僅辦理預告登記的抵押權有無優(yōu)先受償性

基本案情

   朱某某在AA房地產開發(fā)公司購買了一套住宅房屋，其向BB商業(yè)銀行申請購房貸款，并以該套房屋進行抵押。若朱某某未按約定還款，則BB商業(yè)銀行有權就該套房屋進行拍賣、變賣所得的價款進行優(yōu)先受償。朱某某和BB商業(yè)銀行簽訂了抵押合同后僅辦理了房屋抵押權的預告登記，未辦理抵押登記。在BB商業(yè)銀行將貸款發(fā)放給朱某某后，由于朱某某未按期歸還貸款，BB商業(yè)銀行向法院起訴，要求拍賣變賣該房屋，就其所得價款優(yōu)先受償。

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法院判決

法院認為：本案的爭議焦點主要在于被告人朱某某在未辦理抵押登記，僅辦理預告登記的情況下，原告BB商業(yè)銀行是否享有抵押權的優(yōu)先受償效力。根據(jù)我國《物權法》的規(guī)定可知，預告登記僅為一項債權保全方式，其本身并不產生物權效力，而僅具有對抗普通債權的效力，因此BB商業(yè)銀行在對涉案房屋僅具有預告抵押登記的情況下，并不能當然的取得對該涉案房屋價款的優(yōu)先受償權。因此法院判決被告人朱某某應當在限期內辦理抵押登記，已經辦理或未按要求辦理抵押登記的，則BB商業(yè)銀行有權對該涉案房屋所拍賣、變賣的價款進行優(yōu)先受償。

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律師評析

  本案中需要注意區(qū)分的是預告抵押權登記效力和抵押權登記的效力，兩者不可混淆：根據(jù)《物權法》第20條，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力；可知，預告登記制度旨在保障將來物權的實現(xiàn)，預告登記權利人享有當不動產物權登記條件成就時對不動產優(yōu)先辦理物權登記的請求權，并可排他性地對抗他人針對不動產的處分。故預告登記屬于債權保全措施，并具有排除他人處分標的物的物權效力。但是預告登記并非正式物權登記，因此僅辦理房屋抵押權預告登記情況下，抵押權并未依登記而設立。

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