導讀：現(xiàn)實生活中，經(jīng)常遇到未取得房屋所有權(quán)的，以各種名義與買方簽訂協(xié)議，此時的房屋買賣合同是否成立并生效呢 ？請看本文案例。

案情簡介：未取得房屋所有權(quán)的，房屋買賣協(xié)議是否有效

劉某與呂某于2014年11月4日簽訂賣房協(xié)議一份，協(xié)議約定，呂某將位于龍水小區(qū)的單元房賣給劉某，共計人民幣108，000.00元。劉某先支付購房款75，000.00元，呂某于2015年1月7日將房屋倒出后，劉某將剩余房款一次性交付呂某，同年11月6日，在呂某帶領下劉某繳付了該房屋的物業(yè)費、垃圾清運費、裝修管理費等各項配套費用共計1，549.00元，但交房日期已過，呂某遲遲不能履行承諾將房屋交付劉某使用。呂某辯稱，該爭議房屋的產(chǎn)權(quán)所有人為欠自己錢款的某房地產(chǎn)開發(fā)公司，并不是呂某自己。某房地產(chǎn)公司負責人與原告簽定了該爭議房屋的商品房買賣合同，自己與呂某之間的收款協(xié)議只是為了約束劉某尚欠的房款。劉某訴至法院，要求呂某立即返還購房款75，000.00元并承擔利息，要求呂某給付劉某已交物業(yè)配套費1，549.00元。

法院判決：房屋買賣協(xié)議無效，被告退還房款

本院認為，經(jīng)過庭審調(diào)查和本院綜上認定的證據(jù)，可證明被告將未取得所有權(quán)的單元房賣給原告，并收取原告購房款75，000.00元。被告不是本案爭議房屋的所有權(quán)人，無權(quán)處分該房屋，原、被告關(guān)于龍水小區(qū)的單元房的買賣為無效合同，無效合同自始沒有法律約束力。原告交給物業(yè)管理有限公司物業(yè)配套費用應向物業(yè)管理有限公司主張返還。故此，判決如下：一、原、被告關(guān)于龍水小區(qū)的單元房面積為62.27平方米的房屋的買賣為無效合同，被告于本判決生效后立即返還給原告劉偉華購房款75，000.00元。二、駁回原告劉偉華其他訴訟請求。

律師說法：未取得房屋所有權(quán)的，房屋買賣協(xié)議無效

我國《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！?《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項明確規(guī)定：“未依法登記領取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。如果在尚未登記領取房產(chǎn)證的情況下簽訂房屋買賣合同，則該買賣行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》的強制性規(guī)定，房屋買賣合同應認定為無效。”就本案而言，被告不是本案爭議房屋的所有權(quán)人，無權(quán)處分該房屋，原、被告關(guān)于單元房的買賣為無效合同，無效合同自始沒有法律約束力。

根據(jù)《合同法》第五十八條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任，故被告應返還給原告購房款75，000.00元。                                                                                                                                        

以上就是關(guān)于“未取得房屋所有權(quán)的，房屋買賣協(xié)議是否有效？”的案例介紹，在這里要提醒大家，購買房屋時要確認賣方是否擁有房屋的所有權(quán)，是否取得房產(chǎn)證？如果出現(xiàn)糾紛，最好咨詢專業(yè)律師，以維護自己的合法權(quán)益。

（王忠明律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）