前期上海房價飆漲，導(dǎo)致很多賣方為不賣房，寧可選擇違約。而一些買方出于房屋合同履行的可行性考慮，無奈也只能選擇解除合同，并向賣方主張違約責任，這就涉及到一個買方漲跌損失如何認定的問題？

北京市惠誠律師事務(wù)所上海分所楊狀律師結(jié)合實務(wù)處理經(jīng)驗以及相關(guān)案例，特撰本文以供參考。

現(xiàn)行處理依據(jù)

以上海為例，上海市高級人民法院曾于2005年12月16日出臺了《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，其中第六條規(guī)定：對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

一、雙方協(xié)商確定的，從其約定；

二、雙方不能協(xié)商確定的：

（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；

（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應(yīng)從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

確定差價的方式

根據(jù)前述上海高院的《解答》規(guī)定，房屋跌漲損失應(yīng)先由爭議雙方進行協(xié)商確認，如雙方能協(xié)商一致的，法院一般會以雙方協(xié)商確認的價格作為漲跌損失的確認標準；如雙方無法協(xié)商達成一致的，實踐中法院一般都選擇采用委托評估的方式，進行確認買方的漲跌損失。即由法院委托評估機構(gòu)確認系爭房屋的價值，并在該價值的基礎(chǔ)上確認買方的利益損失。

確定差價的時間點

在確認買方漲跌損失時，確認房屋買賣的價格，是整個損失確認的前提。在房屋買賣合同糾紛中，合同上約定的房屋總價一般是真實的價格，法院一般會予以采信。但是在實踐交易過程中，部分買家有可能通過在網(wǎng)簽合同上做低房價的方式，來達到避稅的目的。如涉及此種情況的，法院一般會審查買賣雙方真實的交易情況，最終確認房屋真實的買賣價格。

關(guān)于確認評估的時間節(jié)點問題，如果房價一直在漲的，買方盡可能將評估時間節(jié)點延后，對自己是更為有利的，因此買方通常會申請以法院實際委托評估機構(gòu)的時間作為認定損失的時間節(jié)點。而法院在確認漲跌損失時間節(jié)點時，通常也會考慮履行期限屆滿的時間節(jié)點以及違約方的違約行為確定的時間節(jié)點等，而且部分法官在委托評估中，也有可能委托評估機構(gòu)對事件中的多個時間節(jié)點的房屋價值進行評估，除前述兩個時間節(jié)點外，還可能包括委托評估之日、合同解除之日等。

在評估結(jié)果出來后，法院參照評估結(jié)果、房屋交易價格、損失是否存在繼續(xù)擴大、各方的過錯程度等因素，最終確定賣方需承擔的責任金額。

（楊狀律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）