當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同作為借款合同的擔(dān)保的，是否有效

基本案情

2018年8月中旬，鄭某某因公司經(jīng)營出現(xiàn)困難，不得已四處借款。鄭某某通過其朋友的介紹認識了彭某某，在鄭某某提出借款請求后，彭某某要求鄭某某對向其的借款提供擔(dān)保。鄭某某的朋友孫某某便以自己的名下的一處房屋與鄭某某簽訂了商品房買賣合同，合同中約定：若鄭某某無法按時向彭某某履行還款義務(wù)，則彭某某向鄭某某出具的借款可以依法轉(zhuǎn)為向?qū)O某某給付的購房款。事后，鄭某某由于公司經(jīng)營不善，無法按時向鄭某某還款，鄭某某于是向法院起訴，要求履行其與孫某某之間的房屋買賣合同。

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     法院認為：本案中，根據(jù)孫某某與彭某某之間達成了商品房買賣合同以及彭某某與鄭某某之間的借款合同關(guān)系顯示，由于彭某某與鄭某某之間屬于經(jīng)朋友介紹才認識，相互之間并不了解。在鄭某某向彭某某提出借款請求后，在正常情況下，彭某某向鄭某某要求為此次借款提供擔(dān)保。同時結(jié)合彭某某與孫某某之間的商品房買賣合同的約定，在鄭某某無法按時向彭某某償還借款的情況下，彭某某向鄭某某出具的借款可以抵充為其向?qū)O某某支付的購房款，屬于物權(quán)法中禁止的流押條款，因此彭某某與孫某某之間的商品房買賣合同無效。但是商品房買賣合同的無效并不等同于孫某某不向彭某某承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。根據(jù)我國民間借貸的規(guī)定，法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕的，法院應(yīng)裁定駁回。

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律師評析

    本案中需要注意的是，根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！贝隧椧?guī)定屬于禁止流押條款，本案中彭某某與孫某某之間的以訂立商品房買賣合同，約定在鄭某某無法承擔(dān)還款義務(wù)時由彭某某取得房屋所有權(quán)的屬于流押協(xié)議，通過此種方式的抵押行為無效。同時根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴?！币虼耍粤餮悍绞接喠⒌膿?dān)保合同無效并不等同于免除擔(dān)保責(zé)任，當(dāng)事人可以通過變更訴訟請求的方式，要求合同向?qū)Ψ匠袚?dān)擔(dān)保責(zé)任。

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