【案件簡介】
原告甲乙丙丁和第三人戊是A和B的婚生子女，2003年，A（逝于2008年）和B（逝于2015年5月10日）共同購買房屋一套，A逝后，因B居住房屋，其子女就遺產繼承問題均表示日后再議。2015年2月20日B因病神志不清，第三人戊以B的名義，與被告D簽訂了《房屋買賣協議》一份。原告認為，A去世后，屬于A的遺產份額尚未分割，該房屋系原告甲乙丙丁、第三人戊及B的共同共有財產，第三人戊擅自處分系無效。且被告D與第三人戊存在串通行為，根本未向B實際支付購買房屋價款。據此，原告向法院提起訴訟。
【原告請求】
1.確認第三人戊與被告于2015年2月20日所簽訂的《房屋買賣協議》無效；
2.由被告B返還該房屋；
3.訴訟費用由被告負擔。
【被告答辯】
1.被告與B簽訂的《房屋買賣協議》合法有效，因主體資格合格，意思表示真實，且不違反法律強制規(guī)定；
2.被告與B簽訂的《房屋買賣協議》已經實際履行，被告全額向B交付了價款，B將房屋所有權證書交給被告，目前該房屋已經由被告實際占有；3.被告不清楚A、B去世后是否發(fā)生遺產繼承。根據善意取得，被告合法取得房屋。原告主張被告從其所購買的房屋遷出，沒有事實和法律依據。請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
【第三人戊答辯】
A已于2008年去世，產權證是B的名字。B讓我?guī)兔μ幚矸孔?。B在2015年2月20日不存在神志不清情況，在2月19日父親讓我通知甲乙。甲乙當時表示對B處理房屋沒有任何態(tài)度，說與他們無關。買賣房屋當時簽訂合同，被告給的現金。不存在我與被告有串通關系，我是作為B的長子，作為證人到場的。
【法院判決】
駁回原告甲乙丙丁的訴訟請求。案件受理費由原告甲乙丙丁負擔。
【法院觀點】
1、B有權處分該房屋。
本案訴爭房屋系A和B生前婚姻關系存續(xù)期間共同購買。A逝后，甲乙丙丁戊和B依法對本案訴爭房屋按份享有共同權利。此外，本案B與第三人戊所享有的房屋份額已占到全部房屋份額的三分之二，且第三人戊表示認可B的出賣行為，根據法律規(guī)定，B有權處分本案訴爭房屋。
2、《房屋買賣協議》有效。
因B有權處分本案訴爭房屋，其與被告簽訂的《房屋買賣協議》系雙方的真實意思表示，并不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。被告稱其已實際給付B全額房屋價款，對此第三人戊表示認可，且該價款并未明顯低于當時市場價格。故應認定《房屋買賣協議》真實、有效。
3、原告甲乙丙丁主張《房屋買賣協議》并非B的真實意思表示，被告也未給付房屋價款，但未提供有效證據證明，所以，對原告訴訟主張不予支持。
【律師評析】
房屋買賣交易過程中，經常發(fā)生出賣人是否有權處分房屋，房屋買賣合同是否有效的糾紛，對于合同是否有效，除《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效的情形外，自2012年《買賣合同司法解釋》出臺后，因無權處分訂立的買賣合同，無其他效力瑕疵，無論是否經過權利人追認，合同一般認為有效，但買受人是否可以實現合同目的，房屋買賣合同中的買受人是否可以取得房屋所有權，要根據不同案情的具體事實而定。本案中，經法院審理查明，B不是無權處分，根據物權法規(guī)定，處分共有的不動產，應當經占份額三分之二以上的按份共有人同意，B和第三人戊的份額占房屋總份額的三分之二，且戊同意B的出售行為，所以B有權處分房屋，房屋買賣協議有效。
【雅成律師風險提示】
購房人購買房屋前，應認真審查房屋的法律信息，如查看房產證原件，確認出售人與產權登記人一致，房屋是否存在抵押，是否存在共有人；查看戶口本，確認出售人的婚姻狀態(tài)，房屋是出售人單獨所有還是存在共有；如不能確認，可以要求出售人一并到房管局查詢確認以上相關信息等，盡量確認出售人有權處分房屋，避免因出售人無權處分而帶來不必要的糾紛。
作者：趙巖
吉林雅成律師事務所律師
聯系電話：15995689009
二〇一八年三月七日
翟敏律師辦案心得：人民的安寧乃是最高的法律
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