案情簡(jiǎn)介：
原告秦某和被告陳某于2014年7月簽訂《房產(chǎn)租賃合同》一份，約定被告陳某將其名下房屋出租給原告，租期為五年，從2014年7月12日起至2019年7月11日止。原告于簽訂合同時(shí)向被告陳某交納五年的房租共計(jì)150,000元并約定如雙方出現(xiàn)特殊情況需要解除此合約的，雙方同意違約方自愿支付對(duì)方30,000元違約金；因此引發(fā)訴訟的，敗訴方應(yīng)向勝訴方支付律師費(fèi)。違約方自愿支付對(duì)方賠償金按總租賃合同金額的1.5倍計(jì)算。合同簽訂后，原告于2014年7月16日通過(guò)銀行向被告陳某轉(zhuǎn)賬支付150,000元，并辦理了房屋租賃憑證。原告主張自2015年入住涉案房屋至2016年9月，因被告利某取得涉案房產(chǎn)而將其趕出。被告利某不予認(rèn)可，主張涉案房屋自2014年7月14日起一直由案外人鄒某居住使用，并提交了2016年9月13日、2016年9月27日、2016年10月５日和2016年10月９日的報(bào)警回執(zhí)證明被告利某為收回涉案房產(chǎn)與鄒某多次發(fā)生糾紛并報(bào)警求助。
另查明，涉案房產(chǎn)被人民法院拍賣，該院的拍賣委托合同載明拍賣物存在租約，租賃期限至2019年7月11日止；該院于2016年8月3日作出執(zhí)行裁定書(shū)，裁定拍賣涉案房產(chǎn)歸利某所有。
法院判決：
法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案為租賃合同糾紛，首先，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，涉案房產(chǎn)由被告陳某出租給原告，租金亦由被告陳某所收取，故原告應(yīng)向被告陳某主張權(quán)利；其次，根據(jù)已查明的事實(shí)，涉案房產(chǎn)拍賣之前由案外人鄒某居住使用，原告未能承租使用涉案房產(chǎn)系因被告陳某的違約行為所致，該違約行為發(fā)生在涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)之前，與涉案房產(chǎn)買受人即本案被告利某無(wú)關(guān)，故利某并非本案適格的被告。原告請(qǐng)求被告利某承擔(dān)共同支付責(zé)任無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。涉案租賃合同因被告陳某違約而無(wú)法履行，原告請(qǐng)求被告陳某返還租金90000元有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。根據(jù)原告和被告陳某簽訂的《房產(chǎn)租賃合同》，如雙方出現(xiàn)特殊情況需要解除此合約的，雙方同意違約方自愿支付對(duì)方30,000元違約金，故原告請(qǐng)求被告陳某支付違約金30,000元有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。被告陳某向原告支付違約金30,000元已足以彌補(bǔ)原告的損失，原告另請(qǐng)求支付50,000元賠償金，違約金的總金額過(guò)分高于其實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，故對(duì)原告請(qǐng)求支付50,000元賠償金的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。根據(jù)租賃合同約定，原告因本案訴訟支出律師費(fèi)5,000元，被告陳某應(yīng)按約定予以支付律師費(fèi)5,000元。鑒此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
律師觀點(diǎn)：
《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！?/p>
本案中，原告秦某和被告陳某簽訂的《房產(chǎn)租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故為合法有效，當(dāng)事人應(yīng)自覺(jué)履行合同約定的義務(wù)?，F(xiàn)因被告陳某的資金狀況嚴(yán)重惡化，人民法院強(qiáng)制拍賣上述房產(chǎn)，由被告利某取得該房屋的所有權(quán)。按照上述法律規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，故房屋的所有權(quán)雖從陳某轉(zhuǎn)移給利某，但該《房產(chǎn)租賃合同》繼續(xù)有效，房屋租期按照合同持續(xù)至2019年7月11日。該房屋自2014年7月14日起一直由案外人鄒某居住使用，致使秦某無(wú)法使用該租賃房屋，也就是說(shuō)，原告秦某不能使用該租賃房屋的情況在該房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)之前已經(jīng)發(fā)生，秦某是由于被告陳某的違約行為導(dǎo)致無(wú)法享有合同權(quán)利，故利某并非本案的適格被告，秦某應(yīng)向陳某主張承擔(dān)違約責(zé)任。
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