長(zhǎng)春房?jī)r(jià)漲的快，賣方毀約怎么辦？

-景某訴牛某等房屋買賣合同糾紛二審案例分析

自17年下半年至今，尤其長(zhǎng)春的房地產(chǎn)迎來了新的春天，不管是南三環(huán)、南四環(huán)，還是北湖地區(qū)房?jī)r(jià)都漲勢(shì)驚人。隨著房?jī)r(jià)的上漲，引發(fā)的糾紛也日益增多，不少房主覺得自己房子賣的價(jià)格低了，提出不想再出售，其中一個(gè)常見的理由就是房屋為夫妻共同所有，在出售時(shí)僅一方簽訂合同，并未取得另一方的同意，現(xiàn)另一方以不同意為由主張合同無效，提出退還購(gòu)房款，并要求購(gòu)房人返還房屋。這樣的理由是否充分呢？是否有足夠的法律依據(jù)呢？還請(qǐng)見雅成律師以案說法之景某訴牛某等房屋買賣合同糾紛二審案例分析。

【案情簡(jiǎn)介】

【原告主張】

①被告協(xié)助辦理更名過戶；

②被告返還多支付的價(jià)款138，280元。

【被告抗辯】

涉案房屋為王某、牛某夫妻共同財(cái)產(chǎn)，簽訂合同時(shí)，牛某并不知情且現(xiàn)不同意出售房屋，因此房屋買賣合同無效，同意返還原告全部購(gòu)房款。

【一審法院觀點(diǎn)】

關(guān)于《房屋買賣協(xié)議》效力問題

本案中景某應(yīng)王某張貼售房廣告，向王某表明愿意購(gòu)買，屬于

向王某發(fā)出的要約，王某表示接受，是王某作出的承諾。但是，房屋買賣協(xié)議中的賣方是牛某，景某能提供證據(jù)證明向牛某發(fā)出了上述要約，以及牛某作出了承諾。景某也承認(rèn)協(xié)議書中牛某的名字是王某代簽。爭(zhēng)議房屋是被告王某和牛某夫妻共同財(cái)產(chǎn)，出賣該房屋不能認(rèn)定是日常生活需要，因此，王某不具有家事代理權(quán)。景某也未提供證據(jù)證明出賣該房屋是王某、牛某共同的意思表示。因此認(rèn)定房屋買賣合同無效。本案也不符合物權(quán)法關(guān)于善意取得的情形，因此，關(guān)于判令王某、牛某協(xié)助辦理更名過戶手續(xù)的請(qǐng)求，本院也不予支持。

【二審法院觀點(diǎn)】

關(guān)于《房屋買賣協(xié)議》效力問題

牛某、王某主張王某在與景某、楊某簽訂《房屋買賣協(xié)議》時(shí)牛某不知情，王某無權(quán)處分夫妻共有房屋，故《房屋買賣協(xié)議》無效。但依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：當(dāng)事人一方以在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持?！惫释跄场⑴Ｄ持鲝垺斗课葙I賣協(xié)議》無效的理由本院不予支持，原審法院認(rèn)定《房屋買賣協(xié)議》無效錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。

關(guān)于《房屋買賣協(xié)議》是否應(yīng)繼續(xù)履行的問題。

王某通過廣告出售涉案房屋，其行為具有公示效力，該效力亦應(yīng)及于牛某。另，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，王某將夫妻的重要共同財(cái)產(chǎn)即涉案房屋出賣，交付給景某住達(dá)五年之久，牛某既未收取租金，亦未以其他方式對(duì)該房屋進(jìn)行管理，牛某稱對(duì)該房已賣出不知情不符合常理。景某除交付大部分購(gòu)房款外，亦向牛某賬戶轉(zhuǎn)賬168，280元，牛某作為賬戶所有人，主張對(duì)此不知情亦不符合常理。故本院認(rèn)定牛某對(duì)王某賣房一事為明知且認(rèn)可，牛某以不知情為由主張合同無效、拒絕辦理更名過戶手續(xù)缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。

【裁判結(jié)果】

①、撤銷一審民事判決;

②《房屋買賣協(xié)議》有效;

③王某、牛某于本判決生效后立即協(xié)助辦理更名過戶手續(xù)；

④王某、牛某于本判決生效后立即返還原告多支付的購(gòu)房款138，280.00元。

【雅成評(píng)析】

本案關(guān)于合同效力問題，司法實(shí)踐中普遍認(rèn)為夫妻一方處分財(cái)產(chǎn)，另一方以不知情為由主張合同無效的并不成立，但是對(duì)于是否應(yīng)該繼續(xù)履行合同判決結(jié)果卻各有不同。除考量是否具備繼續(xù)履行條件這樣的實(shí)際因素外，往往還會(huì)綜合考慮簽訂合同時(shí)是否構(gòu)成表見代理、房款支付、房屋交付情況等因素?，F(xiàn)在在房?jī)r(jià)瘋狂上漲的大潮中，諸如此類糾紛日益增多，購(gòu)房人為降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，就更加應(yīng)該加強(qiáng)法律意識(shí)，簽訂合同前及簽訂合同時(shí)都應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)慎重，做到合理的注意義務(wù)。

• 翟敏律師辦案心得：人民的安寧乃是最高的法律

  關(guān)注微信“翟敏律師”(微信號(hào))，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。

• 掃描二維碼，關(guān)注翟敏律師

（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“翟敏律師網(wǎng)”）

翟敏律師

執(zhí)業(yè)律所：翟敏

咨詢電話： 0431-80884444

19年法律訴訟經(jīng)驗(yàn)，專注房產(chǎn)，勝訴率高

• 未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案的房屋是否可以交付？
• 購(gòu)買沒有產(chǎn)權(quán)證房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)
• 王XX訴吉林省X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 認(rèn)購(gòu)合同糾紛案例
• 以案說法：母親出賣兒子房屋是否有效？