合同中先履行抗辯權的適用

基本案情

   2017年6月AA有限責任公司與BB餐飲有限公司之間就AA有限公司名下的一處門面房簽署了租賃合同，雙方約定BB餐飲公司承租AA有限責任公司門面房，租期為5年，先由AA有限責任公司向BB餐飲公司交付房屋，再由BB餐飲公司向其按月支付租金，在合同中雙方就違約責任的承擔等問題一并進行了約定。合同簽署后，BB餐飲有限公司開始經(jīng)營一個月后，AA有限責任公司向其遞交了一份說明，稱AA有限責任公司要對BB餐飲公司目前正在經(jīng)營的場所進行裝修，要其盡快停止經(jīng)營，并搬離有關設施設備。BB餐飲公司隨即向AA有限責任公司商討停業(yè)期限的補償問題，但雙方未能就該問題達成一致，AA有限責任公司強性開始裝修，并在裝修過程中對BB餐飲公司的經(jīng)營設施造成一定程度的毀損。裝修結束后，由于AA公司在裝修過程中造成經(jīng)營設備損壞，BB餐飲公司無法按時開始經(jīng)營，其向法院主張要求AA公司賠償其在停業(yè)裝修期間的經(jīng)營損失和設備的損失，要求AA公司承擔租賃合同的違約責任。AA反訴BB餐飲公司，要求其支付自裝修完成后的租金。

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法院審理

本案中的爭議焦點主要是：一AA有限責任公司在未與BB餐飲公司達成一致的情況下擅自中止租賃合同的履行，開始進行裝修的行為是否構成違約，二是BB餐飲公司是否有權以AA有限責任公司違約在先為由拒絕支付租金。法院經(jīng)審理認為，本案中被告人AA有限責任公司在未與BB餐飲公司協(xié)商一致的情況下，單方面決定開始進行裝修，致使BB餐飲公司無法正常使用該房屋，違反合同約定，被告人AA有限公司的行為已經(jīng)構成違約，應當對給BB餐飲公司造成的損失承擔賠償責任。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，AA有限責任公司在履行合同不符合約定的情況下，BB餐飲公司有權拒絕支付租金。

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律師評析：

雙方當事人在未能達成一致的情況下，AA有限責任公司擅自中止合同的履行，開始進行裝修，導致BB公司無法使用該房屋從事生產經(jīng)營，并對BB公司的經(jīng)營設備造成毀損的，依據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。”BB公司有權行使先履行抗辯權拒絕支付租金。

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