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《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人無權(quán)請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的。根據(jù)該規(guī)定，是否可得出該情形下當(dāng)事人一概不能請(qǐng)求分配項(xiàng)目利益的結(jié)論？最高法院認(rèn)為，如果項(xiàng)目未開工建設(shè)，則不適用該規(guī)條規(guī)定；如果項(xiàng)目已建設(shè)，則適用該條規(guī)定。
最高人民法院
尚未開工建設(shè)的合作開發(fā)項(xiàng)目即使未取得工程規(guī)劃許可證，當(dāng)事人亦可請(qǐng)求分配項(xiàng)目利益
裁判要旨
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴。該條規(guī)定系針對(duì)已經(jīng)實(shí)際建成而未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的違章建筑而言，尚未進(jìn)行開工建設(shè)的合作開發(fā)項(xiàng)目不適用該規(guī)定。
案情簡介
一、方明通與宏發(fā)公司分別于2005年6月及8月簽訂《聯(lián)合開發(fā)建設(shè)合同書》、《備忘錄》，約定宏發(fā)公司投入土地，方明通投入資金，合作開發(fā)“綠源小區(qū)”項(xiàng)目。后因城市建設(shè)規(guī)劃調(diào)整，福州市人民政府決定收回“綠源小區(qū)”項(xiàng)目建設(shè)用地，以福州二棉廠相應(yīng)面積地塊予以置換，并由福州市土地發(fā)展中心委托地價(jià)評(píng)估事務(wù)所對(duì)該兩地塊地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，差價(jià)互補(bǔ)后經(jīng)相關(guān)程序出讓給宏發(fā)公司。“綠源小區(qū)”項(xiàng)目被依法吊銷《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
二、方明通向福建高院起訴，請(qǐng)求：確認(rèn)《聯(lián)合開發(fā)建設(shè)合同書》及《備忘錄》終止；宏發(fā)公司以“綠源小區(qū)”地塊評(píng)估價(jià)14617.2萬元為計(jì)算依據(jù)支付方明通投資增值收益8770.32萬元及利息，返還墊付建設(shè)費(fèi)用817萬元及利息。福建高院判決：終止《聯(lián)合開發(fā)建設(shè)合同書》、《備忘錄》；宏發(fā)公司向方明通支付項(xiàng)目投資收益4199.328萬元及利息，返還代墊款817萬元及利息。
三、方明通和宏發(fā)公司均不服，向最高法院提起上訴。最高法院改判：宏發(fā)公司向方明通支付“綠源小區(qū)”項(xiàng)目投資收益5481.45萬元及利息，維持福建高院其他判項(xiàng)。
敗訴原因
法院認(rèn)定宏發(fā)公司應(yīng)以“綠源小區(qū)”地塊評(píng)估價(jià)14617.2萬元為計(jì)算依據(jù)向方明通分配項(xiàng)目收益的原因在于：
首先，本案雙方已按照約定將各自的土地和資金投入到合作項(xiàng)目中，宏發(fā)公司投入的土地與方明通投入的資金成為“綠源小區(qū)”項(xiàng)目不可分割的組成部分。合同履行過程中，福州市人民政府因城市建設(shè)需要決定收回案涉項(xiàng)目土地，雙方就進(jìn)一步合作事宜未協(xié)商一致，導(dǎo)致合作行為終止。而方明通作為項(xiàng)目合作方，有權(quán)享有合作期間合作項(xiàng)目形成的相應(yīng)權(quán)益。由于案涉項(xiàng)目尚未進(jìn)行施工建設(shè)，法院最終認(rèn)定以案涉土地的評(píng)估值作為“綠源小區(qū)”項(xiàng)目的價(jià)值，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行利益分配。
其次，本案宏發(fā)公司主張，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴。因案涉項(xiàng)目尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故方明通無權(quán)主張項(xiàng)目利益。對(duì)此最高法院認(rèn)為，“該條規(guī)定系針對(duì)已經(jīng)實(shí)際建成而未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的違章建筑而言。本案中案涉項(xiàng)目尚未進(jìn)行開工建設(shè)，故無該條規(guī)定的適用余地?！?/p>
敗訴教訓(xùn)、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：
一、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的合作開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)事人并非一概不能請(qǐng)求分配項(xiàng)目利益。合作開發(fā)項(xiàng)目尚未開工建設(shè)即終止的，即使項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，當(dāng)事人仍可請(qǐng)求分配項(xiàng)目利益。
二、合作開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理相關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)，否則項(xiàng)目建成后當(dāng)事人無權(quán)向法院請(qǐng)求分配項(xiàng)目利益，甚至還存在被規(guī)劃部門處以罰款甚至強(qiáng)制拆除建筑物的風(fēng)險(xiǎn)。
相關(guān)法律規(guī)定
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第十九條 在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴：
（一）依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)；
（二）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（三）擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。
因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實(shí)所造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯(cuò)承擔(dān)。
以下為該案在最高法院審理階段，裁判文書中“本院認(rèn)為”部分就該問題的論述：
