導讀：生活中，由于信息不對稱，經(jīng)常發(fā)生房主將房子抵押貸款獲利的事情。那么，被抵押的房子能買嗎？馬先生就購買了一套被抵押的房子，因為遲遲不辦理過戶，馬先生訴至法院，結果因為被執(zhí)行人名下并無財產(chǎn)，而使得馬先生的損失無法得到賠償。購買二手房應該注意哪些問題？怎樣才能有效的降低風險呢？

輕信房產(chǎn)中介公司購房者錢房兩空

據(jù)新京報(北京)報道，馬先生在“和諧置家”總部簽訂房屋買賣合同。2017年2月28日，他刷卡付清首付款114萬，2017年6月中旬辦理了網(wǎng)簽手續(xù)。由于公司一直不予過戶，馬先生無奈訴至法院。法院審理后，他才得知此房屋在“和諧置家”員工名下，并且在購房前已經(jīng)抵押給小額貸款公司180萬元。法院在依法對被執(zhí)行人名下財產(chǎn)進行查詢時，未發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人名下有銀行存款、機動車、房產(chǎn)等可供執(zhí)行財產(chǎn)。2017年9月，懷柔公安分局接受害者報案稱，與和諧置家(北京房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司)進行二手房中介買賣過程中被騙。懷柔公安分局受理后，于2017年10月1日以合同詐騙案立案偵查。2018年3月23日，王某東、王某棟被批準逮捕。目前，案件正在進一步工作中。

購買被抵押的房子風險大 購房者應謹慎

《最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第67條規(guī)定，抵押權存續(xù)期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斎總鶆?，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償?/span>

《物權法》第191條規(guī)定，抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

房屋抵押權存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人承擔相應違約責任的，應予支持; 買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權轉移登記，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權的除外。

目前個別中小型房屋中介公司良莠不齊，建議購房者在委托辦理手續(xù)簽訂前首先核實該公司的企業(yè)征信信息。查詢該企業(yè)是否合法存續(xù)，注冊登記時間以及是否涉訴或被處罰等相關信息。

購房者在購買房屋之前，應去房產(chǎn)登記中心查核該房屋真實狀態(tài)，交易時房屋是否有抵押或者貸款。簽訂合同時認真看清楚具體條款，和真正房屋出賣者簽約并核實身份。如果購房者專業(yè)度欠缺，應該聘請專業(yè)律師陪同簽署相關房屋買賣合同。

購房者購買房屋的資金或者傭金不要輕易打向第三方賬戶。匯款轉賬或支付現(xiàn)金后應當要求對方出具蓋章或者親筆簽名的收據(jù)，標注清楚資金用途。此外，辦理房屋過戶手續(xù)時，不要簡化程序，不要為了省傭金或者手續(xù)費私下交易，要合法、完整地辦理過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權過戶必須報經(jīng)產(chǎn)權部門才能完成過戶手續(xù)。

（徐紅英律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉載請注明作者和出處。）