導(dǎo)讀：房屋買(mǎi)賣(mài)交易中，出賣(mài)人的權(quán)利瑕疵問(wèn)題普遍存在。如，出賣(mài)房屋時(shí)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)房屋共有人同意。那么，房屋出賣(mài)人簽約時(shí)無(wú)處分權(quán)，買(mǎi)賣(mài)合同簽訂并交易完成后，該買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎，相關(guān)權(quán)利人是否可以主張返還房屋？請(qǐng)看房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師以案說(shuō)法。
案例簡(jiǎn)介：房屋出賣(mài)人簽約時(shí)無(wú)所有權(quán)或處分權(quán)雙方引爭(zhēng)議
原告訴稱(chēng),坐落于上海市松江區(qū)的系爭(zhēng)房屋系兩原告與被告沈某使用農(nóng)村宅基地建造的房屋。2013年3月，系爭(zhēng)房屋面臨動(dòng)拆遷，兩原告才得知被告沈某和被告何某于2002年2月27日簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，被告沈某將系爭(zhēng)房屋以4萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給被告何某。系爭(zhēng)房屋系在農(nóng)村宅基地上建造，兩原告對(duì)系爭(zhēng)房屋的農(nóng)村宅基地使用權(quán)享有份額，且被告沈某在轉(zhuǎn)讓系爭(zhēng)房屋時(shí)未征得原告的同意。故請(qǐng)求法院判令被告沈某與被告何某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效。
被告何某辯稱(chēng)，其于2002年2月27日購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋后就一直將系爭(zhēng)房屋出租，原告稱(chēng)現(xiàn)在一直居住是不符合事實(shí)的。被告何某是農(nóng)村戶(hù)口，符合購(gòu)買(mǎi)宅基地的要求。房屋買(mǎi)賣(mài)行為有法律服務(wù)所的見(jiàn)證，購(gòu)買(mǎi)行為合法有效。系爭(zhēng)房屋土地使用權(quán)證上記明只有被告沈某一個(gè)人的名字，被告支付了合理的價(jià)款取得房屋。原告在被告購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋后的11年之間都沒(méi)有提出異議。
法院判決：駁回原告的訴訟請(qǐng)求
法院經(jīng)審理查明，對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求不予支持，判令駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
律師說(shuō)法：房屋出賣(mài)人簽約時(shí)無(wú)處分權(quán) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎
首先，本案中被告沈某與被告何某在2002年2月27日簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，被告何某通過(guò)代沈某償還3萬(wàn)元債務(wù)，并另行支付沈某1萬(wàn)元的形式，履行了支付房款的義務(wù)，且之后被告何某一直將系爭(zhēng)房屋中的兩間出租至今，雖然另有一間由原告與被告沈某居住，但是在數(shù)十年的時(shí)間里，兩原告及被告沈某對(duì)被告何某出租系爭(zhēng)房屋的事實(shí)均未提出異議，可以認(rèn)定被告何某取得了系爭(zhēng)房屋并對(duì)該房屋加以利用，不能因?yàn)樵媾c被告沈某尚居住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)而否認(rèn)房屋轉(zhuǎn)讓的意思表示。其次，原告提出被告沈某在轉(zhuǎn)讓系爭(zhēng)房屋時(shí)未征得原告的同意故而協(xié)議屬于無(wú)效，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。據(jù)此，法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
法律依據(jù)：1、《合同法》第六條當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。2、《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。
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