次承租人租期屆滿未按時退騰房屋 房東能否直接向其主張占有使用費

案情簡介：

2015年1月1日，某中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心與原承租人潤某簽訂《房屋租賃合同書》，潤某對系爭房屋的租賃時間為2015年1月1日起至2016年12月31日止，該房屋的月租金為800元。2015年12月29日，某中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心與原告某外國語學校簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定某中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心與其他個人簽署的租賃協(xié)議由其轉(zhuǎn)讓給原告某外國語學校，租賃協(xié)議所約定的權(quán)利和義務(wù)從該協(xié)議生效后由原告繼承。2016年9月1日，潤某轉(zhuǎn)租房屋給被告郭某，自2016年9月起被告未繳納房租，亦未騰退房屋。

被告郭某辯稱，原告并非本案系爭《房屋租賃合同書》的一方當事人，主體不適格；其次，被告潤某已于2016年1月開始拖欠房租，應(yīng)當向被告潤某收取拖欠的房租；在租賃期限內(nèi)原告擅自停水停電對被告造成的損失應(yīng)當予以賠償；郭某屬于次承租人，曾向原承租人潤某支付了轉(zhuǎn)讓費29000元且對房屋進行了裝修，該兩項費用應(yīng)當由原告予以賠償。

法院判決：

法院經(jīng)審理認為，《中華人民共和國合同法》第二百二十四條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效”；第二百一十五條規(guī)定“租賃期間六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”；第二百三十二條規(guī)定“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人”。被告郭某沒有舉證證明其從原承租人潤某處轉(zhuǎn)租房屋時簽訂了書面轉(zhuǎn)租協(xié)議，應(yīng)當視為不定期租賃。故原《房屋租賃協(xié)議書》于2016年12月31日履行期限到期，原告于2016年9月28日向各租戶出具了《解除房屋租賃合同通知書》及2016年11月5日在當?shù)赝韴笊习l(fā)布了公告，即原告已經(jīng)向被告履行其通知義務(wù)。因此，對于原告要求被告騰退房屋并支付租賃期內(nèi)的租金的訴訟請求，本院予以支持。

本案中，原告主張被告按照其與第三人的租金標準支付自2017年1月1日起逾期騰退房屋的占有使用費，本院認為，原告自2017年1月1日起開始對被告所租房屋停水停電，被告已經(jīng)無法實際經(jīng)營其租賃店鋪，且原告與其他第三人所簽臨時租賃協(xié)議并不能表明同時間同地段的房租的平均標準，每間店鋪的占地面積、經(jīng)營事項及所獲利益均存在差異，不宜按照其與第三人的租金標準計算系爭房屋的占有使用費。本院認為，參照原《房屋租賃合同書》雙方約定的租金標準支付房屋占有使用費為宜。

針對被告郭某認為原告應(yīng)當支付其房屋裝修費用的問題，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附和的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復原狀”。第十二條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附和裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外”。此外，系爭《房屋租賃合同書》約定：“租賃期間，租戶裝修房屋時不得破壞原房屋的結(jié)構(gòu)”，“合同期滿后，若租戶無意續(xù)租，應(yīng)將裝修建筑物拆除，恢復房屋原貌”。因此，本案中《房屋租賃合同書》于2016年12月31日期間屆滿后被告主張原告應(yīng)當補償其房屋內(nèi)裝飾裝修費用于法無據(jù)，本院不予支持。

針對被告郭某主張原告應(yīng)當補償其轉(zhuǎn)租房屋時支付的轉(zhuǎn)讓費的問題，由于其轉(zhuǎn)讓費是向原承租人潤某支付，不屬于本案應(yīng)處理的法律關(guān)系，被告郭某可以向原承租人潤某另行主張。

律師觀點：

《中華人民共和國合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效?！?/p>

本案中，某中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心與原承租人潤某簽訂的《房屋租賃合同書》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故為合法有效。關(guān)于郭某的答辯意見，第一，某中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心與原告某外國語學校簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定由某外國語學校承受某中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心與其他個人簽署的租賃協(xié)議所約定的權(quán)利和義務(wù)，故某外國語學校是適格原告。第二，根據(jù)上述法律規(guī)定，承租人潤某將房屋轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，當事人應(yīng)自覺履行合同約定的義務(wù)。第三，某外國語學校在雙方簽訂的合同中約定的租賃期限屆滿后，已經(jīng)向次承租人郭某履行了通知義務(wù)，故雙方租賃關(guān)系不再繼續(xù)。次承租人郭某在合同到期后繼續(xù)占用租賃房屋缺乏事實及法律依據(jù)。第四，根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，房屋租賃合同履行期限屆滿，出租人請求負有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院予以支持。故出租人某外國語學院有權(quán)直接對次承租人郭某主張支付逾期騰房占有使用費。第五，郭某與潤某之間的轉(zhuǎn)讓費是與本案分屬于不同的法律關(guān)系，郭某可以另行向原承租人潤某主張。

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