在拆遷案件中，很多被征收人抱怨政府給予的補(bǔ)償太少，不能接受，例如張三家院落面積200㎡，房屋面積120㎡，其中正房100㎡，門(mén)房20㎡，2012年縣政府決定對(duì)該區(qū)域?qū)嵤┡f城改造，張三的房屋位于征收范圍。政府發(fā)布征收補(bǔ)償方案，方案規(guī)定，征收范圍內(nèi)正房按照1：1比例置換安置房或由評(píng)估公司評(píng)估確定補(bǔ)償數(shù)額給予貨幣補(bǔ)償，門(mén)房、偏房之類房屋屬于附著物按照800元/㎡補(bǔ)償，房屋被征收時(shí)院內(nèi)空地同時(shí)被收回。周邊商品房售價(jià)為5000元/㎡，期間征收辦同張三協(xié)商，征收辦希望給予其貨幣補(bǔ)償50萬(wàn)元或置換100㎡安置房并給予門(mén)房等附屬物5萬(wàn)元。張三不同意，征收辦委托評(píng)估公司對(duì)張三房屋作出評(píng)估，評(píng)估總價(jià)值為40萬(wàn)元，其中正房?jī)r(jià)值36萬(wàn)元，附屬物價(jià)值4萬(wàn)元?？h政府對(duì)張三作出《房屋征收補(bǔ)償決定》，決定給予張三貨幣補(bǔ)償40萬(wàn)元或給予置換安置房100㎡并給與其附屬物4萬(wàn)元補(bǔ)償，限期15日搬遷，否則申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

《房屋征收補(bǔ)償決定》作出后，征收辦再次找張三協(xié)商，要求簽訂協(xié)議，仍然可以按照原定的“給予其貨幣補(bǔ)償50萬(wàn)元或置換100㎡安置房并給予門(mén)房等附屬物5萬(wàn)元”補(bǔ)償，否則強(qiáng)制執(zhí)行后只能按照《房屋征收補(bǔ)償決定》補(bǔ)償，并且由張三承擔(dān)執(zhí)行費(fèi)。

張三對(duì)此非常不滿，總覺(jué)著補(bǔ)償不合理，但說(shuō)不出哪里不合理，也不知道該怎么解決，那么這個(gè)案例中補(bǔ)償有沒(méi)有問(wèn)題呢？

萬(wàn)典律師認(rèn)為：

        1、被征收房屋土地使用權(quán)不能忽略，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定房屋被征收的，土地使用權(quán)同時(shí)收回，故國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并補(bǔ)償，而非房屋被征收時(shí)無(wú)償收回，張三的房屋應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收房屋200㎡土地使用權(quán)和被征收房屋的價(jià)值等一并評(píng)估計(jì)算征收補(bǔ)償，而不能將空白面積無(wú)償收回。

2、補(bǔ)償方案規(guī)定被征收房屋正房與安置房1:1置換沒(méi)有根據(jù)，被征收房屋屬于單門(mén)獨(dú)戶的院落，而安置房屬于高層樓房，其容積率、建筑結(jié)構(gòu)、舒適度完全不同，例如被征收房屋院落內(nèi)體育鍛煉、養(yǎng)花、停車等功能，安置房就沒(méi)有，而這些因素都會(huì)影響房屋的價(jià)值。

3、方案規(guī)定門(mén)房、偏房只能按照附屬物補(bǔ)償不合理，被征收房屋的門(mén)房、偏房之類房屋，無(wú)論是否實(shí)際用于居住只要其高度、結(jié)構(gòu)符合住宅的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)按照住宅對(duì)待，例如我們購(gòu)買普通商品房其中的廚房、廁所、電梯等全部要按住宅單價(jià)購(gòu)買，一樣的道理，被征收房屋的門(mén)房、偏房、廁所、廚房之類應(yīng)當(dāng)獲得同等的對(duì)待。

經(jīng)過(guò)咨詢后，張三知道了其中的問(wèn)題，于是向征收辦提出，但是征收辦仍然不同意做任何改變，因?yàn)榉桨甘强h政府制定的，所有人都執(zhí)行這樣的標(biāo)準(zhǔn)，不可能因?yàn)閺埲粋€(gè)人而改變，并明確告知，政府正在做強(qiáng)拆申請(qǐng)的材料，勸張三早日簽訂協(xié)議，否則一旦強(qiáng)制執(zhí)行，就只能按照《房屋征收補(bǔ)償決定》來(lái)處理了，張三表示，如果敢強(qiáng)拆就聘請(qǐng)律師起訴政府，征收辦告知“起訴時(shí)你的權(quán)利，我們歡迎你提起訴訟”。

