案情簡介：業(yè)委會決議程序違法引糾紛
青廣大廈業(yè)委會成立于2012年，其成員由張某等7人組成。2014年4月29日，物業(yè)服務企業(yè)天酬公司以成本驟增為由，提出增加停車費申請,青廣大廈業(yè)委會同意了該申請。9月25日，青廣大廈業(yè)委會與天酬公司簽訂協議，約定天酬公司擁有青廣大廈樓頂廣告位的出租權及前三年的收益權。原告張某等5名青廣大廈業(yè)主以被告青廣大廈業(yè)委會的上述行為違反了法律、法規(guī)及議事規(guī)則，侵犯了廣大業(yè)主的知情權、表決權和財產權為由，訴請法院撤銷有關決議。
法院審理：撤銷業(yè)委會的決議
湖北省武漢市江漢區(qū)人民法院經審理認為，被告青廣大廈業(yè)委會在作出同意天酬公司上調停車費、同意青廣大廈樓頂廣告收益前三年歸該物業(yè)服務企業(yè)所有、該物業(yè)服務企業(yè)擁有該廣告位出租權的決定時，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，但被告沒有證據證實其召開了業(yè)主大會，并表決通過了上述決定，被告作出上述決定的程序違反法律規(guī)定。故法院判決，撤銷青廣大廈業(yè)委會同意天酬公司上漲停車費和享有青廣大廈樓頂廣告位出租權、收益權的決定。一審宣判后，雙方當事人均未上訴，判決已發(fā)生法律效力。
律師說法：業(yè)主撤銷權行使如何認定
（一）業(yè)主撤銷權行使主體資格的認定
業(yè)主委員會系業(yè)主大會的執(zhí)行機構，受業(yè)主大會委托管理全體業(yè)主的共有財產和共同事務，必須向業(yè)主大會負責并受業(yè)主大會監(jiān)督，其一般無權針對有關業(yè)主共有權和共同管理權的重大事項作出具有實質性、根本性影響的決定。業(yè)主委員會只能在授權范圍內行為，不得超越其權限范圍，亦不可作出與共有財產和共同事務的管理無關的決定。但現實生活中，卻存在著不少業(yè)主委員會基于自身利益驅動，超越法定權限或違反法律程序侵害業(yè)主合法權益的現象?；诜婪稑I(yè)主委員會濫用權利損害業(yè)主權益的考慮，立法及相關司法解釋對業(yè)主撤銷權作出了規(guī)定。如，物權法第七十八條、《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權解釋》）第十二條。業(yè)主撤銷權是基于建筑物區(qū)分所有權所享有的對專有部分的所有權以及對專有部分以外的共有部分享有和共同管理的權利派生的從權利。法律之所以規(guī)定業(yè)主撤銷權需經訴訟途徑行使，目的在于避免因撤銷權行使引起當事人利益長期處于不確定狀態(tài)。
從現行法律及司法解釋的字面含義來理解，并非所有業(yè)主均可以提起訴訟，只有合法權益受到業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害的業(yè)主才可以作為原告提起訴訟。顯然，單從相關法律條文字面很難洞悉立法者真實意圖。筆者以為，界定業(yè)主撤銷權行使主體資格，應綜合考慮以下因素：
第一，業(yè)主遭受侵害的程度或大小。任何權利的行使皆應受到合理的限制，在建筑物區(qū)分所有權中，業(yè)主兼具專有部分所有權、共有部分所有權以及成員權的特質決定了單個業(yè)主在行使權利時應對業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定負有必要限度內容忍義務，并受到全體業(yè)主共同制訂的管理規(guī)約之規(guī)制。單個業(yè)主不得以行使專有部分所有權之名，而行侵害業(yè)主共有部分所有權之實，因為作為同一物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主在建筑構造、利用上緊密銜接，形成了事實共同體，利益攸關。假若單個業(yè)主為一己私益，置業(yè)主公共利益于不顧，拒絕承擔合理、必要限度的忍受義務，恣意妄為，隨意提起業(yè)主撤銷權之訴，必然會加劇業(yè)主與業(yè)主委員會之間、業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾，不利于社區(qū)和諧，亦增加了業(yè)主委員會的管理難度及成本，最終損害了全體業(yè)主的權益。若業(yè)主委員會的決定關系到少數業(yè)主的人身安全或重大財產損失等優(yōu)位價值，則應認為超過必要的忍受限度。因此，在審理此類案件過程中，應當運用利益衡量方法，充分衡平個人利益與公共利益的關系，精準地把握這樣的尺度：只要業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定未對少數業(yè)主造成超過其忍受限度的不利益，盡管該部分業(yè)主的權益受到一定的影響，該部分業(yè)主也不能行使撤銷權。