根據(jù)《聯(lián)合開發(fā)建設(shè)合同書》約定，方明通的投資義務(wù)主要為先期投入1920萬元及項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)的全部資金。對(duì)于該筆1920萬元款項(xiàng)，合同中并未明確為項(xiàng)目合作保證金，從合同約定看，其不具有擔(dān)保債務(wù)履行的功能，亦非獨(dú)立于方明通應(yīng)履行的債務(wù)之外，而是方明通需要履行的總投資義務(wù)的一部分，因此，該筆1920萬元不具有保證金的功能；而且，在2005年6月22日宏發(fā)公司給方明通出具的《收據(jù)》中，宏發(fā)公司亦明確表示，收到的1799.06萬元系方明通合作項(xiàng)目投資款。故原判決將方明通依約支付的1920萬元認(rèn)定為其對(duì)“綠源小區(qū)”項(xiàng)目的投資款，并無不當(dāng)。
《聯(lián)合開發(fā)建設(shè)合同書》簽訂后，雙方均積極履行了相應(yīng)的合同義務(wù)。根據(jù)本案查明的事實(shí)，2005年6月6日至6月28日期間，宏發(fā)公司陸續(xù)收到方明通支付的1920萬元項(xiàng)目投資款。2005年6月28日，案涉土地性質(zhì)變更為商住樓建設(shè)用地。2005年8月10日，宏發(fā)公司取得案涉土地的《國有土地使用權(quán)證》，其間宏發(fā)公司向有關(guān)部門支付了“綠源小區(qū)”項(xiàng)目地塊的出讓金等相關(guān)費(fèi)用。從上述合同實(shí)際履行看，雙方已按照約定將各自的土地和資金投入到合作項(xiàng)目中，成為共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的利益共同體。宏發(fā)公司投入的土地與方明通投入的資金，因項(xiàng)目前期運(yùn)作相互結(jié)合，成為“綠源小區(qū)”項(xiàng)目不可分割的組成部分。合同履行過程中，福州市人民政府因城市建設(shè)需要決定收回案涉項(xiàng)目土地，雙方就進(jìn)一步合作事宜未協(xié)商一致，導(dǎo)致合作行為終止。方明通作為項(xiàng)目合作方，有權(quán)享有合作期間合作項(xiàng)目形成的相應(yīng)權(quán)益。由于案涉項(xiàng)目尚未進(jìn)行施工建設(shè)，雙方合作后僅將土地性質(zhì)變更為商住樓建設(shè)用地，并支付了出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，故原判決將福州市土地礦產(chǎn)交易中心對(duì)案涉土地的評(píng)估值作為“綠源小區(qū)”項(xiàng)目的價(jià)值并無不當(dāng)。宏發(fā)公司關(guān)于14617.2萬元為案涉土地增值收益，而非項(xiàng)目增值收益的主張無事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。宏發(fā)公司主張，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴。本案中，案涉項(xiàng)目尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故方明通無權(quán)主張項(xiàng)目利益。本院認(rèn)為，該條規(guī)定系針對(duì)已經(jīng)實(shí)際建成而未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的違章建筑而言。本案中案涉項(xiàng)目尚未進(jìn)行開工建設(shè)，故無該條規(guī)定的適用余地。綜上，原判決認(rèn)定方明通有權(quán)享有“綠源小區(qū)”項(xiàng)目投資收益，并以案涉地塊評(píng)估價(jià)14617.2萬元作為計(jì)算依據(jù)，并無不當(dāng)，本院予以維持。
案件來源
方明通與福州宏發(fā)房地產(chǎn)有限公司合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛二審民事判決書，[最高人民法院（2013）民一終字第20號(hào)]。
延伸閱讀
認(rèn)定已建成的合作開發(fā)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，當(dāng)事人不能請(qǐng)求分配項(xiàng)目利益的案例：
案例一：蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市建設(shè)投融資發(fā)展公司與蘭州興農(nóng)實(shí)業(yè)有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹徝袷虏枚〞鳾最高人民法院（2015）民申字第234號(hào)]認(rèn)為，“雙方合作開發(fā)的培黎廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)適用房1號(hào)樓雖然建成，但城投公司未能按照合同的約定辦理該樓的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之情形，本院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十九條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴。因此，二審法院依據(jù)上述規(guī)定駁回城投公司的起訴是正確的。”
案例二：聶靜等六人、趙月等與北京欣盛泰置業(yè)有限公司、張運(yùn)環(huán)確認(rèn)合同無效糾紛二審民事裁定書[河南省高級(jí)人民法院（2016）豫民終583號(hào)]認(rèn)為，“2012年8月28日，欣盛泰公司將合作建房合同約定的房產(chǎn)交付給六上訴人，因欣盛泰公司未按合同約定和法定程序辦理土地使用權(quán)變更登記和土地規(guī)劃許可證，該房產(chǎn)的建設(shè)手續(xù)尚不完備，目前屬于禁止銷售的房產(chǎn)。六上訴人請(qǐng)求判令將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等手續(xù)的房產(chǎn)歸其所有，屬于《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十九條規(guī)定情形，對(duì)六上訴人的該項(xiàng)請(qǐng)求，人民法院應(yīng)依法予以駁回?！?/p>
案例三：江蘇省高級(jí)人民法院：高天橋、陳洪校與袁成江合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛二審民事裁定書[（2015）蘇民終字第00128號(hào)]認(rèn)為，“本案中，當(dāng)事人簽訂了《合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議》，但未辦理相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，因此，當(dāng)事人要求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不屬于人民法院受理案件的范圍。雖然高天橋、陳洪校在原審中變更了訴訟請(qǐng)求，僅要求返還兩人的出資款，但是否應(yīng)當(dāng)返還出資款必須對(duì)涉案房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算，核定收入、成本等之后，才能作出判斷。因此，原審法院認(rèn)為高天橋、陳洪校的訴訟請(qǐng)求實(shí)質(zhì)上仍屬于請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益，并據(jù)此駁回高天橋、陳洪校的起訴，符合法律規(guī)定?！?/p>
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