張三感到非常無(wú)奈，再次找到萬(wàn)典律師事務(wù)所，希望政府申請(qǐng)法院強(qiáng)制拆遷時(shí)，由律師代為維護(hù)權(quán)益，萬(wàn)典律師事務(wù)所律師告知，千萬(wàn)不能等到強(qiáng)拆的時(shí)候，因?yàn)楦鶕?jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《最高人民法院關(guān)于辦理申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問(wèn)題的規(guī)定》，政府申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行的時(shí)候，被征收人已經(jīng)失去了對(duì)補(bǔ)償決定提起行政訴訟的權(quán)利，法院不會(huì)審查評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估是否合理、也不會(huì)審查政府征收補(bǔ)償方案存在的瑕疵，故即使有律師幫助，也難以救濟(jì)，大多會(huì)眼睜睜看著房屋被強(qiáng)拆，而一旦被強(qiáng)拆，被征收人失去談判的砝碼，補(bǔ)償問(wèn)題解決起來(lái)難度會(huì)大增。

隨后，律師向張三告知了萬(wàn)典律師事務(wù)所歸納的作出《房屋征收決定》的十二個(gè)環(huán)節(jié)、以及作出《房屋征收補(bǔ)償決定》的程序和條件并一一核對(duì)縣政府行政行為是否符合要求，律師和張三發(fā)現(xiàn)征收部門(mén)在征收工作存在多處嚴(yán)重違法。

1、房屋征收與補(bǔ)償方案違反《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

，如之前提到的忽略土地使用權(quán)補(bǔ)償，規(guī)定的置換忽略容積率、舒適度、土地等級(jí)等影響房屋價(jià)值的因素，門(mén)房偏房按附屬物認(rèn)定沒(méi)有依據(jù)等等問(wèn)題。

2、房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇時(shí)，沒(méi)有履行被征收自由協(xié)商選擇的程序，而是直接由政府組織搖號(hào)的方式選定。

3、作出評(píng)估報(bào)告后，沒(méi)有告知張三進(jìn)行復(fù)核、鑒定的權(quán)利，直接作出《征收補(bǔ)償決定》

4、作出《房屋征收決定》時(shí)、《補(bǔ)償安置方案》雖然履行了30天征求公眾意見(jiàn)的程序，但是對(duì)于征求的公眾意見(jiàn)和對(duì)方案的修改情況沒(méi)有公示，且方案沒(méi)有任何修改。

張三接受律師的建議，決定提起訴訟，律師告知張三在提起訴訟之前應(yīng)當(dāng)首先進(jìn)行調(diào)查取證，但是因?yàn)榍闆r緊急，律師建議先行提起訴訟，于是張三和律師起訴要求撤銷《征收補(bǔ)償決定》，并對(duì)《房屋征收決定》另行提起訴訟要求予以撤銷。并在人民法院立案至開(kāi)庭的空檔期內(nèi)進(jìn)行了調(diào)查取證工作，期間又發(fā)現(xiàn)了該縣房屋征收中存在的其他嚴(yán)重問(wèn)題，律師經(jīng)過(guò)整理在開(kāi)庭前3日將全套證據(jù)提交到人民法院。

開(kāi)庭前，萬(wàn)典律師辦案小組申請(qǐng)事務(wù)所集體研究庭戰(zhàn)方案，隨后律師團(tuán)隊(duì)集體對(duì)案件進(jìn)行了研究和梳理，辦案小組將案件所涉及的所有法律問(wèn)題進(jìn)行匯總、并商定了應(yīng)對(duì)方案，扎實(shí)的準(zhǔn)備和專業(yè)的水平，開(kāi)庭效果非常的好，開(kāi)庭結(jié)束后，法官詢問(wèn)張三是否同意協(xié)調(diào)，律師斷然決絕，走出法院后張三不解的問(wèn)律師，“為何不同意協(xié)調(diào)，能夠協(xié)調(diào)解決不是很好嗎，反正我不管他違法不違法，只要補(bǔ)償問(wèn)題解決了就行”，律師告知他，不要著急，征收版還要找他協(xié)商。

果不其然，過(guò)了不久征收辦再次找到張三要求協(xié)商，張三征求律師的意見(jiàn)，律師勸其沉住氣，1、不要急于達(dá)成協(xié)議，2、不要主動(dòng)提出補(bǔ)償數(shù)額，3、不要獅子大開(kāi)口，不能主張無(wú)理要求。張三聽(tīng)取了律師的意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)1個(gè)月的協(xié)商，法院審判期限都快要到期了，雙方協(xié)商的也差不多了，最終征收辦對(duì)于張三的合理要求予以同意，對(duì)于一些不合理的要求經(jīng)過(guò)解釋，以及征求律師意見(jiàn)，張三也做出了退讓，雙方簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議，案件圓滿結(jié)束。

（王衛(wèi)洲律師供法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng)專稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者和出處。）