案情簡(jiǎn)介：房屋買賣合同簽訂后引糾紛
原告曹某、季某（乙方）與被告崔某、徐某（甲方）于2011年5月11日在江蘇省南通市通州區(qū)金沙鎮(zhèn)天誠(chéng)房產(chǎn)中介所簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》一份，合同約定甲方將其所有的位于金沙鎮(zhèn)花行橋新村20號(hào)樓202室（67.93平方米）出售給乙方，總售價(jià)為41.8萬(wàn)元。中介成交費(fèi)由甲、乙雙方各負(fù)擔(dān)4000元。付款方式：簽訂合同時(shí)乙方預(yù)付定金人民幣2元，余款39.8萬(wàn)元，甲方2011年8月份交鑰匙時(shí)，乙方款清后，雙方即辦理過(guò)戶（交房前所產(chǎn)生的電費(fèi)、水費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由甲方結(jié)清）。房產(chǎn)證過(guò)戶費(fèi)、契稅由乙方承擔(dān)，個(gè)人所得稅由甲方承擔(dān)。雙方不得違約，如有違約，違約方的賠償金為總房?jī)r(jià)的20%。原告曹某于當(dāng)日匯款2萬(wàn)元定金給被告，被告崔某于次日向原告出具了收條。
另查明，徐某未出面簽訂合同，合同上徐某的簽字系由其丈夫崔某代簽；出售房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地。天誠(chéng)中介負(fù)責(zé)人錢(qián)某證明，在原、被告簽訂合同時(shí)，約定由原告負(fù)擔(dān)將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地的土地出讓金。
曹某、季某認(rèn)為，劃撥土地不應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)流通，案涉合同應(yīng)為無(wú)效。同時(shí)，本案徐某未在合同上簽字，房屋買賣合同未成立。遂起訴至南通市通州區(qū)人民法院，要求兩被告返還房屋定金2萬(wàn)元。兩被告在審理中不同意返還房屋定金，并要求兩原告繼續(xù)履行合同。
法院審理：合同有效應(yīng)履行
通州法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。兩原告與兩被告簽訂的房地產(chǎn)買賣合同不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。訟爭(zhēng)房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地，并不影響合同的履行，僅是在辦理過(guò)戶前需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，當(dāng)事人繳納相應(yīng)的爭(zhēng)議土地出讓金后即可辦理過(guò)戶手續(xù)，故對(duì)原告訴稱合同無(wú)效的主張，法院不予支持。現(xiàn)兩被告始終愿意出售房屋，并無(wú)違約之情形。故兩原告要求被告雙倍返還定金的請(qǐng)求法院不予支持。通州法院判決：駁回兩原告的訴訟請(qǐng)求。
律師說(shuō)法：劃撥土地房屋買賣合同的效力
根據(jù)物權(quán)法第一百四十七條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。因而本案當(dāng)事人約定轉(zhuǎn)讓房屋則該房屋占用的建設(shè)用地使用權(quán)也應(yīng)依法轉(zhuǎn)讓。由于該房屋所占用建設(shè)用地使用權(quán)系被告通過(guò)劃撥方式取得，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款的規(guī)定，該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，獲得批準(zhǔn)后還應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金。本案中，雙方當(dāng)事人在簽訂售房協(xié)議時(shí)未經(jīng)過(guò)政府部門(mén)批準(zhǔn)，那么是否影響到協(xié)議的效力？
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第十四條的規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。因此，合同內(nèi)容違反法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。但僅違反管理性強(qiáng)制性規(guī)定的，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況認(rèn)定其效力。本案中，兩被告房屋所在小區(qū)土地使用權(quán)均為劃撥取得，兩被告轉(zhuǎn)讓房屋不改變土地使用性質(zhì)，仍為居住而使用房屋及土地，故不涉及國(guó)家利益和公共利益，且該小區(qū)未列入政府拆遷計(jì)劃范圍，政府不存在不予審批的理由。因此，兩原告完全可以通過(guò)采取繳納土地出讓金或土地收益的方式取得原劃撥土地的使用權(quán)。
另外，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效”的規(guī)定所規(guī)范的是直接以土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓行為，因土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有可能改變土地使用性質(zhì)，涉及規(guī)劃變更，同時(shí)，劃撥土地為無(wú)償取得，故需政府審批前置。而當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房地產(chǎn)時(shí)約定將占用的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)概括轉(zhuǎn)讓，不適用該司法解釋對(duì)合同效力的規(guī)定。
以上就是房屋買賣合同簽訂后引糾紛，劃撥土地房屋買賣合同的效力的案例介紹，希望能幫您解決您的問(wèn)題。對(duì)司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛如果需要走訴訟程序，建議最好事先咨詢房產(chǎn)方面的專家律師，以少走彎路，更好地解決自己所面臨的問(wèn)題。
楊鐘三律師辦案心得：簡(jiǎn)單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡(jiǎn)單化。
關(guān)注微信“楊鐘三律師”(微信號(hào)11)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來(lái)源“楊鐘三律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：楊鐘三
咨詢電話： 15698115401
關(guān)注楊鐘三律師，即時(shí)了解法律信息，一對(duì)一預(yù)約專家律師咨詢。
執(zhí)業(yè)律所：楊鐘三
咨詢電話：15698115401
關(guān)注楊鐘三律師，即時(shí)了解法律信息，一對(duì)一預(yù)約專家律師咨詢。
使用微信掃描二維碼
關(guān)注楊鐘三律師
