限、各類許可證件、首次購(gòu)買(mǎi)時(shí)間及價(jià)款，有無(wú)購(gòu)買(mǎi)合同，中間環(huán)節(jié)有無(wú)交易、租賃、抵押擔(dān)保等等，以求從中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

二、審查有效證照防欺騙

1、如果是找中介公司，首先要嚴(yán)格審查中介合同。有的中介公司合同條款很有問(wèn)題，只要簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，它都要收取信息費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)、代辦房屋過(guò)戶手續(xù)費(fèi)，不管是否買(mǎi)賣(mài)的最終是否成交，是否辦成貸款、是否辦理了房屋過(guò)戶登記，無(wú)論是哪一方的原因未能成交，這些費(fèi)用均不退還。有的中介公司則會(huì)因非你的原因而將未辦理的貸款服務(wù)費(fèi)、代辦房屋過(guò)戶手續(xù)費(fèi)部分退還。另外，還有各種期限的約定，有可能因此期限內(nèi)非你的原因造成違約，但算在你的頭上，在這種情形下，要注意取得證據(jù)、保留證據(jù)。不然，就會(huì)啞巴吃黃連。

2、審查與該房屋有關(guān)的各種證件尤為重要。其中包括：房屋所有權(quán)證與身份證是否為同一人，有否共有人，是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)（屬幾個(gè)人的房屋所有權(quán)必須幾個(gè)人簽字），該房產(chǎn)的所有權(quán)性質(zhì)和期限，土地使用證限定的期限，是否存在擔(dān)保、抵押、租賃、借用等其他權(quán)利。

三、檢驗(yàn)房屋應(yīng)親力親為

這是需要一定的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)的工作，不僅用肉眼觀察，還應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)計(jì)那些部位可能存在隱患，如何檢驗(yàn)這些部位。您一定要親臨現(xiàn)場(chǎng)，視察房屋坐落、環(huán)境、結(jié)構(gòu)、各項(xiàng)設(shè)施。有這樣一個(gè)案例，一位購(gòu)房者通過(guò)中介看中了一套房，當(dāng)要簽訂購(gòu)房合同時(shí)，中介稱賣(mài)主改變主意不賣(mài)了，說(shuō)樓上有一套面積同樣的房屋，價(jià)格便宜5%。購(gòu)房者也沒(méi)有查看就簽訂中介合同和購(gòu)房合同購(gòu)房合同了，最后看房時(shí)才發(fā)現(xiàn)房屋為頂樓的一個(gè)角上，房間里有兩個(gè)不規(guī)則的角，不僅非常影響視覺(jué)，更是很難布局，比實(shí)際價(jià)格高出20%左右，中介費(fèi)也無(wú)形增加了15%，真是后悔晚矣！有苦無(wú)處申。

四、交接房屋、交納錢(qián)款、辦理過(guò)戶登記

交接房屋應(yīng)當(dāng)室內(nèi)無(wú)遺留物，原設(shè)施無(wú)拆除，接到鑰匙后立即換鎖；交納房款應(yīng)當(dāng)在辦理過(guò)戶時(shí)同時(shí)進(jìn)行，避免節(jié)外生枝，并須由賣(mài)主親自書(shū)寫(xiě)收款條。

五、法律救濟(jì)途徑

買(mǎi)房前應(yīng)當(dāng)就有關(guān)法律問(wèn)題咨詢律師，您可能只花一點(diǎn)咨詢費(fèi)而少損失數(shù)萬(wàn)甚至數(shù)十萬(wàn)元。那么，發(fā)生購(gòu)房糾紛怎么辦？一是調(diào)解，二是訴訟，別無(wú)他途。

訴訟首先要選好案由即以什么案件提起訴訟；二是訴訟請(qǐng)求要合理合法，不漏項(xiàng)，盡量達(dá)到訴求得到全部支持，當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)有所技巧，也就是請(qǐng)求內(nèi)容大于期望值，便于法庭的調(diào)解；三是事實(shí)與理由應(yīng)當(dāng)合理、正當(dāng)，有法可依，尤其要簡(jiǎn)潔明了，不能事無(wú)巨細(xì)，面面俱到，連篇綴讀。四是證據(jù)全面、有次序，做好證據(jù)目錄尤其是證明事項(xiàng)的說(shuō)明。當(dāng)然，訴訟事務(wù)決不是咨詢多少次就能做的，您最好交由律師去辦，因?yàn)槁蓭煯吘故菍I(yè)從事法律工作的，有知識(shí)、有經(jīng)驗(yàn)，可能結(jié)果會(huì)好的多。

作者簡(jiǎn)介：馬駿，男，1962年10月出生，法律本科、文學(xué)本科、經(jīng)濟(jì)管理?？茖W(xué)歷，1996年取得律師資格，現(xiàn)為北京市匯源律師事務(wù)所專職律師、北京市宣武區(qū)勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)兼職仲裁員、北京市律師協(xié)會(huì)公益律師團(tuán)成員。2007年獲得優(yōu)秀律師稱號(hào)。專業(yè)領(lǐng)域主要為：法律顧問(wèn)、債權(quán)債務(wù)、房地產(chǎn)、

婚姻和繼承、交通事故、刑事辯護(hù)。辦理過(guò)諸多重大及疑難案件。

電話：010-63472900、15810303996郵箱：malvshi668@126.com

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