商品房銷(xiāo)售廣告及宣傳資料對(duì)開(kāi)發(fā)商有什么約束？

導(dǎo)讀：商品房銷(xiāo)售廣告及宣傳資料是開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)商品房的一種重要方式，但在銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商往往都做出虛假、夸大其詞的宣傳，導(dǎo)致大量因廣告產(chǎn)生的買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的出現(xiàn)。那么消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)如何通過(guò)這些廣告、宣傳資料來(lái)保障自己的權(quán)利？我們將通過(guò)案例為您解析。

案件簡(jiǎn)介：被告未遵循廣告及宣傳資料中的承諾，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

被告某房地產(chǎn)公司在銷(xiāo)售商品房時(shí)，通過(guò)廣告及宣傳資料等形式，對(duì)其商品房項(xiàng)目的相關(guān)配套設(shè)施作了介紹。本案原告張某某于2014年4月27日與該房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。合同約定了商品房位置、單價(jià)、總價(jià)等，補(bǔ)充協(xié)議中約定，買(mǎi)賣(mài)雙方確認(rèn)樓書(shū)、沙盤(pán)模型、樣板房等僅供參觀參考，廣告為要約邀請(qǐng)，不作為交屋的標(biāo)準(zhǔn)。同日，原告在被告提供的確認(rèn)函中簽字，明確表示知悉上述內(nèi)容。合同簽訂后，原告按約定付清了房款，被告于2015年5月將涉案房屋交付給原告。入住后，原告發(fā)現(xiàn)該小區(qū)并不是像被告宣傳的那樣，宣傳中承諾的配套設(shè)施均未建成使用，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，遂訴至法院。

（案例索引：（2015）旅民初字第2178號(hào)）

裁判結(jié)果：被告廣告為要約邀請(qǐng)，對(duì)原、被告無(wú)約束力。

法院認(rèn)為，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的簽訂是雙方真實(shí)的意思表示，內(nèi)容合法有效，雙方應(yīng)按合同約定履行權(quán)利義務(wù)。原、被告在合同及協(xié)議中約定，被告的廣告為要約邀請(qǐng)，對(duì)原、被告沒(méi)有約束力，同時(shí)被告未在廣告中對(duì)涉案商品房配套設(shè)施建成時(shí)間作出明確具體的規(guī)定，因此被告對(duì)其在廣告中所作的說(shuō)明和允諾不承擔(dān)法律后果。最終法院駁回原告張某某的訴訟請(qǐng)求。

律師說(shuō)法：開(kāi)發(fā)商的廣告及宣傳資料是否一律視為要約邀請(qǐng)？

在上述案件中，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于開(kāi)發(fā)商的廣告及宣傳資料是否為要約邀請(qǐng)的問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料上的內(nèi)容，原則上屬于要約邀請(qǐng)。要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，并不能作為承諾的對(duì)象。但是在一定情況下，商品房銷(xiāo)售廣告及宣傳資料也能作為要約而約束開(kāi)發(fā)商。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。在該案中，開(kāi)發(fā)商的廣告及宣傳資料實(shí)際已經(jīng)能夠視為要約，但由于雙方在協(xié)議中明確約定將其視為要約邀請(qǐng)，同時(shí)原告亦在確認(rèn)函上簽字表示同意，從而將雙方爭(zhēng)議的事實(shí)明確約定下來(lái)，造成了廣告及宣傳資料不能視為要約，對(duì)原、被告雙方無(wú)法產(chǎn)生約束力。

以上就是商品房銷(xiāo)售廣告及宣傳資料對(duì)開(kāi)發(fā)商有什么約束的相關(guān)問(wèn)題的解答。購(gòu)房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其他協(xié)議之前，一定要仔細(xì)閱讀合同及協(xié)議中相關(guān)條款。如果需要走訴訟程序，建議事先咨詢合同方面的專家律師，更好地解決自己所面臨的問(wèn)題。

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