僅辦理預(yù)告登記的抵押權(quán)有無優(yōu)先受償性

基本案情

   朱某某在AA房地產(chǎn)開發(fā)公司購買了一套住宅房屋，其向BB商業(yè)銀行申請購房貸款，并以該套房屋進(jìn)行抵押。若朱某某未按約定還款，則BB商業(yè)銀行有權(quán)就該套房屋進(jìn)行拍賣、變賣所得的價(jià)款進(jìn)行優(yōu)先受償。朱某某和BB商業(yè)銀行簽訂了抵押合同后僅辦理了房屋抵押權(quán)的預(yù)告登記，未辦理抵押登記。在BB商業(yè)銀行將貸款發(fā)放給朱某某后，由于朱某某未按期歸還貸款，BB商業(yè)銀行向法院起訴，要求拍賣變賣該房屋，就其所得價(jià)款優(yōu)先受償。

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法院判決

法院認(rèn)為：本案的爭議焦點(diǎn)主要在于被告人朱某某在未辦理抵押登記，僅辦理預(yù)告登記的情況下，原告BB商業(yè)銀行是否享有抵押權(quán)的優(yōu)先受償效力。根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定可知，預(yù)告登記僅為一項(xiàng)債權(quán)保全方式，其本身并不產(chǎn)生物權(quán)效力，而僅具有對抗普通債權(quán)的效力，因此BB商業(yè)銀行在對涉案房屋僅具有預(yù)告抵押登記的情況下，并不能當(dāng)然的取得對該涉案房屋價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。因此法院判決被告人朱某某應(yīng)當(dāng)在限期內(nèi)辦理抵押登記，已經(jīng)辦理或未按要求辦理抵押登記的，則BB商業(yè)銀行有權(quán)對該涉案房屋所拍賣、變賣的價(jià)款進(jìn)行優(yōu)先受償。

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律師評析

  本案中需要注意區(qū)分的是預(yù)告抵押權(quán)登記效力和抵押權(quán)登記的效力，兩者不可混淆：根據(jù)《物權(quán)法》第20條，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力；可知，預(yù)告登記制度旨在保障將來物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，預(yù)告登記權(quán)利人享有當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記條件成就時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先辦理物權(quán)登記的請求權(quán)，并可排他性地對抗他人針對不動(dòng)產(chǎn)的處分。故預(yù)告登記屬于債權(quán)保全措施，并具有排除他人處分標(biāo)的物的物權(quán)效力。但是預(yù)告登記并非正式物權(quán)登記，因此僅辦理房屋抵押權(quán)預(yù)告登記情況下，抵押權(quán)并未依登記而設(shè)立。

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