買家與房地產(chǎn)公司簽訂多份合同，備案登記的法律性質(zhì)如何？

案情簡(jiǎn)介：買家與房地產(chǎn)公司簽訂多份合同

2010年4月16日，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了三份《商品房購(gòu)買合同》，合同約定某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的位于某市商業(yè)廣場(chǎng)B0710號(hào)、B0711號(hào)、B0712號(hào)房屋分別以135.7萬元、92.8萬元、207.9萬元(三套合計(jì)436.4萬元)的價(jià)格賣給原告，原告一次性付清總價(jià)款。某房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)于2011年10月31日前將該房屋交付給原告使用，且由某房地產(chǎn)開發(fā)公司為原告代辦房屋所有權(quán)證。原告與某房地產(chǎn)開發(fā)公司的合同中第十三條第六項(xiàng)約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由某房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)辦理備案登記。2011年3月25日，原告將三套房款總計(jì)436.4萬元支付給了某房地產(chǎn)開發(fā)公司。同年11月4日，原告向某房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納了上述三套房屋的配套費(fèi)、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬元。同年12月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將該房屋交付給了原告使用。之后，原告對(duì)上述房屋進(jìn)行了裝修并使用至今。

2014年4月，原告在向某房地產(chǎn)開發(fā)公司了解辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證的進(jìn)展時(shí)，才得知某房地產(chǎn)開發(fā)公司與第二被告徐某于2013年12月13日簽訂了《商品房買賣合同》，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將上述三套房屋分別以85.3萬元、58萬元、133.3萬元(合計(jì)276.6萬元)的價(jià)格再次賣與徐某，并進(jìn)行了登記備案。另，某房地產(chǎn)開發(fā)公司又將商業(yè)廣場(chǎng)早已賣給其他人的另外十幾套房屋在同一天賣給了第二被告徐某，并進(jìn)行了登記備案。為此，原告向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司與被告徐某簽訂的《商品房買賣合同》無效，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房購(gòu)買合同》有效。

法院審理：第二份合同無效

法院審理認(rèn)為，備案登記屬于行政管理，該登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，應(yīng)按照締約目的，來判斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權(quán)益，之后按公平合理等原則確認(rèn)合同的效力。鑒于本案原告先訂立合同，支付的價(jià)款明顯高于第二份合同，并實(shí)際占有使用該房屋，故判決確認(rèn)原告與房地產(chǎn)公司簽訂的合同有效，而第二份合同無效。

律師說法：備案登記的法律性質(zhì)如何

商品房買賣合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問題，適用法律較為復(fù)雜，有的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭(zhēng)議較大。正確處理該類案件，涉及到對(duì)商品房買賣合同備案登記法律性質(zhì)的正確認(rèn)定。我國(guó)物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！笨梢?，物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣設(shè)立了預(yù)告登記，一經(jīng)登記就具有了準(zhǔn)物權(quán)效力。針對(duì)該條規(guī)定，從全國(guó)行政機(jī)關(guān)執(zhí)行的情況來看，只有部分城市取消商品房買賣合同備案登記，直接進(jìn)行預(yù)售登記(即預(yù)告登記)，不少城市要先進(jìn)行備案登記，再進(jìn)行預(yù)售登記，有的城市甚至沒有開展預(yù)售登記。備案登記所依據(jù)的是城市房地產(chǎn)管理法，申請(qǐng)的主體是開發(fā)商;而物權(quán)法沒有規(guī)定備案登記。根據(jù)物權(quán)法定的原則，備案登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為行政管理的范圍。故本案應(yīng)根據(jù)合同法來確認(rèn)合同的效力。

本案的審理帶來一個(gè)思考，即在沒有辦理預(yù)告登記的地方如何保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益?筆者認(rèn)為，首先，應(yīng)正確認(rèn)定備案登記的法律性質(zhì)；其次，注重審查當(dāng)事人的締約目的，綜合當(dāng)事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現(xiàn)狀，然后根據(jù)公平合理等原則謹(jǐn)慎處理；最后，各地房屋管理部門應(yīng)貫徹落實(shí)好我國(guó)物權(quán)法及關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的登記管理制度，盡快開展預(yù)告(售)登記，對(duì)逾期不登記的予以處罰、警示等，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，減少類似糾紛的發(fā)生。

以上就是買家與房地產(chǎn)公司簽訂多份合同，備案登記的法律性質(zhì)如何的案例介紹，希望能幫您解決您的問題。對(duì)司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛如果需要走訴訟程序，建議最好事先咨詢房產(chǎn)方面的專家律師，以少走彎路，更好地解決自己所面臨的問題。

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