在租用土地上搭建經(jīng)營 承租期滿后是否應(yīng)清除搭建物

案情簡介：

2000年2月28日某劇院與趙某簽訂《租賃合同書》一份，該合同書載明：某劇院同意出租部份場地給趙某經(jīng)營汽車美容業(yè)務(wù)：一、趙某租用某劇院劇場北面部分空地使用，每年租金13000元；二、租用時間：2000年2月28日至2005年2月28日止，共五年；三、趙某未經(jīng)某劇院書面同意不得改變用途或轉(zhuǎn)租他人，否則某劇院有權(quán)終止合同收回場地，由此引起的一切責(zé)任由趙某承擔(dān)；四、趙某使用的水電費(fèi)由趙某負(fù)責(zé)；五、趙某分兩期預(yù)付五年租金。合同簽訂后，某劇院根據(jù)合同將劇院北面部份場地交付給趙某。所交付租賃的土地為空地，位于某劇院上述有權(quán)屬的土地范圍內(nèi)。趙某由妻子出面成立汽車美容中心，利用租賃的土地作汽車美容等業(yè)務(wù)。趙某一直以自已的名義交付租金。2014年8月開始經(jīng)雙方協(xié)商租金提到每月1650元。2015年9月9日趙某支付給某劇院2015年4月、5月份的租金3300元。2015年6月后的租金一直未付。上述合同租期屆滿后，雙方?jīng)]有簽訂續(xù)租合同，趙某則繼續(xù)使用上述場地，并交付租金到2015年5月。

2015年9月某劇院擬將趙某租用的場地用作宣傳培訓(xùn)與文化商品展銷場所，并報市有關(guān)職能部門及市領(lǐng)導(dǎo)同意。2015年10月7日某劇院給趙某送達(dá)《通知》一份，要求趙某在2015年10月12日前拆除租用地的臨時搭建物，繳清租金，將場地交回某劇院。但趙某沒有按通知要求交回場地，遂引發(fā)糾紛。某劇院訴至法院，請求判令全部拆除趙某臨時搭建物，搬清貨物，繳清所欠2015年6月至9月租金6600元（2015年10月至搬清交回場地時段的租金另計(jì)），解除租賃合同，將所租場地交回給某劇院使用。

法院判決：

法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案某劇院與趙某的租賃合同于2005年2月到期后，趙某繼續(xù)使用租賃物，并交付租金，因此，2005年2月后雙方形成不定期的租賃關(guān)系，現(xiàn)某劇院請求趙某退還租賃物，且該租賃物為空地，應(yīng)確定為土地租賃合同糾紛，立案時的案由不準(zhǔn)確應(yīng)予更正。當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。本案某劇院有權(quán)隨時解除租賃合同，已依法通知趙某交回場地，并給予了合理的期限。但趙某沒有按通知交回場地，是違約行為，對雙方的不定期租賃關(guān)系應(yīng)予解除，趙某應(yīng)盡快交回租賃物給某劇院。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。趙某交回土地給某劇院，理應(yīng)將地上物及有關(guān)貨物清除。關(guān)于某劇院請求趙某交付拖欠租金的問題。《中華人民共和國合同法》第二百二十六條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。”原趙某雙方自2014年8月起約定租金按每月1650元計(jì)，是雙方對原租金的更改，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，趙某自此后也按每月1650元交付租金，因此應(yīng)予確認(rèn)。趙某從2015年6月起租金未付，應(yīng)按約交清。

張美玲律師觀點(diǎn)：

《中華人民共和國合同法》第二百三十五條規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。”趙某交回土地給某劇院，理應(yīng)將地上物及有關(guān)貨物清除。

本案中，某劇院與趙某簽訂的《租賃合同書》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故為合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定自覺履行義務(wù)。關(guān)于某劇院請求趙某交付拖欠租金的問題，現(xiàn)趙某未按照合同約定按時繳納租金，應(yīng)承擔(dān)支付拖欠租金的義務(wù)。關(guān)于某劇院請求趙某交回租賃土地的問題，根據(jù)法律規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。某劇院與趙某的租賃合同于2005年2月到期，到期后，承租人趙某繼續(xù)使用該租賃土地并支付租金，出租人某劇院沒有提出異議，故此后雙方形成租賃期限為不定期的租賃關(guān)系，當(dāng)事人可以隨時解除合同。現(xiàn)某劇院在給予趙某合理的期限的前提下通知趙某交回場地，雙方的租賃關(guān)系應(yīng)予解除，趙某應(yīng)將租賃土地予以返還。關(guān)于某劇院請求趙某拆除搭建物的問題。根據(jù)上述法律規(guī)定，返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)，故某劇院有權(quán)主張趙某交回土地前應(yīng)將該租賃土地上的搭建物等清除。

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