第二，貫徹平等保護理念。為避免和防止多數業(yè)主的決議侵害少數業(yè)主合法權益的“多數人暴政”現象發(fā)生，不論業(yè)主建筑面積的大小及住宅套數的多少，只要能夠提供充分證據證明其合法權益受到業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定侵害，就可以單獨或聯合其他業(yè)主向法院提起撤銷權之訴。
第三，業(yè)主撤銷權行使主體資格的確定在很大程度上取決于業(yè)主是否參加了業(yè)主大會或業(yè)主委員會的表決及對表決贊成與否的態(tài)度。在業(yè)主參與業(yè)主大會或業(yè)主委員會投票表決的情形下，明確表示反對意見的業(yè)主，當然可據以法定事由提起撤銷權之訴，而明確對業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定表達贊成意見、未明確表示異議及投棄權票的業(yè)主嗣后不得提起撤銷權之訴，緣由在于：以維護業(yè)主大會及業(yè)主委員會作出的正當性決定的法律效力，杜絕見風使舵、出爾反爾、投機取巧的行為，同時也符合誠實信用原則以及允諾后禁反言原則。
本案中，張某顯然具備提起業(yè)主撤銷權訴訟的資格。其一，法律并未禁止作為業(yè)主委員會成員的業(yè)主提起撤銷權之訴，只要符合物權法第七十八條及《建筑物區(qū)分所有權解釋》第十二條的規(guī)定，就可以提起撤銷權之訴。其二，從法院查明的案件事實來看，被告青廣大廈業(yè)委會并未提交證據證實張某參加了業(yè)主委員會的表決以及張某在參與業(yè)主委員會表決中投了贊成票。
（二）業(yè)主行使撤銷權的法定事由
業(yè)主行使撤銷權應當具備法定事由。根據現行法律、相關司法解釋的規(guī)定及建筑物區(qū)分所有權的法理，通常而言，業(yè)主行使撤銷權的理由如下：第一，業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定侵害了業(yè)主的實體權益。所謂實體權益受到侵害，是指作為物業(yè)管理區(qū)域內區(qū)分所有人的業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有所享有的合法權利受到業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的侵害。第二，業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定侵害了業(yè)主的程序權益。所謂程序權益受到侵害，是指區(qū)分所有權人團體所作出的決定的內容雖然并未侵害區(qū)分所有權人的合法權益，然其所作出決定逾越了法定或約定的權限范圍或者作出共同決定的程序違反了法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，如物權法第七十六條第二款。第三，業(yè)主委員會超越權限作出決定的行為。物業(yè)管理條例第十五條對業(yè)主委員會的職責作出了明確的規(guī)定。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構只能依據業(yè)主大會的授權履行職責，無權對應由全體業(yè)主共同決定的涉及其共同利益的重大事項作出決定，若逾越職責范圍作出決定，亦可能侵害業(yè)主合法權益，業(yè)主可依此種情形主張撤銷權。
本案中，被告青廣大廈業(yè)委會未經業(yè)主大會決定及授權，擅自作出同意天酬公司上漲停車收費、同意天酬公司享有青廣大廈樓頂廣告位的出租權和收益的行為，侵害了廣大業(yè)主的權益，符合業(yè)主行使撤銷權的法定事由。
以上就是業(yè)委會決議程序違法引糾紛，業(yè)主撤銷權行使如何認定的案例介紹，希望能幫您解決您的問題。對司法實踐中引發(fā)的糾紛如果需要走訴訟程序，建議最好事先咨詢房產方面的專家律師，以少走彎路，更好地解決自己所面臨的問題。
楊鐘三律師辦案心得：簡單的案件復雜化，復雜的案件簡單化。
關注微信“楊鐘三律師”(微信號11)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側二維碼添加關注。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網立場。本文為作者授權法邦網發(fā)表，如有轉載務必注明來源“楊鐘三律師網”）
執(zhí)業(yè)律所：楊鐘三
咨詢電話： 15698115401
關注楊鐘三律師，即時了解法律信息，一對一預約專家律師咨詢。
執(zhí)業(yè)律所：楊鐘三
咨詢電話：15698115401
關注楊鐘三律師，即時了解法律信息，一對一預約專家律師咨詢。
使用微信掃描二維碼
關注楊鐘三律師
